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天津市区拆迁政策「天津房价限跌令」

来源:   2024-01-20 16:16:31



可算官宣了。

刚刚,天津新一波楼市提振政策重磅落地,条款较多,归纳起来无非三类——

① 释放并支持改善需求。

② 降低刚需准入门槛。

③ 优化土地市场。

其中关键内容,也是将给市场带来更大影响的,跑不掉还是:

传闻已久的“二套4成”“认房不认贷”,实锤了。

就从这里说起。


谁将受益 ?

有必要再普及一下,“二套4成”“认房不认贷”两条信贷端发力,谁会从中受益?(了解者请自行跳过本段)

二套房首付比例由最低60%降为40%(二套认定,津城滨城分开计算)。

改善门槛降低,对有能力承担更高月供的家庭较为友好,比如公积金双高家庭。

认房不认贷。

适用刚改、被过往严厉调控卡脖子的部分刚需、学区等功能性置业等,将给相当多人空降一个首套购房资格。

对应着举几个常见例子:

情况1:老王在津只有一套房,还清房贷之后,卖掉再买(刚改)。

情况2:老王和太太分开了,老王名下没房,但有房贷记录(卡脖子刚需)。

情况3:老王在外地有房有贷,还清以后,想在天津买第一套(功能性)。

……

这些情况放之前都按2套贷款认定,今后均能享首套资格:

首付3成起,商贷最优利率(现行)4.1%,税费按首套执行,购房门槛和成本大幅降低。


市场影响 :

简明地做个研判,这组政策会对楼市产生积极影响,但也并不像市场上有些人过于乐观。

1、利好“刚改、卡脖子刚需、功能性置业”,一部分需求真的在等。

2、政策释放的自住自用需求基数足够大,但别拿历史周期作参考,效果边际取决于多少人还有这个心气和能力。

3、短期内,楼市数据会有一波瞬时冲量。消息放风至今已有月余,开发商早就预收客户了,这一波冲量就是之前认筹的集中网签,以及部分紧跟政策入市者。

4、别慌,市场也不会爆。从开发商预收结果看,确有增量,但普遍没有很多,不及预期。说明利空犹在,观望仍需渐渐解冻。

5、需求还会陆续释放,但增量增速将回稳,后劲能有多大房地产自己说了不算。

6、绝大多数项目,价格上调不具备支撑。涨了就等它落回来(个别例外的私聊),市场上能看到更多的反而是促销,以价“抢”量。


改善扩需 !

今年天津楼市的艰难时期,改善充当了挑大梁角色。

此次楼市新政对“改善”的寄望和偏疼,也是大写在纸面上的。除以上信贷扶持外,文件中还涉及多个条款,总结如下:

“多孩家庭”“家有60岁以上老人”,增加一个购房名额。

达到限购的,可“卖一买一”置换资产,但家庭住房总套数不得超过2套。

房子用作保障性租赁住房(租期不少于5年),增加一个购房名额。

拆迁凭证可用作买房。

这里面,“卖一买一”之前天津已部分实行。

而其他条款,参考了其他城市的有效做法。

这组政策与“二套四成”“认房不认贷”有所不同,后者是在释放更刚的一部分需求,前者则是在拥护宏观政策、响应需求变化的前提下,靠限购的局部打开,创造或催化更多改善名额进场。

新政为什么会如此厚爱改善?两组数字或能管中窥豹——

第一个数字由万科掌门人郁亮披露:卖一买一客户占到万科上半年成交的约20%。

鉴于万科的市场覆盖度,该数字具备通用参考价值。

20%成交占比,不低了。

按天津的平均转化率,受众至少还要加个接近两位数的乘数。

第二个数字,天津居住于2000年之前建成住房(即楼龄22年以上老旧住房)的城市家庭户占比约为39.1%,改善需求存量旺盛。

但以上也只是此次政策大礼包所触达需求的,一部分而已。

不考虑房地产决定不了的场外因素,这部分购买力基数足够大,且有前序房产作为合理、安全撬动的资产前提。


拆城墙了 !

天津下决心“拆城墙”了。

如果针对改善的,都是在主动拆掉内城城墙,让更多人可以“进入流通”,复苏他们居住更上层楼的企图心。

那么本轮政策还有一组条款,明显就是要削掉外城城墙,大幅放低“进城安家”的准入条件——

本市就业外地人、大学毕业生购房,2年社保变6个月社保。

扩大保障性租赁住房供给,大力发展长租房市场等。

这两条,明显是冲着人去的,把存量人口留住,让增量人口摸到“门槛”,看到“终点线”。

再说明白点,天津楼市电量不足了,必须利用都市圈优势、自身资源优势等,给自己插上更多充电宝。

前不久滨海发文,落户和购房门槛双降,力度空前。

这次轮到全市了,包括资源更优的市区在内,2年社保变半年。

关键是,没提限售。

此前针对符合天津产业发展定位的企业员工(在津无房),明确规定“三年内不得出售”;滨海新区“凭居住证购房”,也须在取得不动产权登记证满一年后方可交易。

论买第一套房,天津对外地人几乎“视如己出”了。


就这意思 !

国内很多城市,楼市调控政策已经撸到底了。

我们预估,天津也就这意思了。

仅留下的一小撮城墙崖子,反而说明天津会保留基本底线:限购不会彻底取消,0社保0完税别想,买房送户口洗洗睡吧。

此次新政中,还涉及了数条优化土地市场的做法。

这里就不做解析了,有机会另题讨论。

但有一点,以前很多时候都是靠一级市场联动影响二级市场,如今一级市场的成败,更多要决定于二三级市场了。

回到购房视角,天津的导向宽松传递到位了,货币宽松传递到位了,信用宽松传递到位了,连大部分限制性、惩罚性措施也一并退出,需求宽松和准入宽松都传递到位了……

要不要骈个腿,“进城下场”?

留给大伙用脚投票。



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