济阳、齐河、长清三选一 最中肯的购房建议来啦

（第二期）

感谢大家的信任，第一篇发出去之后，虽然阅读量不高，但是后台问题很多。有些问题我也需要实地调研，也需要查找资料才能回答，并且精力有限，无法一次回答很多问题，但我会逐步回答，希望大家耐心等待，有问题的也可以随时留言或者后台回复，一定要写清楚需求和自身情况。完全免费，感觉好看给点个“好看”，如果能帮忙转发一下更好。因为有些问题，之前也写过不少相关了，可能有些朋友没有看到，为让更多人看到，希望大家转发。

本文2749字，字字不是珠玑，但都是肺腑之言。不做投资指导，只是一个参考。

1

问题：

孟总您好，关注您的公众号也有半年多的时间了，每篇都会看，想请教您一下，今年想买一套房子，预算在80至100左右，在市区看了看都是老破小，和对象商量了一下，想考虑市区周边长清、齐河黄河生态城、济阳买套小三居的，可否给分析一下哪个更适合。（我上班在北园大街山大二院附近，对象在泉城路上班，之前有时间我开车去实地试了试上班早晚高峰道路情况，齐河来市区最通畅，长清次之，济阳最堵。）

浅见：

这个话题我们先顺着你们的思路来，考虑周边长清、齐河黄河生态城和济阳这三个地方。按你的理解：我上班在北园大街山大二院附近，对象在泉城路上班，之前有时间我开车去实地试了试上班早晚高峰道路情况，齐河来市区最通畅，长清次之，济阳最堵。

第一，我不知道你什么时候试的，走得哪些路，我只想说，去这三个地方，没有一个不堵的，尤其是济阳和齐河，穿过黄河的大桥基本上没有不堵的，并且不是一般的堵，直接堵到你怀疑人生都有可能。相信很多人都有体会。如果偶尔一次两次，也不觉得什么，天天这么堵，那就不是堵，那是浪费生命。

我也知道，穿黄隧道，还有凤凰路北延的黄河大桥、齐鲁大道北延的黄河大桥等多个跨越黄河的大桥都在建，但是远水解不了近渴，增加一两座桥，也是堵，并且还可能要收过路费，南京跨江到江北好多桥也在收过桥费。如果你往北买，要做好这个心理准备。

所以，从交通上来说，我不建议你去齐河黄河生态城或者济阳。到长清就不堵了吗？也堵。但是有个好处是轨道交通1号线已经开通，虽然1号线距离你的山大二院有点远，距离你对象的泉城广场也不近，但是2号线正在修，官方说法有望在2020年底通车，也就是一年多的时间，而2号线是路过山大二院的，2号线转到泉城广场的公交也很近。所以，看交通，1号线沿线的长清楼盘比济阳和齐河值得考虑。

第二讲讲配套。齐河黄河国际生态城的配套最差，基本上可以说什么都没有，除了玩的欧乐堡海洋世界，可这些休闲游乐场所，一年去一次都算多的，一辈子去一次也未尝不可。所以说，齐河黄河国际生态城配套不适合居住，目前不适合，5年内都看不到希望。而你买房子就是为了住，需要完善的生活配套，至少需要回到家就有买菜的地方，所以从配套，齐河黄河国际生态城，最差。

济阳作为一个县城，生活配套也还好，但是济阳大拆大建，老城区基本上拆迁干净，新城区也有很多配套不完善的地方，你要是选择济阳楼盘，可要看清配套有没有方不方便，我说的是现在看得见的配套，而不是未来一个大梦。

长清区1号线沿线，配套也是在完善中，大学城、大学路，包括长清湖那边，也在完善。这一点也需要你自己实地去看，地产下半场曾经发过一篇文章，当然是软文，里面讲的可供你参考一下《长清正红？！》（点击蓝色字体，没有任何推销的成分，只是参考，我给济阳齐河长清的楼盘都做过推广，没有偏谁之说，一视同仁，实事求是）。

