这里是老干部、顶级富豪、程序员喜欢哪里｜上海买房攻略徐汇篇

01.徐汇区概况

徐汇区位于上海中心城区的西南侧，地理位置优越，北部与长宁、静安、黄浦区相邻，西南与闵行区接壤，隔江与浦东新区相望，相邻的区都是发展最成功的优等生。徐汇区横跨内、中、外环，陆路和轨交四通八达，教育和医疗资源极其强势，拥有多所全市顶尖的民办和公办初中小学。

徐汇区历史悠久，是西洋文化与东方文化碰撞融合的地方。明末大学士、著名科学家徐光启在肇嘉浜附近建立农庄别业，从事农业实验和著书立说，并与意大利人、欧洲传教士利玛窦合作，开创了中西文化交流的先河。徐氏家族世代汇居于此，遂称为徐家汇，区名由此而得。徐汇内的衡山路·复兴路和龙华属于上海市域历史文化保护区。

衡复历史风貌区在旧法租界范围，是最具有老上海情怀的街区，上海的权力核心——上海市委所在的康平路、网红打卡地的武康路就在这个区域内。

龙华寺建于北宋太平兴国二年（公元977年），今为龙华烈士陵园的一部分，被列为上海市文物保护单位。

徐汇区不仅有深厚的历史渊源，更有升级换代的未来。根据上海2035总体规划，徐汇区的衡复历史风貌区、徐家汇、徐汇滨江都处在中央活动区之内。

其中，徐汇滨江是全区发展的重心，将建立以金融、艺术传媒、互联网产业为主的全新CBD，正在如火如荼地建设中。由于徐汇滨江在黄浦江沿岸，又将成为高能级商务区，房企纷纷在此地造了江景大平层，已经成为浦西最新的顶级豪宅区，顶层购买力不亚于新天地。

02.徐汇区的交通

徐汇北部的轨交非常密集，不管在哪个角落，一公里以内都有几条地铁线路，徐家汇（1／9／11）和陕西南路站（1／10／12）都是三轨交汇的轨交枢纽。

徐汇中部的轨交密度尚可，南部的植物园、华泾目前没有地铁通过。不过，未来纵向的15号与23号线以及横向的19号线、机场联络线的开通将大大增强徐汇中部和南部的便捷性，也使从徐汇前往闵行、长宁区的公共交通变得更加方便。

在徐汇驾车出行也是比较方便的，通过内环线可前往长宁、黄浦区，车程都在较短时间内。中环路方便徐汇区内通勤，沪闵高架是徐汇通往闵行区的主干道，龙耀路隧道在徐汇滨江CBD附近，打通了浦东后滩与西岸。

徐汇区内的上海南站是运能仅次于虹桥火车站的高铁站点。

03.徐汇区的产业和商业

徐汇区产业结构不断调整优化，二三产比重由“二八格局”向“一九格局”迈进，形成了以现代服务业为主导，工业、商贸业和房地产业为支撑的产业格局，现代服务业、商业、房地产业和工业税收占比为4.5：2：2：1。现代服务业中的互联网产业在徐汇区蓬勃发展。在近十几年来的互联网浪潮中，徐汇区分到了一杯羹，区内的漕河泾开发区与与浦东张江并列成为上海的互联网产业中心。根据《上海市域科技创新布局规划》，漕河泾是重点发展区域之一。

腾讯、商汤科技等一众互联网、AI巨头都在漕河泾办公。

不过，漕河泾的一部分产业正在向徐汇滨江迁移，徐汇的互联网产业将进一步扩容。

云锦路徐汇滨江，也就是西岸传媒港的天际线已基本成型。目前已知的将迁入的企业有：腾讯华东总部、网易、小米、游族网络、湖南卫视等。

而龙华中路徐汇滨江的西岸金融城的建筑面积为170万㎡，甚至超过西岸传媒港的100万㎡，将对接徐汇区关于“徐汇滨江金融带”规划发展总目标，推进与央行等大型金融机构的合作，以金融科技产业为主导。在今年2月，西岸金融城综合体地块最终花落香港置地集团，总价310.5亿元，是全国到目前为止总价最高的地王。

