奉化房产值得投资吗「奉化的房子可以投资吗」
来源： 2024-01-18 08:17:02
2016年，奉化在撤市设区后进入快速发展期，各项红利集中爆发，风光无限。市跟区虽只有一字之差，却带来完全不同的发展局面。借着设区红利，奉化在区域产业结构、功能定位、城乡面貌等方面发生着“脱胎换骨”式的改变，热点频出，楼市火爆。四年过去了，去奉化买房投资，仍是不少宁波人热衷的投资选择。
我归纳了下投资奉化楼市的逻辑，总共有以下四点：
一、参考国内其他地区的经验，在撤市设区后，奉化区的城市建设将由宁波市统一规划，规划级别更高，市级财力更雄厚，项目建设投入必然会增大，城建交通医疗教育等方面迎头赶上，向主城区靠拢。奉化的经济从农业为主快速过渡到以工业和服务业为主，城镇化进程加快。
区域量级提升，城市化进程加速，这些都是房产增值的良性促进剂，也是大家一致看好奉化的逻辑基础。
二、与此同时，奉化房价因为政府限价，还处于较低水平，对比鄞州南部或者姜山还有较大的提升空间。投资的逻辑就是以小博大，低价买入，持有增值。假如奉化以后能发展到鄞州姜山的水平，房价至少还有每平1万的增值空间。随着时间的推移，抚平差价的可能性挺大，这也是投资者对奉化趋之若鹜的根本逻辑所在。
三、奉化这几年的拆迁力度非常之大。2016年拆迁80万方，2018年计划拆迁231万方，2019年计划拆迁50万方，拆迁制造大量的本地购买者，助长楼市的火爆。奉化楼市的购买者主要由两部分组成，本地拆迁人群和外地投资者，随着外地投资者的迅猛涌入，两者相互争抢，在一段时间内造成本地拆迁人群在房屋被征收后买不到房子的局面，直到出政策规定新开楼盘必须有一定比例供给本地被拆迁人群后，情况才有所好转。拆迁带来的强劲购买力，也是促成楼市火爆的重要原因。
四、2020年底鄞奉线开通，机场路南延，缩短了使奉化到宁波中心城区的物理和心理距离。
1、撤市设区后鄞奉城际铁路改为鄞奉线，并将于2020年底全线通车。到时奉化到宁波主城区，无需开车，半小时内即达！
2、机场快速路南延工程北起鄞州大道，南止奉化岳林东路，全长约18.8公里，采用高架一体化结构共建，对于促进奉化、鄞南片加快融入宁波中心城区，有效支撑城市空间拓展和经济社会发展具有重要意义。按照正常80公里每小时的速度，从奉化岳林到鄞州大道只要15分钟。
物理和心理距离的拉近，导致未来奉化将会承接部分市区年轻人口的居住需求。
然而，市场每时每刻都在变化，跟不上市场，或者无法准确判断形势的投资者，将会被市场无情淘汰。四年过去了，虽然奉化楼市火爆不改当初，但是投资奉化的逻辑依靠已经发生微妙的变化。如今的奉化楼市看起来并没有想象的那么美好，而是存在三方面隐患：
一、设区以来，奉化的住宅项目开发量巨大，住宅用地出让面积年年位居市六区首位。奉化区普通住宅土地供应情况：2017年供应392万方，2018年供应186万方，2019年供应156万方，2020年计划供地182万方。按照每套房100平计算，共有9万多套房子。这些房源会给市场带来巨大的房产供应量。如果没有人口的大量导入，光靠奉化本地人口根本无法消化这些房源。房产作为商品，房价受到供需关系的影响，奉化新房市场逐渐在向供大于需的方向转变。
二、这几年奉化涌入了大量的投资购房者，投资者们用真金白银堆砌起奉化土地上的层层高楼，加速了奉化的城市化进程。但投资者多有个显而易见的情况就是，可能在某个时间点会有大量的抛盘。到时候，如果新房开发量仍然如此巨大，再加上大量的二手投资抛盘，楼市的供需对比会被完全改变。如果二手房接盘人数不足，有可能发生投资客互相踩踏的情况，导致二手房成交困难，互相拼价格。房产不像股票，流动性本来就差，相互挤压更会导致流动性匮乏。而房子最怕的就是失去流动性，失去了流动性无人问津，房子就只剩下一堆砖头。
三、奉化楼市的区域分化
奉化楼市主要集中在三个区域，首先最热的是靠近鄞州南部的方桥以及地铁沿线，其次是奉化主城区，最后是奉化滨海。在奉化买房更要睁大眼睛，仔细挑选，并不是每个地方都值得投资。奉化滨海主打旅游地产，我们强烈建议规避这类资产。在地铁沿线和主城区购房也要精挑细选，不能盲目跟风，要仔细研究区域的产业规划，人口情况，此外交通，学区，医疗等都是考虑因素。既然是投资，那么你在购进之初就要考虑好，今后哪类人群会来接盘。
当然，假如奉化接下去几年经济大幅增长，人口大量流入，则完全可以避免这个问题。假如你是前几年投资的奉化，那么恭喜你。但是，现在投资奉化还是谨慎为好，不能人云亦云，要有自己的逻辑和判断。
本文仅为假设分析，请别对号入座，部分数据来自网络。
（房地产我们是专业的，大到楼市趋势，中到投资建议，小到具体楼盘踩盘一应俱全。更多房产咨询和分析，请关注楼市指北录）相关文章
猜你喜欢
今日头条
图文推荐
精彩文章