第三是教育。我不知道你们对孩子上学有没有需求。从教育上来看，齐河黄河生态城第一个被pass掉，因为不属于济南，也没有像样的学校，孩子上学会受限。济阳呢，属于济南，和长清一样，都是济南的一个区（长清湖片区有部分是属高新区管辖），教育不相上下，就看你选择的楼盘有没有配套学校了，学校是否建成，能不能确保你们的孩子上学的时候是建成的。当然，长清略胜一筹的是有大学城，人文氛围好一些。

第四是环境。第一是长清，有山有水自然环境不错；第二是齐河万亩森林，有黄河还有安德湖等，也不错；第三才是济阳，不是济阳差，而是不出彩，特别是有些污染企业，从济南搬到济阳去了。

第五是未来。这个最不靠谱，未来谁能说的好呢。看不见的未来，不叫未来，叫未知。比如2号线是看得见的未来，至多是早一天晚一天通车的问题，而其他地铁线路（发改委没有批复的），那都不是未来，是未知。这三个地方都有大规划，都有很多梦在做，所以希望你理性一些，别被大梦忽悠了，大梦醒了很难过的。比如济阳位于新旧动能转换先行区，会把北跨和济阳扯在一起，但是先行区先发展的地方距离济阳还有一定的距离，我们可以看看下面的图：

（红色箭头指向济阳，绿色箭头才是现在发展的重点）

齐河黄河生态城也有梦，一是先行区的辐射梦，二是划到济南来的梦，三是大规划的梦，听听就可以了。

长清也有梦，也有这小镇那小镇的一些，别太当真。相信那些看得见的即可。

分析以上之后，主意还是你自己拿。毕竟你掏钱买房，自己做决定。

2

问题：

孟总您好，关注您的公众号快半年了吧，想请您帮忙参谋一下，我是18年9月卖掉老家的房子买的金域华府，价格是24000，六成首付，当时怕下半年涨价就急着买了，结果学校不好，我有点愁得慌，请您帮忙分析一下这个小区吧，如果不好的话我想等房产证过了两年就卖了再买别的。

浅见：

买的不便宜。买房千万不能急，多到楼盘去看看，多做对比，不能只看公众号，更不能只看官方的广告，以及官媒的文章。但是，你愁也没用，你都买了，我也不多做分析了，分析了更没用。因为你要过等房产证过了两年再卖，而到了房产证过了两年，房地产市场是什么样子，谁也不知道。所以这种事就是到时候再说。所以各位也别问我两年后怎么样，一年后怎么样，半年后我都不知道。

3

问题：

孟总俺是拆迁户被断水断电了，想改善生活水平该怎么办

浅见：

断水断电找政府，打12345。改善生活拿你的拆迁款买房。

4

问题：

孟总，关注地产下半场很久了，请教一下:打算卖掉泉景天沅秀园的多层带电梯房子一套，现在出售还是再等一两年出售比较好？

浅见：

现在最好，价格可能还有点保障，落袋为安为最佳。如果钱太多，房子又多，卖一套房子的钱可有可无，此类情况除外。

5

问题：

你好孟总，我和对象在西苑小区有一套住房，有贷款，想置换到洪家楼附近，因为对象在那边工作，请问什么时候出手比较好？资金不是很充足需要先把这一套卖掉，买卖的时点怎样把握？

浅见：

现在就卖掉。不然你先买了，却迟迟卖不掉现有房子，岂不是很被动，一边催着你交首付，一边是客户砍价，你还能硬气起来吗？现在二手房挂出来的太多了，据说25000套了，一直在创新高，我虽然建议一些人买二手房，但是二手房真的不好卖也是真的。

再有，二手房基本上没有涨价的空间了，只有谈价的空间。尤其是，如果市场稳定（政府也是要稳市场），更不可能涨价了，而这么多二手房以及准二手房（一些期房可更名的，或投机的或投资的）大量入市，二手房肯定是降价，所以，如果铁定了心要换房子，早下手为好。

再退一万步讲，以后房子疯了，涨价，大涨，翻翻，行不？那么新房二手房都会涨，而你换的难度要增加啊。所以，现在最合适。

链接：

改善住房选低密度住宅就对了。二手房的选择问题。（点击阅读第一期）

加微信 xbczhushou 注明进群 可进地产下半场交流群