中山市房地产发展困局局长「中山楼市分析」

来源： 2024-02-13 12:16:33

贵为粤港澳大湾区城市之一的中山，背靠大湾区良好的发展契机，凭借着珠海带动、深中通道兴建和港珠澳大桥的开通，在“三驱动”的强劲推动和利好刺激下，中山这几年房地产业进入快速发展通道，房地产销售量价齐升，个别区域如东区的楼价已超2万元。但中山市房地产发展现也面临很大的困局——

困局一：房地产建设用地指标缺乏。

用地指标不但政府缺乏，民营企业和私人的商住地也急需调整容积率增容发展。虽然今年六月初出台了《中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金暂行办法》，容积率可以网上竞价获得。但新政刚出台不久，很多地主不熟悉操作，担心网上竞价价格涨得太高难控制，囊中羞涩的他们也没钱补交增容费，因而增容一直没办理。而意向买家在地主没有办理好新容积率增容时，在不确定是否可增容的前提下，也担心此类风险，因而不敢投资。

中山拍卖的土地

困局二：中山地价过高，发展商利润空间有限。

随着港珠澳大桥开通、深中通道兴建等利好消息的公布，开发商中山拿地的需求更加迫切，地价也是一涨再涨。尤其近两年，全国很多房地产大鳄纷纷涌入中山抢占市场，布局大湾区。激烈抢夺的结果是：“地王”拍卖价格不断刷新，楼面地价最高14245元/平方。如下图所示，2017~2018年中山高地价成交TOP20:

经纬研究中心统计的高地价成交TOP20

中山高价地块TOP20中仍有一半未入市，已入市的大部分项目销售情况一般，个别项目从入市到2019年下半年降价幅度高达4千元/㎡。这些高价地项目定价较为尴尬：价高难卖，价低亏本，因而目前高价地项目普遍遭遇入市难。

政府现通过缩减住宅、产业用地供应，引导房企通过获取三旧用地、村庄村落用地进行房地产开发。多渠道供地，但也出台了投资拿地的相关政策：“商品房现售限价竞拍人才房面积商住分离”，使得开发商拿地成本加大，拿地也回归理性，毕竟有投资利润才是王道，才是发展商主要考虑的。在此背景下，2019年上半年中山多宗土地拍卖遇冷而流拍。

二手地交易方面，中山大多数民企或私人手中的地基本存在着以下两个主要问题：

一、地块要价过高，成本发票较少，需买家承担增值税和企业所得税，测算基本没什么利润。

中山的地主转让地块时基本参照周边的土地拍卖成交价，眼高于天，价格一直不肯降，认为还有升值空间。但他们不知道自己成本发票太少，也不知道土地增值税需交增值部分约60%的税金，这是一笔天文巨款。意向买家测算没什么利润后就会放弃，因此很多地块业主卖几年都卖不出。

二、地块有增容批文但没增容，需要走网上竞价竞得，买家不愿意承担风险。

中山很多项目容积率都是1.5，有批文可增加到2.0到3.0不等。但地主没钱交增容费，一直都没办理，现在可办理时要网上竞价。洽谈转让时，地主一般提出由买家提前垫付补交的增容费，在未确知增容情况时，风险难把控，因而很多买家不敢贸然购买，导致中山二手地交易非常难。

转让地块需证照齐全

近年来，随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。2018年两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划，未来在政策的推动下，各大城市将启动新一轮的城市更新项目。广东省国土资源厅于4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，进一步优化了“三旧”改造政策，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得很多房企纷纷成立城市更新公司，加入到城市更新和旧城改造中来，争夺大蛋糕。未来，城市更新将成为房企拿地的一种主要方式。

困局三：房地产库存量大，政策限购，而本地内需有限。

据统计，2019年上半年中山市住宅新增18308套，同比2018年上半年减少10533套，下降37%。新增房源主要集中在5-6月份。2019年上半年住宅库存保持在78000套左右。库存量大，意味着市场风险增大，按有关部委指示精神，库存量巨大的城市应停止供地直至库存消化至正常范围。而中山目前内需有限，刚性需求少，人口增长慢的情况下，投资客又被限购拒之门外。