楼面价与土地单价「楼面单价和楼面地价的区别」

来源： 2024-02-20 14:16:35

昨天，房天下舟山站的一条公微信息刷爆朋友圈......5月8日，舟山四宗住宅地块同时入市，于6月7日同时拍卖，其中一地块楼面价竟然要21283元起拍？？？下月舟山房价要上四万了？听到这个消息有多少网友和小编一样瞬间凌乱不知所措，但事实并非如此。。。

土地单价≠楼面价下图中临城新区鼓吹山地块起始地价为21283元/平米，这是土地单价，并不是楼面价！并不是楼面价！并不是楼面价！

从拍地信息中，我们经常能看到一个词：

楼面价

我们对房价并不陌生，

但是对于“楼面价”这个词，

如果不是对房产熟知的话，

可能往往不明所以。

那么楼面价到底是什么？

楼面价又与房价有什么关系呢？

小编就来为你科普一下~

那么，究竟这个楼面价是什么，与房价又有什么关系呢？一起来了解下。

什么是楼面价？

楼面价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

如何计算？

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系。一是土地本身价格，二是规划容积率。土地价格，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率，是规划总建筑面积除以土地面积。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

计算公式

楼面价=土地总价/规划建筑面积

土地单价=土地总价/土地面积

容积率=规划建筑面积/土地面积

以本次挂牌的临城新区鼓吹山单元LC-10-01-15地块为例，公示该地块出让面积为28834.85㎡，容积率为1.0≤容积率≤2.5，起拍地价为21283元/㎡。

土地单价的单位为（元/平方米），楼面价的单位为（元/建筑平方米）

当表述中并未标注楼面价时，单位为（元/平方米）的均为土地单价，因此，上述地块的起拍地价实际为土地单价，并不是楼面价。一般来说，在挂牌信息中没有明确标注规划建筑面积的情况下，我们在计算楼面价时，按照楼面价=土地单价/最大容积率这一公式进行计算，因此可得出本次挂牌的临城新区鼓吹山单元LC-10-01-15地块起拍楼面价：

楼面价=土地单价（21283元/㎡）/最大容积率（2.5）≈8513元/建筑平方米。

而同期临城新区鼓吹山单元LC-10-01-22,LC-10-01-23按照如上公式，可计算出楼面价约为8506元/建筑平方米。

楼面价和房屋最终销售关系？

楼面价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

楼面价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系。

在实际情况下也会有几个误区，大家需注意：

误区1.楼面价高房价不一定高：如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。

误区2.楼面价低房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

误区3.房价不一定会低于楼面价：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪大甩卖时，房价也会出现低于楼面价的时候，假如这个时候买房，那要恭喜您了，绝对是千载难逢。

楼面价与土地单价「楼面单价和楼面地价的区别」

昨天，房天下舟山站的一条公微信息刷爆朋友圈 5月8日，舟山四宗住宅地块同时入市，于6月7日同时拍卖，其中一地块