该地块主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，将进一步提升徐汇区的金融能级。

徐汇区的国有企业与专业服务业向来也是强项。徐汇东北角的陕西南路站附近属于淮海路CBD，临近南京西路CBD。陕西南路站附近的嘉华中心、环贸广场入驻了不少外资企业总部、律所。世纪商贸广场则是广告业内知名的“加班楼”。徐家汇则是传统的“老干部”区域，是上海市属及徐汇区属国企的集中地。

徐汇区汇集了金融、互联网、专业服务业等优质产业，提供了大量高薪岗位，产住结合的属性很强。

徐汇区的商业是上海西南片扛把子的存在。在1999年底，拥有港汇恒隆广场的徐家汇成为全上海商业中心的制高点，一度人气超过南京西路、淮海中路等核心商圈。

随着时间的推移，徐家汇逐渐回归”副中心“定位，在新的一轮城市更新中被南京西路、淮海中路商圈甩在了后面。不过，目前仍是”副中心“中最强的一个，明显压过五角场、花木、真如一头。令人振奋的是，未来十年徐家汇又将是一个明显的上升期，商业之王新鸿基地产于2013年花费超200亿拿下了徐家汇地块，预计总投入400亿打造旗舰级综合体——ITC徐家汇中心，主楼高度达370米，将成为浦西第三高楼（仅次于北外滩新规划的380米和480米地块）。

香港新鸿基的实力毋需多言了，目前已建成的国金中心与环贸广场iapm誉为浦东与浦西最优秀的商场都不为过。目前商场一期的OneITC已投入使用，剩余主体部分将于2023年前完工。

徐家汇中心是新鸿基地产在大陆及香港两地到目前为止投入最大的项目，极大可能会改变整个上海的商业格局。

徐汇滨江高强度的产业聚集势必也会催生商业的进步。然而，对于西岸传媒港区域的商业建设预期要适当降低，原先梦工厂集团要建设的上海梦中心项目已经全数转让给区属国资委的西岸集团。国企的商办开发实力和运营能力有限，估计不会达到原先预期的效果。

但是，香港置地在龙华中路区域的310亿地王项目商业能级会很强，已经确定会开业上海第二家文华东方酒店。

说起徐汇区的商业，衡复历史风貌区也是不可忽视的一股力量。建国西路低调奢华，是可以与外滩扳手腕的顶级西餐和日料聚集场所。

建国西路上的建业里嘉佩乐是沪上顶级的五星级酒店，入门级客房住一晚要4000元以上。

淮海中路商圈是上海数一数二的核心商圈，其强点分散在东西两侧，而西侧的制高点则是新鸿基开发运营的环贸iapm广场，处于徐汇区的东北角，隔一条陕西南路就是黄浦区。

环贸广场是杰出的商业综合体，有百丽宫影院、City＇sSuper精品超市和各类奢侈品购物及餐饮，常年客流量在全市前五，在徐家汇中心开业前会长期占据徐汇区商场老大的位子。

徐汇区的区级商业中心也多点开花。徐汇滨江北段的商业已有一定规模，龙华中路上盖有绿地缤纷城、正大乐城和保利时光里三个商场，不过定位与附近的豪宅居民有所错位，主要还是面向周边的上班族。漕宝路的徐汇日月光人气很旺，是以餐饮为主的商业中心。

04.徐汇区的医疗

徐汇区的医疗资源毫无疑问是全市最佳水平。除了有中山医院等全国顶尖三甲综合医院，三甲专科医院的胸科医院、耳鼻喉科医院、精神卫生中心、国妇婴更是占了上海三甲专科的半壁江山。其中，中山医院综合排名全国第5，第六人民医院位列33。

重点科室如下：

复旦大学附属中山医院：放射科、呼吸科、麻醉科、内分泌、普通外科、肾脏病、心血管病、心外科、胸外科、整形外科、检验医学、核医学、超声医学

上海市第六人民医院：耳鼻喉科、骨科、内分泌、超声医学

复旦大学附属耳鼻喉科医院：耳鼻喉科、眼科

复旦大学附属肿瘤医院：病理科

上海市精神卫生中心：精神医学

上海市胸科医院：胸外科

05.徐汇区的K12教育

上海的教育格局素有”徐一杨二＂的说法，徐汇排第一，杨浦排第二。徐汇一梯队公办小学就读的学生以冲民办初中为主。

徐汇区的公办小学阵容堪称豪华，汇师小学、高安路一小、建襄小学、向阳小学合称“四大公办”，都是全市顶尖的小学。民办的逸夫小学升学数据全市第一，盛大花园小学、爱菊小学也在全市最顶尖的民办小学之列。世界外国语小学是境内与境外教育路线都很优秀的民办学校。初中方面，徐汇区呈现民办强于公办的格局，上中系的华育中学约有三分之一人会录取上海中学，与处在杨浦区的兰生复旦并列成为上海最好的初中。西南模范、西南位育也是徐汇区升学数据出色的民办初中。公办的徐汇中学、南模初级、徐教院附校、师三附校和园南中学升学数据尚可。

