梧桐郡的房子值得买吗「槽点满满的名字」

闲林算是未来科技城吗？ 众说纷纭。 有人觉得，余杭区西部板块都能划归到未来科技城大圈里，也有人严格按照已有的区域规划，认为闲林就是闲林。 抛开这些这些争议，闲林这个地方，贴着未来科技城，连接杭州主城区，东北侧西溪湿地，东南侧西湖群山，环境优雅，但产业缺乏，配套不足，交通不便，让刚需又爱又恨。

闲林的众安西溪未来里，昨天刚刚领出预售证，均价1.9万，总价153万起，很多城西刚需热血沸腾。

在必有房群里关于这个盘的争议不断，为了帮群友鉴定一下这个楼盘的成色，老必决定亲自去趟售楼处。
PART1 | 项目概览

相比其他楼盘售楼处的奢华，西溪未来里的售楼处直接开到了岸上蓝山的一楼底商。显得特别“接地气”。

西溪未来里其实是个老地新开盘的项目，据说是众安在2017年底2018年初，从欣新房产手中收购而来。这块地的拿地时间是2002年，距今已经有17个年头了。 欣新房产是闲林早期开发楼盘集美岸上蓝山的开发商，也就是说，岸上蓝山E区二期工程就是现在的众安西溪未来里。
项目规划了5栋建筑，其中2幢小高层，3幢高层，共计300户，毛坯交付，容积率才1.65，是刚需中难得的低密。

西溪未来里鸟瞰图

户型建筑面积约89-126㎡，整个小区的一楼全部是架空层，没有住户。 9#、10#楼公示、一房一价已出，均价19000。 首推104套，其中约89㎡、约112㎡户型各52套。

据介绍，12月内还会继续加推8#、11#，网传的本月全清盘消息不实，12#暂无加推计划。其中，11# 12#是小高层，均价会比其他几幢贵，也基本没有小户型。

PART2 | 户型分析

西溪未来里共有6种户型，其中89方的小户型有3种。余下分别是112、125、126方。项目样板房尚未建好，现场只有户型图和模型可看。
89方均为3房，格局紧凑，也各有优劣。首开的52套89方，全部是中间套B户型，整个楼盘的89方，也以B户型为主

89方B户型倒还算方正，三开间朝南，但是只是一个卫生间。客厅和客卧的阳台是连通的，私密性不好。

B户型模型

另外，户型图上的书房是门是开在主卧里面的，主卧一下变成大套间了，不知道是什么逻辑，难道是方便小两口带小孩？若是改造成走廊分割，则浪费空间，牺牲掉衣帽间了。

112方的D户型还不错，边套设计，客厅与阳台连通，视野上会更开阔，次卧带阳台，也能够增添舒适度。
PART3 | 周边配套
西溪未来里离之前两万人摇的梧桐郡约2公里，离西溪国家湿地公园约5公里，离阿里巴巴西溪园区约6公里。

西溪未来里区位图

商业

华元西溪欢乐城距离项目约1公里，老必步行过去花了20分钟，商场体量中等，闲林板块整体商业氛围一般。

西溪欢乐城实拍

教育

金成外国语小学、闲林和睦小学、城西中学。学校不少，但教育资源的品质依然不如杭州主城区。

医疗

项目南侧有个省立同德医院闲林院区，东侧3公里多是三级甲等的西溪医院。绿汀路口，浙一医院余杭院区也即将投入使用，设计床位达1200张。

交通

交通是整个闲林版块的硬伤。置业顾问介绍，项目离在建的地铁3号线良睦路站约1.3公里。但地图测距来看，1.3公里的是高教路站，而且是直线距离，实际步行到有2公里左右，如果坐公交车换乘的话要坐2站，加上步行、等车时间，将近半个小时。

顺便吐槽一下，晚高峰的公交车是真难等，老必回来的时候半个小时了只看到一辆开往西溪医院的，寒冬里冻的瑟瑟发抖。
环境
小区南面可以远眺群山，小区北侧河道对面是青水苑。但是河道景观并没有效果图上白鹭纷飞那么美好，河道目前水质不佳，河道上漂浮杂物不少，有明显腥气。
河景效果图

图片来源于网络

河景实拍图

老必实拍河景

左侧工地就是西溪未来里，右侧为天然河道，还有附近居民在此垂钓、聊天，估计河道后期会整治。

PART4 | 楼盘特色

因天目山路和杭瑞高速的隔离，闲林与北侧的未来科技城发展差异巨大。
目前闲林内部工厂比较多，导致主干道上货车来往会比较密集，好在楼盘距离北侧的杭瑞高速和天目山西路有一定的距离，而且有青水苑挡着，受到的噪音影响会比较小。

楼盘附近街景实拍

未来里本身就是岸上蓝山的一部分，所以这个项目被岸上蓝山小区环绕。该地块拿地时间为2002年，这意味着项目的土地使用权只有52年左右。
更需要注意的是，未来里预计交付时间为2021年，所以，当拿到房子钥匙时，使用权仅剩50年左右。看到老必似乎介意拿地时间，销售表示梧桐郡也是02年拿地，只要性价比高，还不是照样疯抢。 项目为低密度盘，最高只有16层，并且1楼为架空层，因此舒适度不错。但是外立面一看就很刚需，1-3层采用石材，3层以上为真石漆，虽然不是更廉价的涂料，但是这个大众的土黄色也是没有颜值可言的。

沙盘图实拍

整个小区体量太小，只有5幢楼，300户，所以园区配套也不多，。

PART5 | 周边房源对比

红盘有个基本要素——一二手房价格有巨大倒挂。最典型的就是金色和庄，巨大的价差面前，购房者对脱皮的外墙都选择性失明了。
而对于西溪未来里，倒挂，不存在的！将项目紧紧包围住的岸上蓝山，挂牌量巨大，近30日签约13套，成交价还不到1万7！

数据来源于好找房

考虑到项目还有近两年交付，算上资金成本，性价比就更低了。
售楼处放了一张附近楼盘的房价、地价数据，槽点太多，比如老必上次去跑过的星未来、鉴未来在图上都“集体被涨价”了。

售楼处实拍

项目周边新房项目——时代天镜、佳兆业云峰，今年拿地价都超过了16000/㎡，预计明年初首开，价格很可能会在2万以上。对西溪未来里算是个利好。

施工中的时代天镜

施工中的佳兆业云峰

项目西面还有个安置房项目在建。

老必实拍

PART6 | 值不值得摇

目前过去几年的房价暴涨，让“买到就是赚到”深入人心，尤其是遇见低价楼盘，购房者往往不管不顾的“闭眼摇”。
随着楼市降温，购房者也越发理性。像西溪未来里，虽然有1.9万的低价，也蹭到了梧桐郡的热度，但是楼盘本身的硬伤也是颇多的。所以我大胆地猜测，这个楼盘并不会热到“万人摇”。
尽管实际跑盘后，老必觉得价格没有看起来那么香，但对于城西刚需，需要找个低价上车的盘，那么西溪未来里还是可以考虑的，毕竟150多万起的总价，门槛确实够底了。
没有完美的楼盘，只有适合你的楼盘，至于西溪未来里适不适合你，相信看到这里你心中已经有了答案。