限购解除的老四方楼市将如何发展回顾过去20年历程或能得到答案

来源： 2024-01-13 12:16:28

随着9月15日，青岛市住房和城乡建设局发布《我市动态完善房地产政策》的发布，原四方区新房市场的限购政策正式结束。这是继2014年解除限购政策以来的第二次解除限购。

原四方区取消限购政策内容

无论是以前的四方区，还是合并为新市北区之后，作为青岛老城区，老四方一直都是与市南区和市北区执行相同的楼市政策。而本次作为近十几年对楼市力度最大的刺激政策，在市南区和市北区限购政策继续执行之时，却单独将老四方解除限购，从官方视角证明了老四方楼市仍有很大的提升空间。

与市南区和市北区相比，同样作为老城区的老四方楼市发展一直是相对滞后的，这主要是因为这里在几十年前是青岛主要的工业区，区域内有许多的厂房和工业园区，例如四方机车、国棉五厂、葡萄酒厂等，这些老工业区使用了大量土地，限制了住房建设以及周边生活配套的发展。

搬离后的四方机车原址

因此在2000年至2010年市南市北楼市飞速发展的十年间，老四方还在规划着区域内众多工厂园区的搬迁。同时，老四方也于2008年和2009年分别提出了欢乐滨海城以及新都心两个新片区的规划，为城市建设开拓出另一条新道路。

地产大鳄主导 2008年房价分水岭

在2007年之前，老四方可以说是青岛市区房价洼地。在2007年市北区山东路地块就拍出8330元/平的高价时，四方的新房均价还停留在“5”字头。但在当时，老城区和工业区两大形象普遍让老四方在购房者心中打上了“脏乱差”的印记。因此除了在青工作外来人员，本地购房者大多不愿意到老四方置业，即使是老四方当地居民，也更多的选择向市北区CBD和浮山后迁移。

可以说在当时，外地来青工作的年轻人是撑起老四方楼市的主力。得益于较低的房价，大量年轻人在青岛落户安家，为青岛的人才引进和经济发展起到了十分重要的作用。

看到了老四方楼市发展潜力，从2008年开始，保利、万科、中海的先后进驻，情况发生了根本变化。最早入市的万科金色城品在2008年底一开盘就卖到了7500元/㎡，并且销售火爆，房价一路走高，在2009年中旬直接飙升到近9000元/㎡，这个价格已经与市北区大部分楼盘相当。

万科金色城品小区

保利百合花园则在稍晚的2009年3月开盘，首期开盘价仅为不到6000元/㎡，但到了当年12月价格已经攀升至了8000元/㎡，仅仅六个月时间价格上涨超过30%。而清江路中海清江华府2010年入市，带装修销售均价12000元/㎡，超过旁边鸿仕雅居近3000元/㎡。时至今日，这些楼盘都已经成为了周边二手房价的领跑者。（十年前青岛的同价新房现在差价竟有这么大！）

在各路地产大鳄进驻之后，房价上涨也带动了土地市场的火热。2009年哈尔滨路52号地块招拍挂，最终拍出了7200元/㎡的高价，几乎高于一年之前老四方的房价。

从此尽管老四方平均房价仍低于市北区，但差距已经大大缩小。

历经坎坷的欢乐滨海城迎接未来

要提2010年后的老四方楼市，就不得不提到欢乐滨海城。最早在2008年，在老四方各大工业厂房外迁同时，欢乐滨海城项目的建设也同步启动。欢乐滨海城项目南起航务二公司，北至李村河口，对应海岸线2190米，是一片占地约3000亩大型建设项目。

欢乐滨海城规划示意图

最先启动的是城投1000套保障性住房工程，同时也配建部分商品房，即为城投瑞海景园项目。该项目于2011年入市销售，首开均价即超过了10000元/㎡。尽管项目为带装修交付，但即便折合为毛坯价，也并不比老四方其他楼盘价格低。