随着公民同招、民办摇号新政策的到来，徐汇区内的教育格局有所变化。一梯队的小学是电脑一对多派位的，都有一定概率会派位到普通的初中。而部分对口好初中的小学＋初中双学区的需求热度将会提升，比如九年一贯制的师三附校、交大附小＋徐汇中学／南模初、园南小学＋园南中学、上海小学＋徐教院附校的组合。

高中阶段，徐汇区的上海中学是上海最好的高中，一本率为99％，70％以上学生能录取清北复交，只要能考进上海中学，基本半只脚已经踏入精英阶层。区内排第二的南洋模范中学，考入复旦交大的学生常年在60人以上，仅次于四校和七宝、建平两所学校。

徐汇区高手如云，中考阶段的竞争非常激烈，普高线和高分段分数线都很高，在徐汇区入读的家庭要作好相当的心理准备。

06.徐汇区板块简介

①衡山路／建国西路板块

衡山路板块和建国西路板块是最优雅的法国梧桐街区，属于旧法租界。建国西路、复兴中路、永嘉路、武康路上有不少民国时代的独栋别墅，现一部分作为历史博物馆之类的公用设施，一部分为私人所有，总价九位数以上，此处不详述。这两个板块的各项资源都无懈可击，有陕西南路等多个轨交枢纽，淮海路的商业灯红酒绿。医院有三甲专科的耳鼻喉科医院和肿瘤医院，此外，衡山路板块南北分别与华山医院、中山医院两大顶尖医疗机构接壤。K12教育方面，“四大公办小学”中的三个——高安路一小、建襄小学、向阳小学在这两个板块中。自然，这两个板块的单价是全上海最贵的，户型正常的普通商品房单价基本在12万以上，如果是带学区的，15万以上也不稀奇。两房的总价基本都在1000万以上，三房在1500万以上，学区三房在2000万以上。区域内的房源比较老旧，基本都是2000左右建设的，次新住宅仅有嘉御庭和上海天玺，都是总价很高的顶级豪宅。

②徐家汇板块

徐家汇是上海老牌的高级住宅区，各项配套都比较完善，高楼林立、商业发达、轨交密集、医疗与教育资源丰富。徐家汇地铁站附近是整个板块发展的核心，港汇恒隆广场、美罗城、即将建成的徐家汇中心都是耳熟能详的商场。板块内的汇师小学是全市一梯队的公办小学，此外，交大附小＋南模初是区里最好的双学区之一。医疗资源方面，中山医院在板块最东侧，胸科医院在西北侧，内环线边上的第六人民医院也是徐家汇的卫星资源。徐家汇虽然档次较高，但整体建设年份较早，大多数小区都是1995-2005年间建造的，非商业区的城市界面比较老旧，密度偏高。板块内的住宅单价偏高，根据户型的优劣与建筑品质的区分，在9-11万之间，两房总价在1000万左右，三房总价在1200万以上。

③徐汇滨江板块

徐汇滨江是2035中央活动区中唯一的既是黄浦江滨江带，又是全新规划区域、没有历史包袱、有着崭新城市界面的低密度纯豪宅区，所以成为了目前上海滩最抢手的豪宅板块。总价5000万、一层一户的云锦东方也成为了“日光盘”。

板块内目前公共设施配套一般，不过距离板块北面的中山医院车程只有5-10分钟左右，临近的龙华板块也有顶尖民办的盛大花园小学。由于是纯豪宅板块，住宅单价基本都在11万以上，主力户型以三房以上的大平层为主。板块内的住宅分两个层次，以尚海湾豪庭、百汇园、中信君廷为代表的高级公寓，三房总价在1500-2000万左右。云锦东方、保利西岸和绿地海珀旭辉定位顶级，总价基本在3000万以上，四五千万的房源也不少。板块内目前在售的新房为尚海湾豪庭的二期，主力户型100-200平的衡源西岸壹号近期也会上市。

