卖房 租房 平潭这对亲叔侄对簿公堂
来源： 2024-03-07 12:17:12
平潭法院
亲叔侄因为房子红了脸，还上了法庭。这究竟怎么回事？近日，平潭法院审结了一起因农村房屋买卖未办理产权变更而引发纠纷的案件。
普法故事
林大辉（化名）和林小强（化名）是叔侄关系。1990年，林大辉向村集体申请在平潭县敖东镇大福村的宅基地建设一栋房屋，审批通过后，房屋于1992年建成，并取得了土地证。林大辉一家欢欢喜喜搬了进去。
1995年，林大辉家里经济好转，便在潭城镇购买了新房子，并在房子装修好后搬到城关居住。乡下的旧房子从2003年开始就让侄儿林小强一家居住。
本以为一切都好好的，可2018年4月，林小强却收到了法院的传票，说是叔叔林大辉要告他。起诉书上写着要求平潭法院判令林小强归还乡下房屋，还要支付这几年的房租。林小强一下懵了，便去找林大辉要说法。
按照林大辉的说法，2003年，林小强看到自己房子闲置着，又靠近海边，方便做水产养殖生意。林小强便向婶婶（即林大辉的老婆）提出要租赁房子的要求，婶婶同意了，可是却没经过林大辉的同意。
婶婶和侄儿便口头达成“3年租金一万元”租赁协议，林小强交了一万元的租金，后因担心婶婶反悔，便要求婶婶把房屋土地证押给他作为担保。三年租期到了，婶婶多次向林小强要求上交租金和房子，但都被林小强拒绝了。
听完林大辉讲述，林小强抗辩称，2003年上半年，林大辉因在城关购买房子，资金周转困难，便将农村的房屋出让给自己，价款一万元，收到款项后，林大辉将房屋土地证原件及办证发票原件交付给林小强。
林小强说，自己2003年购房后，就直接入住使用，之后投入20多万元对房屋进行扩建、装修。因此不存在房屋租赁的情况，更没有支付租金一万元的说法。
公说公有理婆说婆有理，那就看平潭法院的法官怎么断这个案吧。
法官说法
2018年9月11日，平潭法院开庭审理了这起纠纷。承办法官认为，这起纠纷的争议点是到底叔侄二人之间是房屋买卖合同还是租赁合同关系。
经过审理后，法官认为，首先，林大辉没有举证证明他与林小强之间存在房屋租赁合同关系。其次，本案中虽然没有书面的房屋买卖合同，当时我国农村房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也比较普遍。
林大辉自认于2003年左右将案涉房屋交付给林小强使用时，将政府颁发的土地使用证及办证票据也交与林小强。若林大辉只是将案涉房屋出租给林小强，只需将案涉房屋交付林小强使用即可，无需交付土地使用权证及办证票据。
法官分析，林大辉说是应林小强的要求才交了上述材料，此主张明显不符合租赁房屋的交易习惯。
林大辉交付林小强土地使用权证及办证票据的行为，能够体现林大辉转让房屋产权的真实意思。另外，林大辉将房屋移交给林小强使用到起诉已经15年时间，说明林小强的占有使用是连续的、公开的、和平的。
林大辉虽主张曾多次向林小强要求归还房屋，但未提供证据佐证。在长达15年的时间内，林大辉未就此主张过权利，表明他对他人长期占有使用该房屋并无异议，如果认定林大辉没有转让房屋产权，只是将房屋租赁给林小强，他作为房屋主人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。
因此，平潭法院于2018年10月26日作出民事判决：驳回林大辉的全部诉讼请求。宣判后，林大辉上诉于福州市中级人民法院，福州中院审理后于2019年3月25日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
法律课堂
农村房屋买卖应注意的事项：
1.农村房屋只能在本村集体成员之间买卖，卖给外村村民的，合同无效，不受法律保护；
2.要签订书面房屋买卖合同，并详细约定房屋位置、建筑面积、价格、支付方式及违约责任等内容；
房屋买卖也可以办理房屋过户手续。在没有产权证明的情况下，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理产权证明时使用。
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