北京发出最强楼市调控信号「北京房地产调控」

来源： 2024-03-04 16:17:04

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，您好，想请教您房产配置的问题：重庆：两套房，一套融景城总价330万，一套北岸江山总价170万。目前剩余贷款200万。北京：天通苑东区一套140平米塔楼电梯三居，我看目前链家挂560万，贷款剩余300万。

将重庆和北京的房子都卖掉，可以套现560万。北京再买房的话，需要将天通苑东区房子卖了，腾出购房资质。问题：目前的房子是否需要优化：将重庆和天通苑东区的房子卖掉，在北京买一个更优质的，还是保持目前的构成就可以。如果买的话，计划投资买总价800-900左右的三居。以投资为主，7年后如果可以的话，可以去那里住。可以买在哪个板块？非常感谢。

A:回答:您好,感谢信任!单纯拿八九百的资金配上杠杆,可以选筹到涨幅很不错的盘,涨幅有80%的可能性超过原持有的房产,您现持有的房子价值还可,如果不换也还不错;换的话更优;但比较麻烦,换仓里面涉及到时间、资金、机会成本;一般不是职业买房的,我们都建议扩大面积增加仓位;这样可以减少犯错的成本,比较稳健一些;如果要换这个价位可以看看朝青板块,涨幅比较稳健,配套成熟住起来也很方便

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Q:提问:我是在2016年买了门头沟的loft公寓，当时想着先买了，过两年卖了可以多凑一点首付买住房。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时贷了款，借了10年，已还4年了，本金还剩50多万。

但是因为这个房子什么都享受不到，积分落户不算住房，个税减免也不算，公积金也不能用，加上当时首付也借了不少钱，这几年没有积蓄，现在首付借的钱基本都还完了。

现在孩子两岁多点了，今年可以上幼儿园了，我还有首套房资格，想买一个小点的住宅，这样也有利于孩子上学和申请积分落户。我就想知道我该怎么选？怎么朝着有利的方向去走？

A:回答:您好,感谢信任!首先建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

16年和17年门头沟有个公寓盘在北京很火,叫中昂时代广场,火的原因是渠道的代理费给的很夸张,一个100多万的商铺代理费能给到30多万,公寓一套也十几万,完全是靠中介大批量带客通过现场氛围营销去化的.这种房子买过来基本上就算是赔了,现在被ZC打的基本没有市场,如果你卖的话也不会有好价格,其次你卖完之后还还贷款基本也没多少钱了,建议先留着吧,可否告诉我您现在具体的资金情况,在不卖公寓的情况下首付能到多少?

Q:提问：京总，门头沟四道桥新开的金茂盘怎么样？两居，将来能跑赢大盘吗？

A:回答：您好,感谢信任!门头沟的价值弱了些,规划是偏生态;自住养老的话不错,三面环山紧靠永定河,生态环境不错;17年左右集中开的一批盘,像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投资的话建议避开门头沟;

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Q:提问:京总您好，现在我们在北京有两套房，都在东城。一套自己居住。另外一套老人居住，是60多平的史家的学区房。至由于北京学区均衡的大趋势，我想过几年把这一套小的学区房卖了。居住环境比较好的应该是北七家那边有万科的翡翠公园，但是现在那边地铁估计好几年都快开不了，出行不方便。

所以想先看看马上要开通的地铁17号线未来科学城站，用老人购房资质投资一套140多平的小四居。等以后翡翠公园这边地铁开通了，把城里的小学区房卖了，再置换到那边生活，居住环境更好。你觉得这个投资思路怎样？

昌平未来科学城地铁站周边房子有投资价值么，现在开盘6w左右，周边的学校、医院和商场配套都挺好的，生活应该很便利。唯一不太确定的是产业发展情况，不知道能带动周围房产不。地铁17号线未来科学城站开通以后，到望京只有十几分钟，到国贸只有半个小时，您认为能享受到这些地区的外溢么？

A:回答:您好,感谢信任!来科科学城这个时间点，投资不算便宜了;北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科学城主要是央企，央企缺乏市场活力。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。

这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法;整个科学城的发展普遍比较慢，一是因为央企占比过重缺少市场活力，二是北京的发展重点不是北侧，北京远郊十几个各种各样的产业新区,人口进入停滞阶段的情况下,,难支撑这么多产业区,未来整个区域的产业和人口集聚效应不会太明显。倒是能承接一部分望京的通勤,但140的面积有点大,流通性会差一些

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Q:提问:京总，您好！看了您的文章很受用，想向您咨询一下，目前在常营的新天地有一个一居室，希望置换两居，最好是能带上点学区的，学区中等就可以，一居室价格可能成交在400左右，首付预计能有个530，因为二套首付较高，可能二套总价控制在700或者略上浮，综合位置、房龄、小区环境、周边、学区等原本锁定的是远洋山水，想问问您有什么其他小区选择建议，另外您如何看待远洋山水未来升值空间，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!远洋山水还不错,石景山的东大门,可以承接西城和海淀的溢出;常营后期补涨的可能性比较大,现在是政策在利好,疫情在利空,市场反应过来这个区域是有后劲的,新天地的热度在常营靠前,如果这个时候置换不合适,可以再等等,或者如果有房票可以把现在房子套现出来,再去建仓.祝一切顺利

Q:提问:450至500的房款，万科城市之光东望三居，这个小区靠近17号线，又规划有好的学校，不过是限竞房，和门头沟的金茂长安悦三居以及通州运河湾两居二手，怎么选。在北二环和丰台科技园工作，对地铁通勤有要求。您还有更好的兼顾投资自住需求的推荐吗？

A:回答:您好，感谢信任！这三个商圈通州的运河湾价值更稳固一些，门头沟没有投资价值，您可以往前翻翻问答，买门头沟的亏的很严重，次渠这个板块还属于通勤，价格比较高了，优势是距离亦庄比较近，如果和通州的运河湾相比运河湾更优。运河湾属于通州武夷花园商圈三杰之一，也是距离地铁最近的一个盘，优势比较明显，武夷花园商圈是距离运河商务中心最近的一个优质板块，东侧是行政中心，西侧是运河商务中心，紧靠大运河风景线，这个板块也是通州领涨的区域，您选的盘也很好，建议优先这个区域

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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。

我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;

金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,

通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.

金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的

2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。

如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。

投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠

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