④龙华板块

龙华板块是与徐汇滨江相邻的居住板块，整体城市界面很陈旧，基本都是1995-2000年间建设的小区。板块内的轨道交通纵横交错，通勤方便；有一个九年一贯制的师三实验附校，是这一轮小升初改革获益较大的学校；板块内医疗资源一般，不过前往第六人民医院和中山医院都比较便捷。龙华板块的住宅，没有学区的单价在6-7万，两房总价600万，三房总价900万左右。有学区的单价在8-9万，两房总价700-900万，三房总价1000-1200万左右。板块内的次新房只有一个徐汇公园道壹号。

⑤田林／漕河泾／康健板块

田林是徐家汇西南侧的纯居住板块，城市界面老旧，有大量的老公房，没有次新商品房。板块内的轨交有1、9、12三条干线；教育资源尚可，有田林三小、四小、田林二中等二梯队学校；第六人民医院、徐汇日月光在板块内，生活便利。板块内的商品房单价在8-9万左右，两房总价800-1000万，三房总价1000-1200万；老公房单价在6-7万左右，总价300-600万不等。

漕河泾是徐汇最西侧与闵行接壤的产业园区，板块内写字楼居多，住宅数量少。即将开盘的万科乔高和保利天悦在漕河泾的范围内，单价预计在10万以上，有可能提升整个板块的估值。

康健是漕河泾南侧的居住板块，区域内的求知小学是二梯队的公办小学，民办学校有世界外国语学校中小学。板块内以90年代的老小区为主，也有少量2005年前后建设的商品房。商品房单价较高，在8-9万，两房总价在900-1000万，三房总价在1200万以上；老公房单价6-7万，总价250-500万不等。

⑥华东理工／上海南站／植物园板块

这三个板块是徐汇区沪闵高架与中环线之间的区域，华东理工大学、上海南站和植物园占了很大的面积，其余区域多为90年代老公房与1995-2005年间建造的老商品房。

区域内教育资源丰富，上海小学＋徐教院的双学区在上海南站板块。园南小学＋园南中学的双学区在植物园板块。

这三个片区内的老公房单价6-7万，总价200-400万的为多，是在市区购房的刚需可以考虑的区域。商品房单价7-8万，两房总价600万，三房总价700-900万左右。

⑦华泾／长桥板块

华泾与长桥连为一体，是徐汇区最南端的黄浦区滨江板块，基本以老公房与动迁房为主，老公房单价5万，动迁房6万左右，基本都是600万总价以下的房源。

这两个板块目前是完全没通地铁的，不过，根据规划，将成为轨交密集区域，未来可期。纵向的15、23号线，横向19号线、机场联络线在华泾交汇，将成为南上海的轨交枢纽。

华泾板块是徐汇区仅有的能以300万以下总价买入60平米左右小两房的区域，未来又是轨交密集区，非常适合刚需买房人入手。

⑧斜土路板块

斜土路板块区位很不错，但由于自身商业、学区不突出，城市界面又偏老旧，是一个一直是被人所忽视的板块。这不，笔者差点也忘了～

斜土路的位置值得细细品味一下，西面是徐家汇；北部是衡复历史风貌区，梧桐落叶、淮海路CBD近在咫尺；东边接壤的打浦桥也是黄浦区发展不错的板块，东北方向一公里多就是新天地。本来斜土路的南面是比较弱的，不过，香港置地310亿的地王就在板块的正南方，西岸金融城潜力很大。斜土路板块又正好处在上海最好的两所医院——瑞金医院和中山医院的中间，拥有得天独厚的医疗条件。而斜土路板块的住宅单价在8万，两房总价在800万，三房总价在1000万左右，在整个徐汇范围甚至是中等偏下的价格，与康健板块差不多。

07.徐汇区代表性楼盘

第一梯队：顶级豪宅。单价在12万以上，总价门槛在3000万以上。徐汇的衡山路板块、建国西路板块、徐家汇板块是上海老牌的高级住宅区，零星分布着一些大平层豪宅，如“日不落”户型的中凯城市之光（徐汇）就在徐家汇。而徐汇滨江是目前徐汇区顶级豪宅最为密集的区域。

第二梯队：高级公寓。单价11-12万，总价1500-2500万。衡山路、建国西路的一些2005年前后建设的住房占据优越的地理位置，不少还是一梯队学区房，总价也是比较高的。徐汇滨江的一些次顶级豪宅也在这个价格区间。

