房地产楼花「不可不止的88个心理学故事」

大家都知道，要论疯狂的楼市，北京上海只能排国内第二名，为什么呢？

因为当之无愧的第一名，是属于香港！

这个房屋单价位列世界第一，各项地产价格数据完爆东京、纽约、北京等城市的国际大都会——香港，房价到底疯狂到什么程度呢？

1999年，TVB楼市题材的电视剧《创世纪》开播。

一时间全香港万人空巷地追这个剧集，这部耗资1.5亿港元的港剧与它的名字一样气势恢宏，迄今为止仍是TVB成本最高的一部剧之一。

剧中主角许文彪有一句话道出了当时所有香港人的心声：

“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断地赚大钱！这叫作公平吗？”

更为戏剧的是，该剧著名编剧司徒锦源，当时他已经45岁了，依然没有钱买房。

而这部剧开播十几年之后，香港人买房还是那么难，置业难度冠绝全球。

2018年更爆出一则成交信息，香港何文田的一个车位以600万成交，大概只有4个平方，中环31平小户型卖到1500万，单价接近50万每平。

为此，香港政府提出首次置业支持政策：从没买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到3.4万或家庭月收入不到6.8万，就有资格申请首置盘，低价买楼。

据统计，家庭月收入4万以上的，已经是香港前32.8%的人群了。

天呐！即使月收入6.8万，都得靠政府帮忙才买得了房，可见香港楼价的惨烈程度！

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“楼花”的起源

而香港今日高房价的源头就在于那个带有魔力的字眼——炒楼花。

百度词条对于楼花的释义是期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。

楼花起源于香港，而发明者就是大名鼎鼎的霍英东。

这位香港的商界实业大佬，跨进了中国政坛，曾高至全国政协副主席，是第一位成功跻身中国政坛的香港人。1953年，正是他一改以往房屋先建后售的历史，在香港油麻地新建楼盘时，积极号召民众先交定金，以分期付款的方式售房。

就这样“炒楼花”、“卖楼花”的概念也随之应运而生。人们通过期房炒作的方式，小钱换大钱，在楼盘落成之前，交很少的订金，订下一套或者多套房子转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。

在1961年，香港因炒楼花而爆发了一次挤兑风潮，潮汕籍银行家廖宝珊在这次挤兑事件中，因突发脑溢血身亡，从而引发了香港楼市的极大震动。

尽管香港政府出手整治了楼花买卖，楼市一时间恢复平静，但第二年楼市再度爆发。

这次楼市爆发却是华资银行和英资银行的竞争引起的，华资银行为了拿到香港市场上更多的贷款业务，纷纷开出了“一成首付”，甚至零首付的按揭贷款，最终导致了1965年更大规模的银行挤兑风潮。

华资银行的存款准备金不足以承担香港市民蜂拥而来的挤兑，被人为逼到破产。当时的恒生银行甚至创下了一天被提走8000万存款的记录！

80年代，中英开始就香港回归问题开始谈判。为了防止英政府在撤离前抢先卖掉英国大部分的优质土地套现走人，中方提出了在香港回归之前，每年让出土地不得多于50公顷的要求。

当然，港英政府也欣然同意。因为，当时香港有600多万人居住在总面积仅达香港岛18%的土地上。这就意味着政府可以在节约基建开支的同时，享受“饥饿营销”式的高额回报。虽然土地面积限定在50公顷，但由于价格没有多加限制，所以卖出的地价越来越高，政府收入也随之大幅增强。

也因为香港政府的总收入有大部分来自于土地收入，所以在政府找到新的财政来源之前，不得不持续高价卖地，以维持政府的系统运转。

不知道大家有没有听说过经济学的一个理论：租税同源。

这是指税负低的地方，一般地租都奇高；而税负高的地方，地租一般比较低。

香港作为一个免税的贸易自由港，庞大的组织系统和公共支出都无法从市场的税收得来，而是以高昂的地租作为支撑的。

高额的卖地收入和房地产税负，是香港能够实行低税制的原因之一；也是时至今日，香港能够一直持续维持稳定发展的重要原因之一。

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中国大陆炒房团

90年代的海南，就开创了全国炒楼先河，这也直接导致了后来的房产泡沫。各级炒家争先恐后的涌入市场，更甚的是开发商也加入了炒房这个行列。

海南某开发商以1600余万元买了地，10个月后画了一张楼盘效果图，再将地皮、图纸卖出，获利千万。

深得香港炒楼花精髓的中国炒房团敏锐的市场嗅觉、“击鼓传花式”的快进快出转售合同、期房，一举将国内的房产推向高潮。

不知道大家有没有听说过这样一个段子：在2005年，德国人马斯库拖着一只行李箱和300万元来到上海。他拿出100万元服了房子首付，剩下200万元经营红酒生意。十多年过去了，200万元的创业经营款被亏得底裤朝天。如今，他以1725万元卖掉房子，打算回国休养生息。临行前，他耸耸肩，满脸不解地说：“MLGB，这真是个神奇的国度！”