在当时交通不便，配套全无的环境下，欢乐滨海城的房价起点算是很高了。在之后的五年里，老四方欢乐滨海城迎来了飞速发展，保利香槟国际、绿地阅海府邸、蓝泰海乐府、温莎郡等一众新盘遍地开花，房价一路冲到接近2万元，楼市火热程度堪比新都心。欢乐滨海城与新都心彷佛老四方的左右两翼，带着老四方楼市一飞冲天。

保利香槟国际小区

但与新都心的繁荣不同，2015年后随着首批项目的售罄，欢乐滨海城的发展趋于停滞，不仅鲜有新开发商进驻，原本规划的商务、旅游、购物等大型项目也都仅停留在规划上。伴随着西进与北上的大青岛发展规划，老四方的发展也逐渐缓慢下来。

直到去年，欢乐滨海城内二手房均价也仅在2万上下，不仅与新都心差距巨大，甚至比不上水清沟和海云庵片区。

最近两年，欢乐滨海城建设迎来新的发展。2021年中旬，中国铁建中心、绿地中心和奥润国际三个项目入市；今年上半年，青铁云上观海项目开盘，同时中信泰富青岛滨海国际中心也即将入市。这批次项目都包含住宅、五星级酒店、商务写字楼等多种业态，将极大的丰富欢乐滨海城片区的配套。

更重要的是，期盼了多年的地铁5号线也终于在去年底动工。地铁5号线给欢乐滨海城带来的不仅是交通便利，还有大量的客流，对于旨在建设商业中心、商务中心、旅游胜地的欢乐滨海城，可以说是接通了大动脉。

地铁5号线线路图（左上角为滨海城站）

对比房价来看，在2021年中旬入市的中国铁建中心均价为24000元/㎡，今年上半年入市的青铁云上观海均价则攀升到了31000元/㎡。这个价格已经与新都心许多二手房价格不相上下。

可以预见在未来几年后，伴随着5号线的开通，欢乐滨海城将成为一个集居住、商务、旅游一体的庞大地标。

限购解除就是老四方发展的契机

老四方楼市发展与欢乐滨海城一样，在经历了2008年-2012年的辉煌后逐渐放慢了脚步，直到2016年宜昌路16号地块被蓝光以12520元/㎡的高价拍下，给冷淡中的老四方楼市投下一枚重磅炸弹，将周边房价从16000元/㎡推高至24000元/㎡，一时间带火了整个老四方楼市。

如今的蓝光黑钻公馆小区

历史不断重演，今天的楼市与2015年如出一辙，不同的是解除限购对老四方楼市发展带来契机远比一个"地王"更大。

目前老四方房价在青岛老城区中仍然偏低，不仅低于市南区和市北区，甚至低于李沧区很多板块。除了新都心之外，大部分区域房价都在23000-26000元/㎡之间。

海云庵商圈原四方机厂旧址新建的中车四方云汇项目高层26000元/㎡，洋房31000元/㎡；中海观澜庭项目则在售66-69㎡小户型，均价不到2万，总价仅99万起。湖岛商圈除了之前提到的青铁云上观海之外，海信湖岛世家二期也在售高层住宅，均价约25000元/㎡；宜昌路保利大盘保利时代项目开盘售价仅为19600元/㎡，总价160万左右就可入手一套小套三户型。

保利时代项目规划图

投资性购房时代远去之后，刚需和改善才是目前楼市的关键所在。限购解除之后，老四方楼市可以更大的发挥承接新市民的作用，以低房价及不限购的优势吸引外来务工人员置业。同时也可以把即将因限购而不得不远走西海岸和城阳区的本地购房者重新拉回怀抱。更重要的是，限购的解除将给整个楼市带来极大的信心，自2018年以来持续了三年的观望氛围有可能被彻底打破。

曾经地铁3号线的通车让新都心房价从1.5万飙升至2万，如今贯穿老四方的地铁1号线已经通车，5号线也已经动工，双地铁加持下的老四方楼市始终缺少一个爆发的契机。

如今限购解除，这个契机终于到了。