第三梯队：普通商品房。单价在8-9万之间，两房总价在800-1000万，三房总价在1000-1200万左右。徐汇区虽然范围大，房价还是比较扁平的，康健等地理位置稍差的地段单价也不低，与徐家汇、万体馆附近品质稍差的房源价格相当。

第四梯队：老大楼。单价在7-8万，三房总价在900万以下。徐汇区整体开发较早，有一大批90年代建造的老大楼，以两梯六户或一梯四户的塔楼为主，大量分布于斜土路、徐家汇、万体馆和龙华板块。

第五梯队：老破小，单价在5-6万，总价在200-400万之间。徐汇区部分区域城市界面老旧，80-90年代建造的XX一村二村还有许多，多分布在田林、华东理工、上海南站、植物园、长桥和华泾。

08.徐汇区的特色、居住人群特征以及未来展望

徐汇区是中西文化交融之处，行政区的面积较大，各板块的风格和居住人群都不同。衡山路及建国西路板块属于旧法租界，异域风情浓厚，居民主体为外籍人士及高净值上海人。认筹总价中位数在2500万以上的嘉御庭的买房人80％以上都是310身份证，为上海土生土长的居民，这在全城都是比较罕见的，说明这片有历史底蕴的区域对老上海的吸引力很强。而徐家汇是典型的“老干部”区域，居民主体多为上海本地国企的中高层。徐汇滨江是明显的新贵区域，吸引了全国各地的对周边配套要求不高、追求居住舒适度的newmoney。除漕河泾附近码农购房的较多外，徐汇区其他区域历史上没有什么重大发展契机，居民主体以本地的普通家庭为主。

徐汇区在过去十几年间相对沉寂，风头被静安、浦东新区、闵行等区的高速发展所盖过，不过，在之后的一段时间，徐汇将迎来新的战略机遇期。

除了新鸿基400亿投资的徐家汇中心的项目值得所有人期待外，联通各商业广场的空中连廊也在施工中，解决徐家汇商圈行人通行困难的痛点。另外，区政府已批准汇金百货、太平洋数码等老旧商厦的旧改，之后一两年内会改造完毕，港汇恒隆广场已经改造完毕并增设了北区商场。随着2023年ITC徐家汇中心的一锤定音，徐家汇商圈将彻底摆脱“副中心”的名号，成为真正的宇宙中心！

除了徐家汇，徐汇滨江的各个地块定位都很高。位于龙华中路南侧的地块被香港置地拿下，将建设成西岸金融城，成为浦西除了外滩和董家渡外又一个高能级的金融聚集区。最高主楼规划达280米，将形成一片新的滨江天际线

云锦路徐汇滨江的西岸传媒港的建设进入最后冲刺阶段，天际线已基本成型，未来会成为互联网、传媒企业的总部区域。

华泾虽然有点偏远，在外环线附近，但却规划了纵横四条轨交汇集在此地，未来或成为徐汇区意想不到的新的大发展区域。

有的人说徐汇区房价偏贵了，整体城市界面老旧，买房应该避开徐汇区。我认为这个说法如果是针对特定的买房人，有一定的道理，但不全对。在徐汇置业的买房人基本都是买预期、买未来，不是为了孩子的教育买学区房，就是觉得徐汇的发展能超预期，房价进一步提升。如果是优先自住体验、对孩子的教育要求不高，或是走海外的路线的家庭确实应该考虑长宁区，同总价和单价的房子品质都要好于徐汇区不少。

不过，我觉得徐汇区还是有很大概率出现一些房价涨幅高于整个大市的版块。比如徐家汇中心的建成，有相当可能超越人们目前的认识，毕竟新鸿基在建设环贸iapm广场前，陕西南路地块是卖假货给老外的，iapm建成后摇身一变成为淮海路最顶级的地段。徐家汇中心若能成为全城最强综合体，周边房价会进一步提升。又比如徐汇滨江的建设如果成功了，江景豪宅的价值会变得更稀缺。斜土路东西南北都是顶级地段，自身的价值也可能回归。

综合来讲，徐汇虽然房价偏贵是有一定道理的，顶尖的医疗、教育、商业、轨交配套是一方面；大刀阔斧的规划与建设是另一方面，我们应该用客观的眼光去看待。