天津市区拆迁政策「天津房价限跌令」

可算官宣了。

刚刚，天津新一波楼市提振政策重磅落地，条款较多，归纳起来无非三类——

① 释放并支持改善需求。

② 降低刚需准入门槛。

③ 优化土地市场。

其中关键内容，也是将给市场带来更大影响的，跑不掉还是：

传闻已久的“二套4成”“认房不认贷”，实锤了。

就从这里说起。

谁将受益 ？

有必要再普及一下，“二套4成”“认房不认贷”两条信贷端发力，谁会从中受益？（了解者请自行跳过本段）

改善门槛降低，对有能力承担更高月供的家庭较为友好，比如公积金双高家庭。

适用刚改、被过往严厉调控卡脖子的部分刚需、学区等功能性置业等，将给相当多人空降一个首套购房资格。

对应着举几个常见例子：

情况1：老王在津只有一套房，还清房贷之后，卖掉再买（刚改）。

情况2：老王和太太分开了，老王名下没房，但有房贷记录（卡脖子刚需）。

情况3：老王在外地有房有贷，还清以后，想在天津买第一套（功能性）。

……

这些情况放之前都按2套贷款认定，今后均能享首套资格：

首付3成起，商贷最优利率（现行）4.1%，税费按首套执行，购房门槛和成本大幅降低。

市场影响 ：

简明地做个研判，这组政策会对楼市产生积极影响，但也并不像市场上有些人过于乐观。

1、利好“刚改、卡脖子刚需、功能性置业”，一部分需求真的在等。

2、政策释放的自住自用需求基数足够大，但别拿历史周期作参考，效果边际取决于多少人还有这个心气和能力。

3、短期内，楼市数据会有一波瞬时冲量。消息放风至今已有月余，开发商早就预收客户了，这一波冲量就是之前认筹的集中网签，以及部分紧跟政策入市者。

4、别慌，市场也不会爆。从开发商预收结果看，确有增量，但普遍没有很多，不及预期。说明利空犹在，观望仍需渐渐解冻。

5、需求还会陆续释放，但增量增速将回稳，后劲能有多大房地产自己说了不算。

6、绝大多数项目，价格上调不具备支撑。涨了就等它落回来（个别例外的私聊），市场上能看到更多的反而是促销，以价“抢”量。

改善扩需 ！

今年天津楼市的艰难时期，改善充当了挑大梁角色。

此次楼市新政对“改善”的寄望和偏疼，也是大写在纸面上的。除以上信贷扶持外，文件中还涉及多个条款，总结如下：

“多孩家庭”“家有60岁以上老人”，增加一个购房名额。

达到限购的，可“卖一买一”置换资产，但家庭住房总套数不得超过2套。

房子用作保障性租赁住房（租期不少于5年），增加一个购房名额。

拆迁凭证可用作买房。

这里面，“卖一买一”之前天津已部分实行。

而其他条款，参考了其他城市的有效做法。

这组政策与“二套四成”“认房不认贷”有所不同，后者是在释放更刚的一部分需求，前者则是在拥护宏观政策、响应需求变化的前提下，靠限购的局部打开，创造或催化更多改善名额进场。

新政为什么会如此厚爱改善？两组数字或能管中窥豹——

第一个数字由万科掌门人郁亮披露：卖一买一客户占到万科上半年成交的约20%。

鉴于万科的市场覆盖度，该数字具备通用参考价值。

20%成交占比，不低了。

按天津的平均转化率，受众至少还要加个接近两位数的乘数。

第二个数字，天津居住于2000年之前建成住房（即楼龄22年以上老旧住房）的城市家庭户占比约为39.1%，改善需求存量旺盛。

但以上也只是此次政策大礼包所触达需求的，一部分而已。

不考虑房地产决定不了的场外因素，这部分购买力基数足够大，且有前序房产作为合理、安全撬动的资产前提。

拆城墙了 ！

天津下决心“拆城墙”了。

如果针对改善的，都是在主动拆掉内城城墙，让更多人可以“进入流通”，复苏他们居住更上层楼的企图心。

那么本轮政策还有一组条款，明显就是要削掉外城城墙，大幅放低“进城安家”的准入条件——

本市就业外地人、大学毕业生购房，2年社保变6个月社保。

扩大保障性租赁住房供给，大力发展长租房市场等。

这两条，明显是冲着人去的，把存量人口留住，让增量人口摸到“门槛”，看到“终点线”。

再说明白点，天津楼市电量不足了，必须利用都市圈优势、自身资源优势等，给自己插上更多充电宝。

前不久滨海发文，落户和购房门槛双降，力度空前。

这次轮到全市了，包括资源更优的市区在内，2年社保变半年。

关键是，没提限售。

此前针对符合天津产业发展定位的企业员工（在津无房），明确规定“三年内不得出售”；滨海新区“凭居住证购房”，也须在取得不动产权登记证满一年后方可交易。

论买第一套房，天津对外地人几乎“视如己出”了。

就这意思 ！

国内很多城市，楼市调控政策已经撸到底了。

我们预估，天津也就这意思了。

仅留下的一小撮城墙崖子，反而说明天津会保留基本底线：限购不会彻底取消，0社保0完税别想，买房送户口洗洗睡吧。

此次新政中，还涉及了数条优化土地市场的做法。

这里就不做解析了，有机会另题讨论。

但有一点，以前很多时候都是靠一级市场联动影响二级市场，如今一级市场的成败，更多要决定于二三级市场了。

回到购房视角，天津的导向宽松传递到位了，货币宽松传递到位了，信用宽松传递到位了，连大部分限制性、惩罚性措施也一并退出，需求宽松和准入宽松都传递到位了……

要不要骈个腿，“进城下场”？

留给大伙用脚投票。