2020杭州限购松绑「杭州2019限购松绑」

天下之难事必作于易，天下之大事必作于细。

9月底，萧山、钱塘和余杭三个新杭州人流入的大区，纷纷出台精细到镇街的楼市新政，为1字头、2字头的近郊新盘松绑限购。

这是杭州史上第一次精细到镇街的楼市调控。

精细调控的背后，是在「长期看人口，中期看土地，短期看金融」的房地产市场中，杭州的经济发展和楼市调控始终坚持了一个重要的原则：吸引新杭州人，留住新杭州人。

杭州已经是持续多年的、35岁以下大学生流入量全国第一的「网红城市」。

显然，对于每年涌入高达四五十万新居民的杭州来说，「1字头」的单价，一两百万的总价，始终是杭州新房市场的主力。

然而，今天，因为严格的限购限价政策激发了一部分市中心豪宅的置业需求，杭州的新房市场却一度呈现出「限价越高越抢手」的现象。

很多预算在一二百万的购房者就迷茫了：该不该买？能不能买？买在哪里？

事实上，正是因为严格的限购和限价政策，今天杭州新房市场的价格是平均化的，同样的限价，品质会相差很大，前景也相差很大。这也造成了杭州近郊盘市场的冷热不均，买房就是在「淘宝」。

你是淘到「宝」，还是买到「草」，往往取决于你有没有对市场精细调研的能力。

比如说，同样是1字头，在刚刚通车的时代大道出口、限价只有1.77万左右的众安泽翠居，就是「3字头的品质、2字头的区域、1字头的限价」。这样的新房，值得每一位预算在150-300万的购房者去看看。

今天，我们就以众安泽翠居为例，一起来说说杭州 「1字头」新房的10大真相。

1

真正美好的时代，一定是一方面不断给予我们星光灿烂的梦想，另一方面又激励我们脚踏实地地前行。

杭州楼市，充斥着「天团」的声音，然而，说到杭州楼市成交量最大的房子，不论是新房，还是二手房，都是200万之内的房子。

根据贝壳杭州研究院刚刚公布的数据，9月，杭州新房成交8416套，总价200万元之内的超过了四分之一，二手房成交4000多套，总价200万元之内的更是占了三分之一。

这就是关于杭州楼市「1字头」新房的第一个真相：虽然杭州近郊盘分化严重，但是，对于真正优质的「1字头」，总价在200万元之内的房源来说，始终是杭州楼市的绝对主力。

真相二，「1字头」的购买人群很大，而且都很刚。

「1字头」最主要的购房者，是外溢型的刚需自住。

比如，众安泽翠居，主力面积89方至98方，总价在145-170万左右，首付只要50万左右，按揭100万元出头一点，30年的月供不到5000元，在滨江核心区只能租一套酒店式公寓。

所以，这个国庆假期，有很多滨江核心区的年轻人沿着时代大道来到泽翠居。

△泽翠居售楼处现场

其实，还有另外两波「1字头」的购房者，也很刚。

比如，今年以来，人民币对美元已经贬值超过10%，很多担心通胀又不愿意放大杠杆的理性购房者，往往会买一套低总价的新房，功能上可以避险，预算上没有压力，还能用掉公积金，何乐而不为。

比如，很多新杭州人会选择选买一套「1字头」安家，等有了下一代需要接父母亲来杭州的时候，可以把「1字头」留给父母作老人房。

像众安泽翠居，一方面就在快速路出入口，交通很方便，几个油门就可以到达年轻人喜欢的市中心，另一方面还邻近仙女湖，周边有很丰富的休闲和养生资源，到时候把父母亲接过来也非常合适。

△仙女湖景区的假日盛景

而在萧山精细化松绑限购政策以后，「1字头」的戴村更是受到了更多购房者的青睐。国庆长假，甚至有好些绍兴、台州和义乌等地的购房者也涌进入了泽翠居的售楼处。

真相三，杭州的市区结构是东西长南北短的椭圆形，这意味着市中心向南北外溢其实是最高性价比的，这也是为什么时代大道会成为杭州市中心购房者外溢主通道的重要原因。

比如，从杭州房价最贵的、二手房实际成交价屡屡超10万的南星桥，往南到泽翠居直线距离差不多20公里，往东到的大江东新湾直线距离约40公里，往西到富阳富春湾新城直线距离约30公里。

