上海临港新城的发展「上海临港新片区未来发展如何」

来源： 2024-02-07 16:17:01

自2016年3.25政策以来，刚需、刚改仍然是上海市场的成交主力，而临港新城目前正是以刚需、刚改为主的上海唯数不多的低价位板块，同时16号线的开通也大大方便了大量在浦东工作的购房者前来买房，此外临港新城本身也有良好的产业规划和支撑，助推临港新城成为上海成交面积名列前茅。

一、临港新城的概况

临港新城位于上海市东南角，距离上海市中心直线距离约33公里，是上海重点发展的六大功能区之一，也是上海未来20年发展的最主要增长引擎之一。规划面积68平方公里，以5.6平方公里滴水湖为中心，呈现"一湖三环"的城市发展格局，是临港城市综合功能服务区。

1、规划：

利用海港优势，导入人口并引进企业。2015年底，临港实有人口为31万，旅游人口为400万人次/年，规划预计到2020年实现实有人口45万人，旅游人口达1000万人次/年。此外，固定资产投资也将从2015年的1015亿元提升至1500亿元，5年累计增幅达50%。产业方面，将引进企业入驻，2020年企业总部数量规划数为50个。

2、轨道交通：

临港新城以轨道交通16号线沿线为发展主轴，依托洋山深水港和浦东国际空港两港，拥有13公里长的海岸线，具备得天独厚的自然生态资源及渔港资源。

3、配套设施：

整个板块可细分为居住区、产业区和旅游度假区，西北方面依靠地铁16号线，主要分布住宅区，南面布局以自贸区、洋山保税港区以及上海汽车产业为支撑的产业区，东面因有滴水湖、森林绿地、鲜花港、滨海高尔夫等自然资源，主要打造旅游度假区。板块仅有一个三甲医院—上海市第六人民医院东院，教育资源较好的为上海中学东校，商业配套主要依靠滴水湖周边。

二、吸引大型品牌房企，万科、碧桂园等争相入驻

随着政府对临港的规划不断深入，临港新城利好政策逐步落地，吸引众多知名房企纷至沓来，目前已入驻万科、碧桂园、朗诗等大型房企。随着板块内房地产市场的整体成熟度不断提升，区域内的基础设施配套建设不断加强将进一步促进板块未来发展。

以世界500强企业万科在临港新城板块开发的金域澜湾为例，16年、17年两次开盘去化很好；碧桂园16年推出的碧桂园浦东星作开盘当天也去化良好。同时，品牌房企如万科、碧桂园今年以来在临港新城板块继续拿地补仓，表现出房企及消费者对该板块长期看好的信心和深耕临港的决心。

三、临港新城板块商品住宅整体供不应求

近一年，临港新城商品住宅新增供应38.15万平米，成交45.58万平米，需求强劲，供应断断续续，略显乏力。去年10月受新政"沪六条"的影响，成交回落，至今年7月，成交才有明显的抬头之势。然而，7月底的摇号新政造成8月市场的零供应，加之7月供应有限，8月整体呈现出供不应求的态势。

临港新城近一年供求走势

截至2017年8月，临港新城商品住宅可售面积23.17万方，环比上涨11.14%，同比上涨11.04%。库存经历3个月的连续回落后8月再次走高，出清周期也小幅拉长至6.39个月，5月份以来出清周期一直在6个月左右徘徊。

四、临港新城主要吸纳大浦东外溢的刚需和首改客群

楼市政策层层加码的严控下，请把目光转向这里，板块里高性价比的刚需和首改。临港新城板块近一年成交面积段中，70-90平米的刚需平均占比33.9%，90-120平米的首改平均占比46.9%，两者合在一起的占比达80%以上，在区域成交的各面积段中占主力成交面积段。板块内的客群相对比较集中，主要来自浦东，产品同质化，整体竞争激烈。

临港新城近一年成交面积段走势

未来临港将围绕低碳、智慧、宜居、可持续的总体目标，着力打造一座独立运转、独具特色的未来之城。整体来看，规划宜居，虽然目前基础配套设施仅能满足基本需求，交通、教育、医疗、商业等各个方面都亟需完善。但随着政府规划的不断深入，板块内房地产市场的整体成熟度不断提升，基础设施配套建设不断加强，临港新城未来的发展潜力不可小觑。