这个板块 请不要妖魔化

11月，逾10万套的二手房挂牌量成为全城热议的话题。

其中，余杭区二手房挂牌量达21000套，约占全市总挂牌规模的1/5强，位列杭城各区榜首。而从余杭区域来看，闲林板块二手房库存预计4000-4500套左右，成为库存量最大的板块之一。

加之近日位于闲林街道核心区位的岸上蓝山，数套房源更是接连挂出“1”字头的单价，朋友圈里坐标闲林的小伙伴们瞬间不淡定了，部分选择将自家房源挂出，并在朋友圈推荐。

很少看到同一个板块的人用自家房源刷屏朋友圈。由此，“妖魔化”闲林板块的声音不胫而走。

闲林的真实情况，真的是这样么？

数据统计截至11月11日

真实情况一：

基数大导致挂牌量大

超级大盘扎堆成高挂牌量重要推手

据不完全统计，当前闲林板块的二手房挂牌量约在4000-4500套之间，约占整个余杭区挂牌总体量的20%。

根据透明售房网数据显示：截至11月上旬，竹海水韵挂牌444套，西溪山庄395套，闲林山水349套，翡翠城335套。上述项目包揽了杭州二手房单盘挂牌量的第二到第五位。

闲林板块去化规模位居各板块第二名

闲林板块的高库存，是多重因素叠加的结果。

首先，这一板块聚集了诸多超级大盘，像翡翠城、闲林山水、竹海水韵、岸上蓝山、东海闲湖城等，其中，不少楼盘规划户数都在2000-5000户之间，更有翡翠城、东海闲湖城等规划户数达到8000之多。

这是什么概念？未来科技城的知名红盘地铁万科天空之城今天以2200户的规划规模跻身“超级大盘”，但即便如此，和闲林板块的一干二手盘相比，不过是个起步。

更值得注意的是，闲林板块常住人口已达20万人，约为整个余杭区的20%，这一比例与闲林二手房库存所占比例不谋而合。

体量大、人口基数大，是二手房挂牌量高的重要基础。

真实情况二：

挂牌量大，但是去化也快

闲林刚需房是市场主力

经记者走访调查发现，闲林的二手房虽然挂牌量大，但是其签约量也大。

依据透明售房网数据显示，在今年上半年的去化榜单上，闲林板块签约规模位列全市各板块第二。

在今年9、10月杭州市二手房签约排行榜上，华元欢乐城、岸上蓝山、竹海水韵、西溪山庄等项目齐齐出现在TOP10榜单上。

一位闲林某链家门店经纪人向记者介绍：“翡翠城、闲林山水、竹海水韵等大型项目近三个月月均成交量都能保持在15-20套之间，像乐山红叶、爵士风情、东海闲湖城、蒙卡岸等项目九月份以来成交量虽不及前者，但整体咨询量、带看量仍旧不少。”

9、10月二手房成交TOP 10榜单中闲林板块楼盘极具存在感

这位经纪人还给记者普及了一个“2424”的说法：即在当前的闲林板块，总价在240万以内，单价24000元/㎡的房源相对更容易成交。至于单套房源成交周期，刚需户型通常百日以内，大户型挂牌一年多才找到买家的不在少数。

长期以来，闲林板块二手房源交易主力军以100㎡以下房源为主，89-97㎡房源，无论从挂牌量还是成交量来说都最具存在感。这一点，从“2424”的说法中也可见端倪。

“改善型房源，目前除翡翠城之外，其它周边小区120㎡以上房源去化阻力的确不算小。”不过，这位我爱我家门店的经纪人强调：“翡翠城的改善房源始终受欢迎。”

真实情况三：

享受主城区和未来科技城双重溢出

交通也在改善

此外，走访过多个楼盘后，记者还发现，闲林诸多小区内操外地口音的业主或住户明显偏多。

这也得到了一位在竹海水韵一二手房连锁门店工作的经纪人确认：“买在闲林的购房者，‘新杭州人’占压倒性多数，尤以城西文教区、蒋村、未来科技城工作的人群最多。”杭州城市骨架愈发扩张处处体现多核智慧。作为唯一的主城区、未来科技城“双溢出”板块，刚需体质的闲林还是有诸多值得称赞之处。

首先，闲林距离主城区相对较近，板块中心位置距城西文教区、黄龙商圈约10公里左右，与西溪留下更是唇齿相依。这是闲林板块的先天优势之一。驱车前往，感觉上穿过风景优美的西溪湿地便抵达了城西。

地铁3号线通车后，早晚高峰交通状况还将大大改善。另据了解，规划中的地铁12号线也有望途径闲林板块。随着地铁路网的不断成熟完善，杭城各大板块间的差价也有望进一步收窄。

其次，该板块大部与未来科技城紧密相连，随着未来科技城作为硬核板块不断走强，闲林仍将在未来相当长的时期里承接未来科技城的人群外溢。

目前，闲林板块23000-30000元/㎡之间的均价较未来科技城核心地段相比低了约12000-15000元/㎡不止，这对诸多奋斗在未来科技城的刚需家庭来说，是个性价比不错的选择。

据统计，从2016年到2018年，仅未来科技城板块总人口便增加了近62万，人口溢出成为必然。闲林作为唯一一个能够同时享受到主城区和未来科技城双重外溢的住区板块，其价格又颇具吸引力，确实是刚需福地。

另一方面，目前闲林板块已缺少新盘供应，因此，即便是刚需家庭买在闲林，也只能是在众多二手房中进行选择。而这是闲林板块二手房交易相对活跃的重要原因所在。

闲林板块能同时享受到主城区与未来科技城“双溢出”

真实情况四：

正视板块配套短板

全面改善依然任重道远

当然，闲林板块配套客观上确实存在一定短板。

目前，板块公立学校排名相对靠后是不争的事实，而私立学校可选余地也不大。

一位家住岸上蓝山的业主表示：“像附近的绿城育华学校虽然教学质量不错，但每学期35000元的学费对周边不少家庭来说，负担还是不小的。

交通拥堵依然是该板块另一棘手问题。该板块南部为山地，东北方向又有西溪湿地的阻隔，两道天然屏障客观上阻拦了其与临近的城西文教区以及蒋村等板块的互融互通。

闲林板块部分项目分布情况

该板块主要进城通行路段正是天目山西路、五常大道等。但需要指出的是，天目山西路上方的瑞杭高速为高架路段，下方为快速路。这在很大程度上将本就受到地形制约的闲林板块切分开来。

记者从不止一位二手房经纪人处获悉：“天目山路以南房源普遍较路北挂牌价低约6000-8000元/㎡，成交均价差距还要更大。”

众所周知，闲林人民像盼星星、盼月亮一般盼地铁早已不是一天两天。稍早前，《杭州市轨道交通四期规划》仍将闲林“挤”出地铁规划之外。

尽管如此，仍有3号线（在建）擦过闲林板块，该线路在五常大道-高教路口设高教路站，站点直接辐射人口主要来自翡翠城、蒙卡岸、溪悦宸府以及闲林山水。该线路预计2021年底通车。但板块西翼一些小区仍距地铁口相对较远。

如此来看，无论是闲林板块还是10万套的二手房挂牌量，并不应被过度解读。以闲林板块为例，虽然二手房挂牌量大，但成交量也相对向好，这恰恰见证了杭州人口流入依旧保持活跃。

未来，随着交通、教育等配套逐步得到改善，并不完美但仍具潜力的闲林板块仍可作为追梦的“新杭州人”安家第一站而屹立大城西。