而且，泽翠居所在的戴村，是杭州新房限价坡度最大的一个地方。相比更南面的河上、浦阳，戴村性价比更高。

从南星桥到泽翠居，沿着时代大道每往南1公里，房价就可以省5000元。而从泽翠居到河上，虽然河上的限价低了4000多元，但距离却达到了8公里，也就是说戴村以南，每往南1公里房价就只能省500元了。

△时代大道自北而南限价地图

从真相三，可以很容易地看到真相四。限价是根据当下的新房价格来定价，但如果结合规划，我们看得更远一些，就会发现，同样的限价，房价的性价比、与市中心的距离和发展的前景都是完全不一样的。

前面已经说过，同样限价在1.7-1.8万元之间，泽翠居比东面的大江东新湾，西面的富春湾新城要近多了。

再比如说，同样一条杭州中环，它的限价更是相差很大。杭州中环以内，大多数区域的限价都是2字头、3字头，而戴村是「1字头」，是名副其实的「洼地」。

△杭州中环限价地图

而今天的洼地，就意味着未来的弹跳力。

2

如果从分布的区域来说，我们对「1字头」的误解其实更多。

真相五，1字头的区域看似很多，但事实上因为每年宅地出让的面积指标有限，1字头的供应并不多，今年以来，杭州新供应的宅地限价在2万元以下的占比仅一成。

比如，在戴村城南银泰城和仙女湖之间的成熟区域，泽翠居已经是最后一宗宅地。而在泽翠居之前，戴村就已经创下了中签率个位数的摇号神话，在泰悦银座、德信时光之宸和金地滨与城三兄弟相续卖出3000套住宅以后，已经断供了一年多，现在机会终于又来了。

真相六，具体到泽翠居所在的戴村来说，从城南银泰城，威雅公学，仙女湖小镇，再到三江创智新城，戴村的配套之全，层级之高，超出了很多购房者的预期。

放到全杭州，这样的高能级的「1字头」，绝无仅有。

△泽翠居区位配套图

真相七，「1字头」，恰恰是最容易发现「彩蛋」的区域。

比如说，时代大道通车以后，泽翠居已经纳入了市中心半小时通勤圈。

紧接着，泽翠居还有诸多的利好。比如说，上个月杭州地铁18号线一期施工图曝光以后，大家发现，18号线的起始站，原来距离泽翠居也就只有三四公里。

很多从北京上海等一线城市来的购房者说，地铁起始站加公交接驳，这样的距离已经很方便了。

△网传地铁18号线走向示意图部分（来源：网络）

3

再如分析个盘，我们也可以明白为什么一些优质的「1字头」会脱颖而出。

真相八，当杭州很多新房面积越做越大的时候，泽翠居的新房面积段控制在了89-98方，这意味着，泽翠居不仅单价低，总价优势更加明显，首付四五十万就可以安家杭州。

真相九，很多人看过泽翠居的样板房，都有点不相信为什么泽翠居的89方和98方竟然那么「大」。

△泽翠居约89㎡三房两卫装修示意图

原因在于，一是，泽翠居的容积率只有1.8，是清一色的小高层，是两个电梯一个消防楼梯，可以省出一个消防楼梯，得房率就高了。当然，低容积率，层数少还意味着在等候电梯的时间也少了。

二是，泽翠居有大量的飘窗，而这部分面积是不计入房价的。

事实上，今天的新房市场，因为严格的限价，很多开发商不仅仅集体放大的面积段，而且连飘窗也越做越少了。

△泽翠居约98㎡三房两卫装修示意图

真相十，杭州在今年4月25日开始的第一批地，全线定品质，要求配建架空层等大量的宜居设施。

△泽翠居架空层效果图

这个定品质，无论是「1字头」，还是「3字头」，「5字头」，在建筑密度、绿地率、主要的公区配套上的要求是一样的，也就是说， 「1字头」的限价虽然低，但得到的品质利好却是一样多，也就是说买「1字头」，性价比越划算。