深圳房价为什么上涨「上海房价跟深圳房价哪里高」

来源： 2023-12-14 14:16:33

（央视财经评论2月17日节目）

导语

楼市库存有多少？哪里的房子不愁卖？2016年房价会升还是降？财经评论员顾云昌认为，房地产市场进入白银时代；财经评论员蔡鸿岩认为，一线城市房价下降的可能性不大；中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市不存在库存问题；中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，去库存的压力主要集中在三四线小城市。

新闻背景

数据显示今年1月北京二手房销量既去年12月后破两万套，网签总量达23301套，同比上涨95.8%，环比上涨14.2%，成交均价为每平方米41270元，同比上涨16.7%，环比上涨1.7%。上海春节长假期间上海新建商品住宅成交面积3280平米，比去年春节期间下滑14.4%，而成交均价每平方米28594元，比去年春节期间上涨6.3%，春节成交量降温但均价仍在上涨，广州楼市方面根据最新数据显示，2016年1、2月份，广州市二手住宅交易市场中介处新增放盘面积与签约面积分别为51.46万平方米，53.91万平方米，环比分别下滑7.56%及16.33%，同比均翻倍上升，深圳楼市依旧延续去年的高收行情，数据显示1月深圳二手住宅成交15159套，同比上涨74.12%，环比增加19.43%，成交面积121.95万平方米，同比上涨65.26%，环比增加19.22%，从2014年年终起，深圳房价连涨了15个月，2015年11月涨到每平方米4.5万元，12月小幅回调后在今年1月上升了9.5%，历史性的站在了4.6万元的关口，较2015年一月的水平标出了74.3%的涨幅。

央评说

2月17日，财经评论员蔡鸿岩、顾云昌，央视财经评论员刘戈，中原地产首席分析师张大伟、中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立走进《央视财经评论》直播间，评一评，一线城市房价为何持续上涨？换个视角看经济，CCTV2《央视财经评论》周一至周四，每晚21：50 ，准点开评。

一线城市房地产市场的特点有哪些？

顾云昌（财经评论员）：一线城市两个特点：①房价在涨②二手房交易活跃

一线城市有两个明显特点，第一个就是人家在跌它在涨，因为房价主要是由供求关系决定的，一线城市供不应求，深圳房价涨的最快，去年涨了45%以上。北京上海10%以上，15%以上。第二个特点就是二手房在主导，发达国家比如美国它的二手房交易占到整个市场交易的85%，90%，二手房活跃也是市场越成熟的表现，这在中国一线城市也表现明显。所以在普遍去库存的情况下，北京上海这样的一线城市不存在去库存。

蔡鸿岩（财经评论员）：房产政策要因地制宜

这几年回顾去看，房地产市场两极分化，一线城市继续走高，三四线城市大量的积压库存，这是一个两级分化，所以现在我们出台的政策应该要一城一策，应该是因地制宜，不同的城市有不同的政策，尤其是像一线城市，现在几个一线城市都还是限购，控制房价为主导的目标，而三四线城市主导的目标一定是去库存。

张大伟（中原地产首席分析师）：2016年一线城市房价会出现区域价格上涨

目前看，一线城市不存在库存的问题，以北京为例目前的库存周期只有十个月左右，应该说是一个非常良性的，甚至价格还会有上涨的，而像深圳和上海去库存时间也基本都在10个月左右。一线城市因为2015年出了一些地王，整个后续的价格再涨趋势还是比较明显的，如果政策上再有信贷宽松，我们判断2016一线城市有可能会出现区域的价格上涨，涨幅会比较高一些有可能。

尹中立（中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任）：去库存的压力主要集中在三四线小城市

人口的流动是向大城市集中，2012年中国服务业GDP超过了50%，所以这个时候服务业决定了大城市人口，人口向大城市集中，所以导致了住房的需求和供给出现了背离，去库存的压力主要集中在三四线小城市。

