换房成本太大「差价换房」

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000 人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后边）买了一套小两居老破小，公积金贷款120万，现在贷款还有差不多110，因工作在中关村，又18年本人生了小孩，现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法（81年的六层板楼无电梯），想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手？然而可换房的空间很小，一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘，比如北七家的几个和公园十七区公园悦府，都开始考虑用家人的首套指标来买了，但怎样都觉得压力超大，本人收入稳定（外企IT）但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法，貌似抵押贷也很难实现吧？公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房，要求买房者必须京户（我满足），但贷款比例很少。另：在东城有处老公房平房，所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗？区域有建议吗？最近为买房方案殚精竭虑，冥思苦想，还好找到了这个公众号，期待您的建议！谢谢

回答：不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍，按这个比例来调整房子的总价，可以找机构做垫资全款抵押，当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块，例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。

回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住 学区房，在购入一套低总价落户房

提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情节作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万 和东城的11万 （如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️

回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错

提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学 80中 望京陈分 朝师附小 人大附朝阳 朝师附小 清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

提问：全国楼市还会继续回暖，但是因为疫情的原因，会晚来二、三个月，房姐老师这个您怎么看呢？

回答：疫情给你提供了建仓的时间差。 如果开年一个月就上涨，很多人会无法上车。 我们期望的楼市，最好是平稳而不易被直接察觉的涨幅。 原因 这样更容易安排买房配套的工作，如果你是房产服务的提供方，你们也可以更好的开展客户的工作。 一旦行情大起大落，就会存在长期的观望和短期的追涨杀跌。 结果就是淡季旱死，旺季涝死（忙不过来浪费掉）。

提问：房姐你好，我目前有华亭嘉园一居，老公有亦庄上海沙龙三居，目前租华亭三居，我工作在科荟路，老公在总部基地，孩子一岁半，想买个户型好南北通透有明卫的三居自住，孩子以后上学可再买小学区房，目前子弹600，请问综合考虑我们的工作位置有没有小区推荐？另外资金如何安排合理？比如卖哪套怎么贷款之类？家庭年收入150左右，我们也可以以我父亲名义买，求赐教方案。希望周边配套好，有幼儿园和商业

回答：1. 东西海不建议看，在朝阳和丰台选筹 1）可以考虑直接在华亭嘉园换一个三居， 2）还可以看惠新西街千鹤家园，惠新西街商圈比较成熟，周边配套完善。买个3居自住是个不错的选择，不过要注意1、2、3号楼部分户型临近北四环，噪音较大，购买要回避。3）淘一下丰台的丽泽板块 2. 保留亦庄上海沙龙，这个还有上涨空间。出掉华亭嘉园。如果你们能承受高月供，全款抵押入，看1000 的标的。 想压力小就按二套入

提问：您好，房姐，首付200万左右，有没有合适学区房推荐，初中。谢谢

回答：你好，主要是小学 初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错，但是这俩小区总价高 “平民”小区，总价600w左右或者以内的，芍药居的人大附还是不错的，另外慧忠里的朝外也不错，总价也OK

提问：房姐您好 我首付250左右，考虑石景山 八角苹果园，海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园

回答：你是自住改是投资？ 石景山未来也是住宅区，投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房，或者角门4/10交汇地带550左右商品房是大方向

提问：房姐您好！我名下有一套两限房在回龙观，全款无抵押，目前价值约400。看了您的帖子，我想拿这套房抵押贷款，加上手头现金80，以父母名义在回龙观再入手1套，给父母养老。父母户口已投靠进京，有sfsd资格。想问一下，两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款？转商成本是否过高？如果能顺利拿到贷款，怎么筹划更合适些？感谢房姐指导！

回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具体政策每个银行不同，转商需要交纳差额35%的土地收益金 抵押出200 的资金加手上80，可以淘一套500 的标的，如果父母流水不足可以使用接力贷，总月供在2万 ，确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大，

提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。

回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机派位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城

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