可以说，08年之前和08年之后的中国楼市，因为“炒房团”的出现而发生了翻天覆地的变化。这一点，我们每个人都深有体会。

不知道大家有没有看到过这一则新闻：在2018年5月，中国炒房客攻下了一座城市，在短短的48小时内，将房价推高了57%。而这个神奇的地方，就是辽宁的丹东。

之所以会盯上丹东，就归功于朝鲜的领导人金正恩了。一直以来，紧靠朝鲜的丹东一直都出于朝鲜核试验的阴影之下，所以自然经济不行、财政下滑，楼市也是一潭死水。

然而就在去年，朝鲜宣布要世界和平了，要改革开放了，金正恩还和文在寅进行了一场历史性会面！

当世界人民都在关注朝韩两国是否会迎来足足65年才等来的和平时，中国炒房客们却发现商机、倾巢出动，集体前往丹东炒房！

假若朝鲜真的放弃核武、反而实施改革开放，那么，中国炒房客分分钟就准备出发去平壤炒房了！

得亏中国大陆禁止炒楼花，不然不知道如今的房价会涨成什么样！

以小见大，这充分说明了中国人在紧盯政策，一旦有利好的兆头就绝不姑息任何一寸土地的炒房积极性上，是不亚于当年的香港前辈的。

而当下全世界惊现“中国式”炒楼花。北美、澳新、东南亚各大楼盘时常出现神盘，中国投资客横扫多套豪宅。国际友人往往只能惊叹中国人有钱，却没有悟出其中的中式炒房思维。

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其他国家的“楼花”

我们以加拿大、澳大利亚以及泰国为例。

1.加拿大

加拿大的楼花概念和国内相似，但加拿大的楼花在没有动工，没有售楼处，没有样板间，甚至连户型图、价格单、地都没圈的时候就开始了。

在加拿大，楼花购买的实质是房产的购买权，直至Closing Day（交接日）之后才算拥有房产的产权，前后开发周期大概3年左右，所谓“先开花后结果”，大概这么个意思。

在加拿大的房地产市场，楼花的销售分这几个阶段：

第一 VVIP预售

这个阶段可以定义为成交价最低的阶段，也就是最划算的购买阶段。这是开放商试水市场，暂定一个低于市场价的价格，邀请长期合作或者有实力的经济来做一段时间的短期试售，短则几天多则半个月，根据市场的反馈来对价格进行调整。

