南京这些板块为何升值最快 「南京最有前景发展板块」

导读：南京楼市火热了一年，然而近年来涨幅最为惊人的却不是南京领头羊河西，反而是一些新晋板块，例如浦口新城、麒麟科创园，燕子矶新城、地铁小镇等，有的板块甚至已实现房价翻翻，大有赶超传统板块的趋势。

1、麒麟新城2年实现房价翻翻，2014年启迪方洲、中海国际社区、中南世纪雅苑均价11000-13000，而启迪方洲最新一批房源6号楼销许达到25835元/平米；

2、据不完全统计，燕子矶新城一年房价涨幅约60%，去年均价1.5万，今年毛坯均价2.5万；

3、江北新区一年最高房价涨幅接近100%，明发云庭江北新区批复前均价11500元/平米，目前均价22000元/平米；

4、青龙地铁小镇中南起步价2.5万，恒大放风价2.7万，洋房3万；

上周，麒麟启迪方洲新领销许，一口气大涨8604元，6栋楼均价高达26504元/平米，刷新区域天花板，惊呆一众曾经对麒麟爱答不理的围观群众。

遥想当初，2014年10月，在市场尚未完全复苏之际，主页君@孟祥远 曾在麒麟科创园开办第四期买家讲坛，主题是市场筑底期的置业之道，当时判断南京市场已经进入底部，设定了各板块的底部价，认为洼地投资正当时。那一年，麒麟科创园的均价仅为1100-12000元/㎡，而1年多后的今天，麒麟已经实现翻番。

放眼南京，房价涨幅比例最高的一些板块往往是“原来价格起步不高，离主城也不是非常远”的新晋板块。比如麒麟科创园，比如燕子矶新城、比如浦口新城、比如地铁小镇。

在经历多年的潜伏后，这些板块抓住这一轮房价上涨机遇，一跃成为南京楼市房价涨幅的领头羊。为何在这一波楼市大周期里，这些新晋版块能够跑赢大市，成功实现价格大跃进呢？今天我们就来简要谈谈其中原因。

首先，房价上涨的动力是什么？房地产是资源的集合，房价上涨的原因归根结底是资源的上涨。当一板块它掌握大量资源，并且利好兑现，那么它房价就更有上涨可能。

新兴的板块往往之前的底子较差，市场关注度不高，但是如果说资源投入一旦到位，它立马就有很大的改进空间。举例来说，同是多一条地铁，放在老城中心影响有限，但是对于没有地铁的地方来说，一旦地铁通过来，它的价值就会和中心的差距缩小。又比如说教育、医疗、文化等配套，从无到有带来的变化是巨大的，即使尚未兑现，纸上的规划也能够带来一定预期。

其次，这些距离老城较近的近郊区板块，他们的关注度比远郊板块来的高，前几年累积了不少预备客户。加上新兴板块的房价基础往往不高，受众面相对较广，有客户又有预期，新兴板块的价格自然水涨船高，成为南京市场这一轮上涨中的明星板块。

最后，这些新兴板块未来发展潜力如何？虽然跟两年前比涨了一倍，但是基本都还在两万出头的价格区间内，未来仍有上涨空间。

究其原因，一方面是因为地价节节攀升，成为支撑房价的重要支柱；另一方面，区域利好正在逐渐兑现，两万多的房子涨到三万多可以想象。对于刚需或者刚改来说，两百万的总价尚能承受，但能够选择的板块空间却在越来越小，比起远郊或者房价上天的主城，这些新兴板块是更为合适的选择。

麒麟新城

随着麒麟新城突破2万，新街口15公里范围内全面奔3。

定位：已经升级为江苏麒麟高新技术产业开发区，科技生态宜居新空间，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”。

地价：

1.2016年4月，北京嘉城以47.6亿摘得麒麟G09宅地，楼面价为22353元/平；

2.2016年5月，中南以19195元/平的楼面地价拿下麒麟G16地块。

麒麟地价为江宁最高

学校：竹山中小学；启迪麒麟国际学校

交通：麒麟有轨电车1号线，有望年底建成；S122省道通车；公交314路通车，链接了马群与麒麟板块；亚洲最大的TOD马群换乘中心的建设也已动工；地铁2号线、12号线、S6三路地铁近在咫尺

品牌房企：中海、启迪、中粮、中南、北京嘉诚。

近年房价变化：

部分在售项目：

1.启迪方洲：项目上周（7月15号）已开盘，推出了7号楼，共32套房源，目前剩余少量。优惠后均价在23500元/㎡。预计在2018年3月份交付。

2.中南世纪雅苑：项目预计23号开盘，推出2号楼的公寓，面积为35-38㎡，共推出两百多套房，均价在17000-18000元/㎡。预计在2018年下半年交付。

燕子矶新城

2013年，当时的燕子矶新城还是不毛之地，然而今年以来燕子矶新城可谓赚足买房人的眼球：金浦紫御东方、弘阳燕江府、招商1872公园里、融创燕子矶地块、中航燕子矶地块5家纯新盘携手近2000套房源上市，其价格也从去年的15万，快速发展到目前的毛坯均价2.5万，相比较传统板块仙林湖目前2.6万的均价，燕子矶新城房价已有赶超仙林湖的趋势。

