2021济南下半年入市楼盘「2021下半年济南楼市」

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 高茹 慕鹏 王皇

2021年的春节济南不少售楼处已提前迎来“开门红”，今年楼市供应情况如何，有哪些新盘值得期待?想要在今年买房的你千万不要错过齐鲁晚报·齐鲁壹点记者的调研报道。在调研济南近140个楼盘项目后，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者发现，今年济南楼市供应总量仍将超千万方，雪山片区、孙村片区、药山片区等将成为今年济南楼市供应最密集区域。而结合去年供地情况，今年的新盘特别是大体量新盘将集中在6月之后面市。

新盘扎堆东部仍是主战场

近百万方万科雪山项目将成供应主力

股市爱打新股，在买房者中，同样也有一部分人喜欢买新盘，因为新盘首开往往会是项目最合适的入手时机。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者调研发现，2021年济南主城五区预计将有近30个纯新住宅项目亮相入市，产品包括高层、小高层、洋房、叠拼、联排等，物业类型丰富。整体看，新盘供应主要集中在东部，像新东站片区、唐冶片区、雪山片区、以及CBD北的盛福片区集中了今年一半的新项目，天桥区、槐荫区也有部分新盘待入市。

东部仍是今年济南楼市主战场

今年新盘仍将扎堆出现。雪山片区，在中新国际城、中新锦绣天地两个开发多年的大盘之外，又迎来万科和绿城两大拥有不少忠粉的开发商双双布局。总体量近百万方的万科雪山地块或将部分在今年7月面市，将带来片区学校配套、万科装修、南向三面宽、南北通透此外，该片区内绿城春来晓园项目今年也将迎来开盘，或有超20万方陆续面市。

新东站片区，龙湖天曜项目今年将有20万方的供应量，主打低密洋房社区，临近的碧桂园球墨B-3地块规划18F-22F小高、高层共12栋，规划户数920，加上已入市的海信翰墨府，该片区仍将迎来更加激烈的竞争。

万科毛巾厂地块规划图

老城区约10个新项目将在2021年入市。中海走出华山区域，在经十一路地块推出中海汇德里项目，远洋也将有经十一路B4地块项目。在天桥区，位于北园大街与凤凰山路交叉口往北的万科毛巾厂地块有望6月开盘，规划10栋楼，总计600多套房源，主打10至18层的洋房和小高产品，户型面积从100㎡到150㎡。此外该区还有中海学仕里、鑫都·禧悦等多个新盘入市。

今年济南主城还将出现超大体量新盘。近百万方的万科雪山项目预计将成为新的“销量担当”。而之所以在房价稳定时重仓济南，重仓雪山片区，济南万科企业有限公司总经理肖劲接受齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访时说，“万科更希望开发各项配套相对较好的主城区地块，雪山片区在主城区。

同时，雪山片区的配套以大大升级，南边今年6月左右将迎来60多万方的城市级的商业配套，这样的配套在济南都比较少见，为片区后续发展带来了新的机遇。”肖劲介绍，万科在雪山片区将以洋房和小高层产品为主，同时还将提升片区自然景观、教育配套、商业配套。“去年楼市迎来转折点，地价企稳房价平稳，对开发商来说也是一个机遇期，住得更好成了不少人的刚需。在强省会战略之下，济南未来常住人口将达到1000万，目前已经迈入GDP万亿俱乐部，这也让我们对济南未来的发展很有信心。”

除万科雪山项目外，远洋唐冶地块则将有体量约88万方，产品类型涵盖小高层、洋房、商墅和办公的大体量新盘。此外，在槐荫区医科大地块中建则将有总体量50万方的项目，有望下半年部分入市。

产品类型以刚需刚改为主

价格区间多在10000元-15000元/㎡

在齐鲁晚报·齐鲁壹点记者统计到的近140个2021年将新开或加推房源的项目中，作为主要供应区域的历城区、天桥区、槐荫区三个区域的楼盘单价大多集中在10000元/㎡-15000元/㎡，孙村片区、郭董片区单价多在10000元/㎡，对刚需购房者比较友好。而市中区与历下区整体供应量较小，项目户型面积更大，单价也更高，多在20000元/㎡以上。长清区、章丘区2021年新推房源单价基本在8000元/㎡-10000元/㎡之间，户型以刚需小高层产品为主。

济南楼市供应类型仍以刚需为主

历城区作为供应大户，不仅贡献了较多的房源，也拥有最多产品类型，从高层、小高层，到洋房、叠墅、合院各种产品类型都有，而且在面积段上的丰富度也非常高。80㎡-140㎡的刚需刚改户型占比较大。此外，天桥区、槐荫区的供应面积也基本都在97㎡-120㎡之间，以刚需盘为主。

济南市房地产业协会副会长李刚在接受齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访时表示：现阶段济南房地产市场价格相对稳定，济南房地产市场面积在100㎡-140㎡的成交量占总成交量80%左右，所以整个市场都是以刚需刚改群体为主，真正的高端改善所占比例非常少。像孙村片区、唐冶片区、雪山片区甚至工业北路沿线整个片区基本上全部都是刚需、刚改楼盘，主要是为了满足购房者的居住需求，也占了济南绝大部分的成交比例。但也不是说高端改善这部分产品就没有市场，拿CBD片区来说，因为看好CBD片区的发展，这个片区160㎡以上的大户型卖的很好，120㎡以下的反而卖的不好。此外购买CBD片区的购房者也有一些是投资需求在里面。

“此外，三道红线下，开发商想要更快的回笼资金，就必须对产品的户型定位更合理，快速交付、快速回款，所以刚需户型产品也是开发商最愿意选择的开发类型。”李刚说。

总供应量预计超1500万方

供应集中在年中和下半年

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明认为，济南楼市2021年商品住宅供应存量加上新增供应量，总体预计在1500万方-2000万方之间，纯新盘供应热点片区主要集中在雪山片区、孙村片区以及和谐广场周边等，同时这些片区内楼盘的竞争也将愈加激烈，另外，2021年全年楼市价格走势大概会呈现温和回升的态势。

对于2021年即将入市的纯新楼盘，中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋认为，2020年上半年土地成交少，多集中在下半年成交，因此今年3-4月入市项目较少，年中和下半年供应量有望增加。2020年宅地供应区域集中在历城区，东部区域仍是今年新房主战场。与往年不同的是，随着万科毛巾厂项目、金科国棉四厂、河套庄地块、远洋北湖地块的入市，天桥区今年看点十足，片区竞争升级。

“近日，济南市人民政府印发的《关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》中提出要求城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到100%，因此绿色建筑一定是大势所趋。意见提出到2022年济南新建建筑中装配式建筑占比不低于50%，被动式超低能耗建筑项目奖励3%容积率，未来济南楼市装配式建筑、被动式超低能耗建筑项目将逐渐增加。”郭晓锋说。

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