一线城市之间房地产市场有哪些区别？

刘戈（央视财经评论员）：北京——学区房是二手房交易的重要因素

以北京为例，学区房是二手房交易非常重要的因素，很多人都是因为上学的问题卖了原来房子再去买新房子，这样导致二手房的市场看起来很活跃，但是总体上来看，也没有涨的那么快。现在我们看70个大中城市的指标，这70个大中城市在全国的所有城市里面都是相对而言资源比较集中的城市，省会城市，计划单列市，地级市里面的经济比较发达活跃的城市，这些城市来看，房子还在涨，有的地方还很火爆，但是你再往下看，70个之外的那些城市的房地产市场，的确和这70个城市是冰火两重天。

顾云昌（财经评论员）：广州——人口导入少、供应量大，房价比较便宜涨得慢

在一线城市当中广州房价比较便宜而且涨得很慢,这和人口的导入有关系，也与供应量有关系，广州周边的城市的人很少说都要到广州去，但是北京是全国的北京，上海是全国的上海，包括深圳就业的机会很多，产业发展很快，这些都是人口净导入的城市，广州的人口导入少，第二广州历来房价比较平稳，它现在房价才一万多，主要是过去的供应量一直比较大。它很早的时候搞公租房，搞经济适用房和商品房混合建设，包括土地的储备制度，相对而言也起了一定的作用。

蔡鸿岩（财经评论员）：广州周边城市群分流人口

广州最典型的是由于珠江三角洲形成一个城市群，整个的城市资源不是过于集中在一个核心城市里头，广州周边的东莞佛山这些地方都可以分流人口，而北京你往外出一环二环三环四环五环现在房地产市场主流市场在六环到七环之间了，所有的人尤其外地进京的人，到北京来之后他拿尺子量，以天安门为圆心他画圈，用这个来判断这个地段的价值房产的价值。

蔡鸿岩（财经评论员）：北京房地产市场形成了粮仓效应

北京的城市的规划正好使房地产形成了一个粮仓效应，这个市场的支撑是全国的有钱人到这个城市来买房，而这些外地人来了之后，就像堆粮仓，传送带往中间堆，这粮囤越来越大，房价市中心高了之后形成一个粮仓往下摊，越往外房价相对来说越低，但是上面只要高了底下相应它就会高，现在北京已经把燕郊、北京周边的地价房价都抬起来了。

一线城市房价到底还会再涨多久？

蔡鸿岩（财经评论员）：一线城市房价下降的可能性不大

一线城市房价下降的可能性不大。因为我们国家的人口的分布经济的分布城乡的差距，决定了最优质资源在一线城市，它支撑着地价，地价价值在这，怎么可能房价会降呢？从总体需求来说房地产有一个规律，第一位置第二位置第三还是位置，经济不好的时候，资金投资是要避险的，它首先选的是好的位置去投资不动产，房价不是说越贵就不能投，往往是越贵的越值得投资，因为它的土地价值在这摆。

顾云昌（财经评论员）：房地产市场进入白银时代

房地产市场有长周期有短周期，现在应该说从黄金时代进入白银时代，白银时代特点就是供大于求，竞争加剧洗牌加快了，利润减薄了，这个当中房价相对而言也不会像黄金时代那么跳跃，应该平稳一点，但是从小周期来说中国的房地产市场整个的房价，从去年下半年开始在稳步向上走，全国的房价平均上也是涨的，但是不同层次涨不一样。

顾云昌（财经评论员）：一线城市现在应该加大土地供应量

将来京津冀一体化真正实现以后，有利于北京的房价平稳，但是这有个过程。我认为一线城市特别北京上海深圳，要加大居住用地的土地供应量，比如上海，现在把原来工业用地变成居住用地，通过旧城改造增加供应量，千方百计的加大供应量，我认为这是一线城市都应该想到的，一方面控制人口，另一方要加大供应量，通过二手房的盘活，让存量房能够出来。