（图片来源于燕子矶新城）

定位：滨江生态宜居的综合服务型新城区

地价：今年1月29日融创拿下燕子矶G69地块，楼面价达17945元/平方米

2014年，电建、招商、金浦三家开发商进入燕子矶，板块逐渐开始加速，而2015年以来，弘阳、中航、融创三家品牌房企以“高地价”入驻板块，区域正式迎来开发的井喷期。

名校： 南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、燕子矶中学、特殊教育学校；未来燕子矶新城规划学校共计43所，其中小学10所，初学6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所；

交通：距离新街口约10公里，布局T形轴带，打造“六横六纵”道路格局

68条交通干道，燕城大道、长江二桥、绕城高速；

3线地铁：1、6、7号线地铁汇聚，共设9个站点；

品牌房企：招商、中航、弘阳、金浦、融创、电建

近年房价变化：

城北近2年房价涨幅达61.7%，其中燕子矶板块去年房价在1.5万元/㎡左右，而目前毛坯价格约2.5万，与去年相比，燕子矶新城均价上涨了60%。

板块内楼盘情况：

招商1872，综合楼面价：4862元/平米，房价：2015年8月均价17000元/㎡，目前均价24500㎡；

电建海赋尚城，楼面价：7281元/平米，房价：去年3月均价15600元/㎡，上一批均价18200㎡，目前参考均价26000元/㎡；

金浦紫御东方，楼面价：9407元/平米，房价：放风价3万；

弘阳燕江府，楼面价：9347元/平米，房价：均价24600元/㎡

招商1872公园里，楼面价：9347元/平米，房价：均价24602元/㎡；

中航国际社区，楼面价：10304元/平米，房价：预计均价超25000元/㎡；

融创玉兰公馆，楼面价：17945元/平米，房价：放风价3万。

图片来源于凤凰房产

浦口新城

四大新兴板块中唯一的国家队选手，国务院着重“点名”要搞好江北新区。

定位：国内第十三个国家级新区，国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区；南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。

地价：江北原有3块2万元地块，中建东孚地价最高22435元/㎡；

1、3月18日保利夺下的江北地块，楼面地价22320元/㎡。

2、4月15日金隅42.6亿元夺下的江北地块，楼面地价20077元/㎡。

同时7月8日土拍2幅最高限价超2万的地块熔断，下个月将要出让的土地中又有一幅最高限价过2万的地。这次江浦的地流拍，说明地便宜了，市场预期地价会到2.5万，2.2万没有成交，如果2.5万的地价 就意味着房价要到3-4万。

名校：南师附中江北分校，小学、初中、高中一贯制学校；

南京一中江北分校；

位于浦滨路以东、城南河以北的国际学校，教育配套用地约100亩；

以及南京卫生学校与国际护理学校联合办学护理学校。

浦口实验小学

琅琊路小学天润城分校、29中天润城分校（小学、初中）

南京市浦口外国语学校

南京一中明发滨江分校、琅小分校明发滨江小学

交通：13条过江通道

已经建成的道路过江通道：长江大桥、长江二桥、长江三桥、长江四桥和纬七路长江隧道。已经开工：长江五桥；

规划中：6条过江通道，分别是锦文路、汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路、七乡河等。而在未来，过江通道或将全面免费！

地铁：4号线二期：11号线、宁天城际南延线、15号线、13号线、宁和城际S3

品牌房企：中建、明发、融创、正荣、保利、华润、旭辉、中交等

近年房价变化：

去年7月至今，江北板块的涨幅一直很明显。而相比今年1月板块均价，江北板块均价上涨了约5000元/平米。其中，保利西江月、万科璞悦山、雅居乐滨江国际、明发云庭等盘涨幅超过5000元/平米，最高涨幅达到91.3%。

以下是江北各大楼盘价格变化：

青龙地铁小镇

南京首个地铁小镇，除了3个地铁新市镇外，还将建设国际教育社区、欧洲风情小镇、水乡特色小镇、茶韵文化小镇、生态休闲社区等，上学、就医、就业、娱乐等，样样都有 。

规划：规划面积22平米公里，未来常住20万人口的青龙地铁小镇，是南京第一个真正的TOD地铁小镇（区别于之前的马群TOD枢纽），可步行的国际化生态新城。本地人口只有2万，剩余18万属于引进人口。

地价：

1.恒大集团以12100元/㎡楼面地价拿下G66地块；

2.中南以12728元/㎡楼面地价拿下G67地块，为区域内最高地价。

名校：高中2所，初中4所，小学8所，以及幼儿园15所

交通：作为一个建在地铁网上的城市片区，随着地铁4号线的通车，青龙地铁小镇将实现与地铁2号线、1号线等多条线路的对接。未来还有5条地铁穿越片区，包括已运行的地铁2号线，年底试运行的地铁4号线，还有正在筹建的8号线、15号线、16号线。

品牌房企：恒大、中南

房价变化：起步价2万5

当然，还有一些新兴板块上涨势头同样惊人，限于篇幅不展开，大家感兴趣一起投个票，你最看好哪个新兴板块呢？

你最看好哪个新兴板块？（多选） 多选 0人 0% 麒麟科创园 0人 0% 燕子矶新城 0人 0% 浦口新城 0人 0% 地铁小镇 投票

（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）