奥园誉府业主群「奥园烂尾楼汇总」

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问答278期

因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取实时解答：

问：单身普通家庭，玫瑰公馆80平的房子可以看吗？

答：也是个有故事的小区，规划的早卖的晚，最后这一栋楼后，开发商基本不搞房地产了，小区本身一般小区，环境物业没有太多期望，但胜在位置好，周边生活，交通，学校便利；

外加丈八北路上，保利，万科，绿城等高价盘衬托，对于自住而言，高新小面积不选玫瑰公馆也没什么房子，2万出头的单价没有太多倒挂空间，因此关注也少；

但并不影响自住选择，本身单身非刚需在西安买房就难，50万首付其实很紧张；

废话说了一大堆，四个字摇上就买！

问：新房备不上价，二手房会不会受到指导价的困扰？

答：自从西安第一批二手房指导价出台，二手市场影响立竿见影，高新，曲江二手房集中区域排前列，中介交易量直线下滑，直至最近回归稳定；

指导价几层含义，一是影响买家信心，本身二手几乎都是自主，受众小，指导价后等降价的心态普遍有，二是指导价影响银行贷款，对于买家首付的资金要求很高，三是新房集中上市，能摇新房的不看二手；

当然，还要结合自己小区的房龄，品质，牌子理性报价，好房子一直有需求在，指导价也会是一个长期的政策，保护新房，保护市场！

问：城东奥园誉府怎么样，觉得不对劲？

答：相信自己的直觉，奥园周一开始登记，249套房也成为了千人摇，这里面既有城东新房短缺的因素，更是因为便宜，毕竟13200 的均价，就像打折的水果一样，非常诱人；

另外一方面，奥园资金紧张，西安奥园和悦府停工，股权转让，买的业主心慌，对于誉府已经买了，心里也慌，交房延期的概率直线增加，就像一个围城一样，买了的想出去，没买的想进来；

能不能买还用我说吗，非让我夸你胆大！

问：华远海蓝城五期，考虑物业和学区，能选吗？

答：东郊的二手房里，辛家庙立交是个好地方，二环边，有地铁，八号线加三号线，生活方便，居住氛围浓厚，明星二手小区有海蓝城和万科金域东郡，其余的城改小区品质上差距明显；

华远目前在西安没住宅，但海蓝城盖得还不错，超大规模的社区，环境物业都还行；

最主要的是二手房源众多，小区自建学校，户型选择多样，五期的房龄较新，贝壳上在售房源86套，均价在17000 左右；

隔壁金域东郡房源也多，237套，同样的价格都可以看！

问：南飞鸿如何，男友买了说明年交房？

答：已经买了安心是第一位，现在的市场下，如期交房才是最大事儿，小区本身硬伤有，比如安置房和商品房混住，车位配比太低，户型也很老，容积率高，没什么环境，开发商做城改为主，牌子也一般；

17000 的价格，在高新周边是有性价比的，附近还有地铁口，在售的其他新盘少且贵，对于预算有限的自住，南飞鸿该看还得看；

这个位置对于你们也合适，中间位置，后期交房先住，鱼化寨也在改造，周边面貌好了，等预算过了再置换！

问：大家对于华润印象不错，摇上了悦玺，关心小区品质？

答：悦府最早一批的两栋楼刚刚交房，从业主反馈上还不错，玻璃 铝板的外立面在周边还是很耐看的，户内的装修标准，从小的电磁炉到大的空调新风柜子，都是配齐的，拎包入住；

小区入户大堂，楼栋大堂都很大气，绿化一般，还得看全部交房后的效果，但对于当年2万 买到的，肯定是不亏的；

悦玺的价格涨了，产品部分还是有一些升级的，价格也贵了，后期交房不用太多担心；

华润央企的资金很强，表面功夫少但用料都很足，这块最大的卖点还是写字楼，商业，地铁，位置的绝版；

华润的悦府，悦玺很有机会成为周边二手房的天花板！

问：丈八路枫林一品投资，精装16000？

答：看似很便宜，实则卖不动，且不说产权短，单单户型，小区环境，物业等完全跟不上时代，去年还有违规，违建的事儿，对于投资而言，除了地段成熟，配套都有的卖点外，小区本身很难有溢价空间；

16000 的价格相对城南有优势，但这个附近老旧城区，学区也一般，热度更低，没有什么投资的必要，都是上个时代的老产品，不过沾了卖的晚的光；

你可以看看小区二手房的成交价，量大但质不行，基本都是老破小之外的备选！

问：华清学府城和兰蒂斯城，二手房如何选择？

答：城东的交大周边，一直是选房的难点，多少人明知常春藤花园非常一般，但仍然不得不选，实在是因为没啥好房；

学府首座，兰蒂斯城这些城改，户型差， 密度高，居民素质参差不齐，租户多，价格还贵；

华清学府城在东郊算个特例，开发周期长，房源多，整体小区环境，物业，学校都还行，现在还有地铁和幸福林带的卖点在，小区的二手房也很多，挂牌的有348套，均价只有14000 ；

城东范围，大的二手房社区，几乎绕不开学府城，御锦城和龙湖香醍！

问：房子停工三个月，听说苏宁业主挺牛，介绍哈？

答：进入三月后，很明显的停工延期交房的小区变多，几乎是一个普遍现象，原因无非还是开发商欠债无偿还能力，又遇到监管资金趋严，无法拆解腾挪，外加政策收紧，市场下行；

所以众多开发商的第一个口号就是保交付，只有交付开发商才有钱回血，苏宁属于没躺平的，且有商业等其他业务回血，负债摊子小的，在业主发声，管委会督促作用下，恢复施工的，这种个例不是都能碰到的；

对于现在多个停工的，除了投诉沟通外，更多的是要倒逼工程进度，锁住监管资金，等待政策放松；

中午我出门，在一颗千年皂角树下许了愿，希望大家都能早日收房！

问：草滩柳岸晓风，买了会不会站在山岗上？

答：这位朋友怕是对高位站岗有什么误解，这个价格几乎是西安品牌开发商的最低门槛，且买的还是2T2户的小高层；

买了高新三期CID的有担心可以理解，经开区这个价格不说白菜，至少是菠菜价格；

草滩发展挺慢，轻工业食品厂区居多，住宅偏少，缺大型商业和地铁，优势也明显，房价低，环境好公园多，公办学校多，三甲医院两个，买这里的几乎都是上学或者周边自住的；

外加附近没有太多二手房价格参考，少了涨价预期，所以关注度低，但其实绿城两拨开盘也都卖完了！