必读 购房合同怎么签 需要注意什么事项 「签购房合同要注意的细节」

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近期，湖州市建设局发布了《湖州市商品房购买风险十大提示》，一方面提醒广大群众在进行房屋交易过程中要认清风险；另一方面也督促房地产开发企业自觉遵守相关法律法规，为购房者营造公平的购房环境。

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商品房买卖合同的知识点

①什么叫商品房买卖合同？

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

②什么条件下商品房买卖合同有效？

根据有关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效。因此购房前查看商品房预售许可非常重要，这涉及出卖人正确的公司名称商品房预售许有关内容我们在“购房锦囊1”作了详细介绍。相关链接：拜托了！买房前先花5分钟看懂预售证！

③商品房合同的相关规定？

省建设厅、省市场监管局制定了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，现在使用的都是此版本。

④什么是“不见面网签”？

我市已实现了新建商品房买卖合同网签备案全覆盖。市建设局于去年11月份全面推行“不见面网签”工作，通过运用电子签名、人脸识别等技术实现合同签约备案全流程电子化。

贰 ////

商品房买卖合同的纠纷点

在订立商品房买卖合同时，有些开发商利用自身的优势地位，通过滥用选择性、补充性条款等方式，来减轻或者免除自己义务，加重消费者责任。从现有纠纷处理情况来看，以下几点仍有出现。

1.有关内容表述与现有规定不符；

2.减轻开发商义务的内容明显与法律法规及司法解释的规定不符；

3.任意扩大“不可抗力”的范围，以免除本应由开发商承担的合同义务；

4.不合理增加消费者的付款责任；

5.设定消费者承担的违约金或赔偿金数额畸高，设定开发商承担的违约金畸低。

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商品房买卖合同纠纷案例

案例1

在检查中发现部分商品房合同中的相关表述仍为中国人民银行贷款基准利率，而中国人民银行自2019年8月20日起已取消了贷款基准利率这一标准，因此，当合同一方发生违约时，往往导致违约金数额无法确定，约定形同虚设。

案例意见：应将“中国人民银行贷款基准利率”这一表述改为“全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）”

案例2

在商品房买卖合同中，将办理不动产交易手续及取得不动产权证书的期限任意延长，以减轻开发商逾期办证的违约责任。

案例意见：该约定期限不能超过法律规定的期限，否则，相关约定有减轻开发商违约责任，损害消费者权益之嫌。

案例3

个别开发商与消费者通过补充协议约定，不论商品房测绘的建筑面积与约定的建筑面积误差比是否超过3%，双方均按实结算。

案例意见：开发商通过与消费者签订补充协议，排除了消费者的权利，因相关约定内容违反了法律规定，当属无效。

案例4

不合理增加买受人的付款责任。如绝大多数商品房买卖合同均约定，当贷款没有发放或发放贷款不足时，买受人应在约定的期限内补足购房款，否则承担逾期付款的违约责任。

案例意见：在签订商品房买卖合同时，应区分贷款没有发放或发放贷款不足的原因，如因买受人的原因，则买受人应当在约定期限内补足购房款。否则，即使买受人未能在约定期限内补足的，也不应视为买受人违约，且买受人有权解除商品房买卖合同。

案例5

开发商通过补充约定减轻、免除自己的责任。如开发商以包括但不限于售楼广告、楼书、图文资料、折页、户型单张、外立面效果、园林效果图、模型、展示层（含样板房、公共空间、大堂）及其他方式等进行不实宣传，以招徕消费者，而在签订的《商品房买卖合同》中又补充约定上述宣传内容仅作为要约邀请，不作为合同的组成部分，对出卖人不具有约束力。

案例意见：由于消费者购买的商品房大多为期房，消费者一般只能通过销售广告、沙盘及宣传资料等了解楼盘、房屋的信息。如开发商对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对消费者是否订立商品房买卖合同以及对房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对开发商具有约束力。为此，即使该说明和允诺即使没有体现在商品房买卖合同中，也应当视为合同组成部分，开发商一旦违反，应当承担相应的违约责任。

敲黑板

1、购房者要认真仔细地阅读、审查合同的每一项条款，对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要购房者认为不合理，就有权与开发企业进行协商修改。

2、要把开发企业承诺的事项，如优惠措施、赠送物品等在合同（补充合同）中详细阐述并注明。

从法律上而言，购房合同一旦签订了，便意味认同该条款，购房者一定要慎重对待，以免自身利益受损。