以多伦多市场一直以来的表现来看，基本都是在后期上调成交单价。

第二 VIP销售

价格一般高于VVIP，这个阶段的销售仍然需要委托经纪完成，投资者购买楼花需要通过该楼盘的代理经纪。

该阶段一般持续1-2周，多伦多市场上的楼花一般到此阶段就已经售罄，不会出现后面的销售阶段。

第三 面向大众销售

此时售价会更高，这阶段就基本和国内相同，开发商开设售楼处，准备好户型图、价单、沙盘、样板间等，这期间是开发商直面客户。

据说有开发商从一开始就采用这种传统销售方式。

尾盘 交房前存货

尾盘普遍出现在临近交房前一段时期，一般分为两种，一种是开发商原因导致不好卖，比如户型不好，楼层不好等等，这种尾盘销售时开发商一般会给予一定折扣。

还有一种是投资者原因导致未能完成购买，这种价格一般会更高，因为自然增长以及临近交房的优势，不必等待漫长的开发周期。

值得注意的是，随着炒楼花概念的愈演愈烈，加拿大一些开发商出于保护楼盘建设的需要，会在合同设置相关的楼花转让规定，比如：

无条件转让，在签约之后至交房前任何时间都能转让，开发商不收取转让费；

有条件转让，在签约后至交房前任何时间都可以转让，但开发商会收取相应费用；

不能转让，在签约后至交房前任何时间都不能转让, 只有正式居住后才可出售。

因此，在加拿大想要炒楼花的朋友千万要注意，一定要找专业人士问清楚，不要因为英语不好而稀里糊涂地听信了不靠谱代理的乱吹嘘，给自己带来麻烦。

另外，在去年开始，加拿大税务局已经开始将楼花获利以“商业收入”来规范，也就是说，转让楼花获利30万的情况下，至少会比原来收的资本增值税多缴8万元的商业税。

2.澳大利亚

澳大利亚的楼花概念和国内相同，首付是10%。而且外国人不允许在澳大利亚买二手房，这就导致了澳大利亚的楼花特别受欢迎。

在澳洲，买地建房(House & Land package)需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同，各一式两份；在所有澳洲当地开发商出售的房产类型中，有近60%的房子是属于这种类型。

根据澳大利亚法律规定，印花税的数量是由售房合同签约之日的房产价值决定的。所以，如果在房屋未建或在建时签订购买合同，印花税只按照地价征收，相比现房少很多，最多可相差上万澳元。

另外，买家只需要支付10%的首付到信托账户，在建成交房之前所得的利息由开发商和买家平分。

在澳大利亚，楼花的购买过程是这样的：

1.要购买澳洲的楼花，正常的流程要先签一份预订的合同，交一部分订金，一般（1000-5000）左右，合同拟定好以后，经由双方律师讲解，修改，直到双方都满意为止，才进行签字。

2.通常来讲，在双方都签字同意合同的情况下，都会有5天的冷静期，这5天时间双方都可以终止合同，但是5天过后，合同就开始生效，双方都不可以无理由终止合同。

3.冷静期过后14天之内，开发商会要求买家缴纳10%的订金，并存到律师的信托账户之内，在交割之前，开发商是没有任何理由拿到这笔钱的，当然，存到信托账户的钱也会产生利息，而这笔钱通常是由双方平分，除非合同里有特别注明分配方式。

一般来讲，如果开发商同意，在签订额外的保障条款以及新的转售合同的情况下，是可以进行楼花转售的。

但是楼花转售风险较高，开发商一般会要求先找好买家，并且会和接手的买家签订无条件转售合同，为了保障开发商自身的利益，只有在转售合同签订以后才会同意进行转售。但是也会有一些开发商不同意转售，这都取决于购买楼花时签订的合同。所以这也需要买家通过专业人士进行更进一步的了解。

3.泰国

接下来就是我们今天的重点泰国了。

在曼谷买楼花，也就是期房，房子交付前只需要付约25-30%的首付款，其余部分等到房屋交付时再交。这就意味着，在泰国买房的首付门坎较低；其次，在买房支付首付之后就可以直接进行转手。

和上面讲到的两个国家一样，泰国的楼花转让是一种期权的买卖，就是把未来买入房产的权利交易出去。转让合同并没有产生实际的产权交易，转让楼花时没有产权更名，按揭登记等流程。

前文讲述到的香港，在炒楼热情最甚的时候也没有放过泰国曼谷。而作为炒房团的后辈——内地炒房团，自然也跟着前辈前赴后继地奔向了这个投资热土。

但是值得引起我们重视的是：

首先，在当时，曼谷当地新房供给量仍然较大，尽管房价上涨很快，但二手房市场仍不够成熟，炒楼花极有可能面临无人接盘，最终导致血本无归；

其次，根据泰国房地产发展轨迹以及目前的市场现状，好地段的房子能够保证5%以上的租金回报率和较高的房价增值，长期持有将获得的利润更高。

其实不止是泰国，就绝大部分的海外房产而言，长线拥有绝对比快进快出的赚“快钱”模式更稳妥也更适合。

从税率等各方面政策来看，泰国房产的持有成本并不高，就好像十年前你买了深圳的房子，长期持有自然更有利一些。

随着泰国稳健的经济发展趋势和政府不断加大城市基础建设的利好消息，加之外籍精英人士和泰国本土富豪对于高端公寓项目一向趋之若鹜，曼谷房价在近年始终保持积极上涨，尤其以市区精华部分涨幅尤其明显。

由于优质土地资源存量不断减少，根据NEXUS Property的统计报告，2018年曼谷市区普通公寓的售价在每平米15-25万铢之间，市中心核心区域高端公寓价格在每平米28－40万铢之间。预计2020年曼谷市区普通公寓的也将达到每平米22-27万铢，市区核心区域高端公寓的更将达到每平米30-45万铢。

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