成都购二手房税费明细「成都二手房税费新政策」

来源： 2023-12-15 08:17:01

2020年9月14日，成都市政府网站发布了15条房产新政，其中第十一条是“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”被认为对二手房市场的影响最大，很多人甚至认为二手房就此凉凉，四川乐居不太认同这种观点，大概有以下几点原因。

第一，成都二手房市场次新房（房龄/楼龄小于5年的）一直比较少，房龄/楼龄在10年以上的特别多（占比约60%）。2020年9月14日晚间，四川乐居在链家APP上看到，在售房源有13.7万套，而楼栋年龄在5年以内的次新房只有不到2.2万套，占总房源的比例约16%【楼栋年龄不到5年的其契税缴纳年限或者取得产权的年限肯定也小于5年】。在信贷政策端，对二手房的楼龄也设置了一些限制：公积金贷款的话，楼龄超过10年的首付款要提高一成；楼龄超过20年的二手房，商贷很难通过审批。

第二，成都从2017年4月13日起就实施3年的限售政策，新买住房（新房和二手房）要取得不动产权证3年以后方可转让，以网签时间为节点。考虑到网签过后，还要等交房、办产权，实际上从限售之日起成交的大部分住宅都还在3年的限售期之中，这也是成都二手房市场次新房较少的一个核心原因。

第三，在限售3年的前提下，增值税免征年限从2年提高到5年，实际对新房转二手房房的交易影响有限。成都目前都是个人拿到购房发票以后自行去税务局交契税，耗时远小于开发商代缴，个人拿到契税发票以后再把发票和资料交给开发商，由开发商去办理到户的产权，然后等着拿理产权证。增值税满5年免征，可以从契税缴纳时间开始计算，再加上办理产权后的限售三年，基本就不用额外再等够五年了。

举个例子，小编所在小区2019年3月交房，交房第三个月开发商就通知可以预约领取购房发票，然后就自行缴纳契税，完税后把契税发票给开发商办理产权。实际上，到2020年8月，开发商才办理完整个小区的不动产权；最早在2019年6月交了契税的业主，至今都没有领到自己家的产权证，契税缴纳时间已经过了一年多了。当然，不同开发商节奏不同，案例仅供参考；迟迟拿不到产权证的楼盘也不在少数；成都也在尝试交房即交证，龙湖梵城已经出现了首批交房即领到产权证的业主。

第四，今年疫情以来，成都二手房成交量一直处在一个非常低的水平。如下图：疫情过后的最高月成交量也不及2019年的最低月成交量。可能也是疫情在一定程度上改变了大家的住宅消费观念，低密、通风好、采光好、大户型、带新风地暖的住宅更受欢迎，而老旧的二手房在功能上未必能够满足大家的需求。统计数据显示，2020年1-8月份的大成都新房成交面积比2019年1-8月份增长了将近20%，而2020年1-8月和2019年1-8月的住房（新房二手房）销量其实是差不多的。一个成交量已经很小的市场，很难再有很大的波动。

总结来说，已经很凉的二手房，还能凉到哪里去？太旧的房子人们不愿意，买的成本也高，房主想要涨价不太现实；次新房少，主要是因为限售锁着很大一批房源呢。

新政一出，也有很多人在向四川乐居咨询二手房税费的问题；在此，我们多方核实整理了一份表格。二手房交易一般都会涉及契税、增值税、个人所得税、房屋转移登记费、房屋维修基金、印花税、土地增值税，以及贷款费用、公证费用、居间服务费，住宅与非住宅有差异，面积大小不同也有差异。涉及钱比较多的应该是契税、增值税、个人所得税和居间服务费了，这四项是大头，其余的都是小数目。如下表格：