土地拍卖底价怎么算出来「土地评估价格与基准地价」
来源： 2024-02-22 14:17:03
土地招拍挂的“底价”评估一般采用市场比较法和假设开发法。
市场比较法主要适用于土地使用权交易市场相对发达，有较充足可比实例的地区。基本公式为宗地价格=可比实例价格*交易情况指数*交易日期地价指数*区域及个别因素修正指数*年期修正指数*其他因素修正指数。首先收集同一或相近区域内3个及以上土地交易实例，建立价格可比基础，再进行交易情况、估价期日、区域及个别因素、年期修正等，测算比准价格，得出土地拍卖价值。
假设开发法（剩余法）主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地使用权评估，如待开发不动产中的土地使用权、待开发改造不动产中的土地使用权、仅将土地开发整理成可供利用的新开发土地等。基本公式为宗地价格=不动产交易价格-房屋现值-交易税费等其他费用。在实际应用过程中，测算不动产价格、房屋现值应根据实际市场交易情况综合测算，交易税费和其他不可预见费等也应据实测算。
通过以上两种方法测算出的土地拍卖底价，在房地产市场较为稳定的市场环境下，与成交价相差不多，有的开发商还能幸运地已底价取得土地。在房地产市场较为火爆的环境下，一般土地拍卖价会溢价成交。开发商集体抢地，大家都看好房地产市场时，就会出现土地溢价很多，甚至出现“地王”的情形。当然，房地产限购限贷市场趋冷的情况下，又会出现土地底价拍卖但却“流拍”的情况。今年好多中小开发商已经不敢拿地，就连一向拿地凶猛的融创也不准备再拍新地了，这下半年土地市场“流拍”的情况恐怕会更多了吧！
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