酒店式公寓优点和缺点「缺点」

最近看有很多人在考虑购买商住性质的酒店式公寓，这边详细列举一下它的优劣，希望能帮助到大家。如果有遗漏，欢迎在评论区补充。

这里声明下，我不是中介，我是全职搞摄影和自媒体的，所以下面观点都是中立的，只想给大家一个理性的参考。

首先给大家下下头，说说缺点:

1.公寓土地为40年产权，到期后需补缴税费续期。这个倒不是什么核心缺点，但很多人会比较在意。

2.公寓一般来说南北不通，一幢楼一圈都有房子，并非每套都有较好的朝向，因此通风和采光没有住宅好。

3.公寓不能落户，小孩无法入学。

4.一梯n户，一幢楼居住人数较多，比较拥挤。入住率高的话高峰期等电梯会很痛苦。

5.一幢楼里除了长期居住的房屋外，还有可能出现民宿、办公室、工作室、理发店、服装店、桌游剧本杀店、按摩店、自拍馆等各种业态（这个有的人可能觉得是优点）。除了这些，还会出现一些你意想不到的业态哦

6.公寓普遍隔音要比住宅差，结合上一点，那酸爽……

7.大部分公寓是没有院子的，直接临街或者跟综合体相连。这个是利还是弊，见仁见智了。

8.很多公寓地下车库和综合体共用，不装地锁容易被占车位，而且进进出出车辆很多，意外发生率高。

9.公寓大部分是商用水电价格，如果是loft，加上挑空空间，开空调会很费电。

10.大多数公寓没有通天然气，只能用电磁炉做饭，且不能用燃气热水器。倒是无所谓电磁炉烧饭，反正外卖和外面吃居多，但燃气热水器冬天洗澡是真的舒服……不怕没热水。

11.因为一梯n户，经常会遇到邻居装修。因此真要买公寓，必须买精装修的，不然就哭吧。

12.大多数公寓没有阳台，只能考虑烘干机了。

13.公寓一般来说隔完两层后单层层高会比较矮，最好买前前实际感受下。

14.二手公寓交易税费较高，综合税费可达15%以上。主要有个增值税，其实可以最低总价来规避。

15.二手公寓平均挂牌出售时间可达两年，较难脱手，变现困难，且溢价较低，需要提前考虑好。

16.公寓物业费比较高。

17.一手公寓需要缴纳3%税费，住宅是1%-3%（根据面积不同）

18.按揭只能5成，最多贷款10年。而且不能公积金贷款也不能提取公积金还贷。

19.名声不好，买了容易被爸妈念叨。

缺点好像还蛮多的……想买或者已经买的朋友别泄气，接下来，再来看看公寓的优点:

1.总层高较高，一般都是4.8m/4.2m甚至5m以上，一般能隔两层，做loft还有最近流行的双钥匙，利用率很高。这里建议尽量选择4.8m及以上的，不压抑。

2.很多公寓是和tod综合体等设施连接的，对年轻人来说通勤和生活娱乐都很方便。

3.可以注册公司，你自己不注册还可以出租名额，每个月可以赚个几百块钱的。这点好多人都是没想到的。

4.租售比很高。拿杭州滨江区来说，价值600w的住宅价值250w左右的公寓月租金是差不多的（7000-8000）。适合长期出租或者做民宿。买之前一定要算一下出租回报率，4%以上可以考虑。

5.公寓这个东西，可以骚操作，半白piao买到也不是没可能。具体可以问我。

6.现在公寓户型也是不断推陈出新，很多都有了阳台，甚至超大阳台，自住的尽量买这种，住起来舒服很多。双钥匙的户型出租自用都比较合适，投资可以优先考虑。

7.公寓虽然缺点多，但架不住总价低……住宅再好，没钱也是白说。

8.公寓，特别是一些网红地段公寓里面帅哥美女真的很多……常下楼转转，电梯里经常能偶遇。

9.很多公寓的安保比住宅好，楼下管的比较严（主要还是口子少人多管理成本低，不像住宅每一幢要管，小区几个大门还要管）。

10.大部分公寓客货梯分离，搬运和送外卖快递和居住者可以分开通行。

11.很多公寓公共区域装修是要比普通住宅好的，还会有一些公共服务设施，整体感受会比住宅好一点（豪宅除外）。

12.使用方法比较灵活，比如做民宿、开影棚等。你在大多数住宅搞这些很容易被邻居投诉。

13.有些公寓地下室和住宅是共用的，那么你就可以进小区的花园散步了……

14.loft户型客厅挑高，居住感受很不错。

15.公寓不占用住宅限购名额，先买个小公寓，以后有前途的话再努力买住宅。如果以后拉跨，就住公寓里孤独终老算了，至少有个窝……