专门绕过摇号是啥套路 唐618到底行不行｜房哥问答297期

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问答297期

问：龙湖紫宸买二手房，还是华城泊郡？

答：还是看预算，华城的位置占优势，电视塔，2号线，周边生活很方便，但小区非常一般，地块小，临路，密度高，户型也不好，还有不少塔楼，自住户少租户多，物业管理很一般；

龙湖向西700米，生活配套和便利度弱一些，但小区素质直线提升，除了户型，景观，物业保持一线开发商水平，背后还有清凉山公园，又是次新房，非常保值；

整个电视塔区域，除了华润悦府外，一直缺比较好的次新小区，龙湖兼顾价位和小区素质，二选一更值得。

问：承不承认，新区里刚需占比最大的是港务区？

答：这是肉眼可见的，刚需区被成为西安刚需天堂，除了价格优势外，更多的则是大量的新房供应，且都是中小面积区间，需求，预算非常符合刚需买房的要求；

同时央企为王，大量开发商拿地，新房供应量巨大，目前很多已经平销，在奥体区域，大户型也开始逐步在推，但区域主力面积仍然是140平以下为主；

这并不是什么坏事，西安房价涨的这么快，并非港务区本身吸引人，而是其他新区价格更高，同样对比下，港务区有性价比，同时城市建面观感好，有一定想象空间。

港务房价向上，高新曲江航天主城，港务向下，泾河，秦汉空港咸阳，中庸选择也就港务区了。

问：西安限购区新房13000 一下还有什么？

答：非常少，很多人买得起看不上的，西安目前大开发商新房门槛，在单价15000 左右，这个价位之下，要么是老盘推新的倒挂盘，比如高科麓湾，御锦城，悦美国际，华润未来城市这类，属于看运气看脸的；

要么是元熙樾府，黄金嘉境这些小开发商，虽然占据主城区位置，但很多人还是不太敢买，一分钱一分货，预算就这么多；

西安外围的泾河，秦汉，高陵等普遍在13000 以下，不限购，这也是西安房价现在的梯队，15000 的刚需，18000 的主城区，24000 的高新区，再便宜只能越买越远了。

问：有些专门绕过摇号的楼盘是啥套路？

答：并不是所有的开发商都愿意摇号，市场差的时候摇号那是证明自己销量好，市场好的时候，摇号是增加营销成本，时间成本；

当然还有一些豪宅类产品，是更偏向自行销售，客户可以选到自己想要的楼层房子的，当然现在的新房都得经过商品房意向登记平台，看人数和房源数，确定最终销售方案，这个是避不开的；

当然也出现过开发商前期很少宣传，找不到售楼部交资料，核验的时候在增加核验难度的方式，控制登记人数，但这也看什么盘，那种万人摇的网红盘无论如何也是很难限制的；

现在的市场，开发商都巴不得摇号，甚至主动充水，世界真是变得太快了。

问：港务区LD精装13000 ，可以入手吗？

答：熟悉我们的老朋友都知道，LD的房子几乎是从来不买的，除了众多项目交付口碑不好，物业服务不好，二手房溢价一般以外，目前在售的项目还有资金紧张和延期交房的情况；

这也是为什么港务区毛坯已经15000 的时候，LD精装13000 ，还不好卖的原因，大家现在都害怕了，再说位置本身，小区位置也并非港务区核心区；

不像融创望江府，大家担心交付，但冲着融创过往的交付案例和好位置，还有一些人敢于拼一把，但买这里，实在让人找不到拼的理由，别人赌钱，你赌命！

问：唐618到底行不行？

答：登记刚结束，人数还不错，104套房子，最终核验161人，这个价位的摇号并不多见，毕竟是178平起步，单价28000 的大户型；

618所处的位置还是可圈可点的，也是当年青龙寺板块的地王，紧邻着双地铁和青龙寺博物馆，此前这个区域也有宏大的规划，包括超高层，旧城改造等等，目前没有太多动静；

在城南，是个不错的位置，外加附近高校，医院，市场群体众多，消费都挺高，区域内又是大量旧小区，很多人都有换房的需求；

同时紧邻曲江，生活便利，对于周边自住换房的地缘，是一个选择，小区档次不低，装标不低，又主打百年宅概念，金泰作为国企，交付也是可以放心的。

问：紫薇田园都市上学可以买吗，怕不好出手？

答：在刚刚过去的七月份，贝壳西安二手房成交榜上，紫薇田园都市排在第一位，成交48套，均价19759元/平，说明很多人都有同样的担忧，但还是会买单；

田园都市的位置还是很好的，当年的超大社区，生活便利，有诸多组团，学区是高新六小，还有逸翠园学校，但房龄确实超过15年了，后期转手很难；

买在这里的，对于后期的转手心态都比较平和了，小学六年，初中三年后已经是20多年房龄了，随行就市，只要学校好，学区房一直有市场，高新路沿线老社区同理；

关键价格中等，更新的中铁缤纷南郡，五小三中，价格更贵，预算更高的还有保利，万科，高科，金泰等；

2万单价以下，高新学区，老小区，看自己如何取舍了，都是为了上学！

问：东二环红星天铂还有房，综合看怎么样？

答：周边换房的地缘自住小区，品牌上，远洋收了红星，没有太多溢价，胜在位置不错，自带商业，又是地铁口，关键周边还没有新房，东二环沿线二手房也不便宜；

周边交大，理工大，工程大教师受众很多，很多人不愿意离开这里，红星作为新房，产品，户型，景观有优势，自身配套也很全，外加同区域内没有竞争，如果在附近长期生活，可以看；

对于投资，上学，改善的更多需求，则不会留意在东郊，航天，高新，主城区都有房可选！

问：保利天悦可以买吗，单价28000 ？

答：高新第四学校学区出来后，保利的价格又涨了一些，上个月卖了31套，单价已经逼近3万 了， 并且还有后续潜力；

作为高新次新二手房的三驾马车之一，保利位置不错，学区挺好，小区交付优秀，又是央企小区，有很强的保值增值潜力，当年买这里的人，也都是一路摇号拼杀过来的；

自住 改善 上学，如果预算够，还是不错的选择，同理还可以看融创星美御，万科翡翠国宾，价格再低一点，就是中铁缤纷南郡，玫瑰公馆等。

问：为娃上学，经开，曲江，高新二手房如何选？

答：从教育投入力度和目前的学校认可度上，高新排在第一，其次是曲江，经开，开发区在办教育这件事上，往往会比行政区有更强的动力；

高新除了此前的民办外，公办热度主要集中在五小，六小和第四学校上，热门小区为缤纷南郡，保利天悦，紫薇田园都市；

曲江为一小，二小，三小，南湖小学，热门小区有中海紫御华府、中海御湖、中海东郡、龙湖紫都城，万科翡翠国际，中海城，万科城市之光等；

经开为第一学校，一小，五小，宏景小学，热门小区有海珀兰轩、万科金域华府，保利梧桐语，白桦林居等。