成都买公寓的利弊「深圳长租公寓现状」

写给———计划成都购购置公寓的朋友（结合自身情况综合考虑，每个人需求不一样，处境不一样）

（偏自住角度考虑，毕竟刚需偏多，投资方面可以参考，没怎么提及，涉及的点也很多）

本篇文章对成都公寓市场做简单梳理

一、

首先先避坑指南，一下几种千万别碰

公寓市场上常见的大坑…

①商改住公寓：人杂很乱干啥的都有，很恼火，收费标准也高，纯商业收费

②远郊的公寓：千万不要碰，买住宅吧，比如视高这些地方的公寓…

③微复式公寓：一般都是3.6米～3.8米的层高，单价比平层公寓高，一般开发商会跟你说可以做两层，并带你去看他们的样板间，多漂亮。建议不要买！三米多做两层，一楼二楼之间还要算上搭板的厚度，自己想象一下吧。一米五的租客得多难找……

④返租公寓：现在市面上的各种酒店返租公寓层出不穷，毕竟这是一笔稳赚不赔的买卖，开发商经常会打出翘脚老板的宣传语。酒店返租的本质说白了就是你出钱、你出房、你出装修，我来做酒店。我答应你每个月能返你多少钱，赚了钱我还跟你分红。第一那要是没赚钱呢？第二你们有信心短时间内把房子拿回来吗？目前成都南门有个公寓就是…

本节数据调查内容：

1.区域：统计老五城区 近郊五城（龙泉、郫都、温江、双流、新都） 高新（西） 高新天新的情况。

（基于市场需求考量，本文只讨论二圈层及以内的数据。三圈层远郊肯定就买住宅了哈，就不要碰公寓了，特别是视高的公寓…）

2.内容：统计区域、数量、价格区间；

（价格区间：单价大于2W的豪宅式公寓，未计入。买公寓，要么资金不足买来自住，要么买来投资。豪宅公馆直接本文排除）

卡地亚CEO公馆

二、区域单价：

1.公寓不同于住宅——价格的话区域差异化很大。

是否具备竞争优势的参考：

LOFT 通气 4.9米及以上 地铁无缝衔接 生活阳台 围合式小区 梯户比等等——

（这些点都是决定一个公寓比较核心的因素，但是基本上很难同时满足，4.9➕通气目前主城区基本上灭绝，2017年10月11日成都市规划管理局出台政策，第3.5.15 条办公（公寓）用房标准层分隔的，层高不应高于4.2米；）

2.主城区最低总价

A.主城区在售平层最低总价入手：约18W——（平层 33㎡）24w 地铁口400，大面。

如合能：五号线地铁旁盖，33㎡～47平。——这种项目还是非常稀少，2个左右。

B.主城区在售loft最低总价：约22w——（loft➕34㎡）

如万朵等 地铁旁500-800m，34㎡～82㎡

这种主城区低总价项目比较稀缺，3个左右

三、公寓类型

1.层高而分：soho（平层） loft（跃层） 类住宅

投资的话个人更建议选择loft产品，loft空间利用率更高，同地段租金比soho高，出租率也更高，受众群体普遍要多一些，我刚毕业的时候就是一直租的loft公寓…hahaha… 直到现在现在自己也买了一个loft投资。当然更重要的就是地段和性价比了。

A.loft标准层高：3.9m 4.2m 4.9m（上文有提到，17年10月11号成都政策，公寓限高4.2米）3.9m的就算了，4.9m的公寓拿地就比较早了，而且没得了。

市场存在：5~6m 6~8m 9m

5米及以上：基本上都是商改住（商铺改造） 例外非商改住（偏远地带的商墅类，如崇州/邛崃等）

B.loft分布：三环内 高新相对比较少，屈指可数。（土地供应本就少 ZF管控更严）

天府新区更稀缺：平层多，建设相对比较晚，LOFT少都是4.2米标准；（3个项目）

新五城：相对多

2.通气之分：基本上都不通气咯，需要独立的厨房达到通风条件，不然审批过不了。

核心看是否有烟道——能否做饭，现在基本上都用电磁炉

A.区域：三环 高新=稀少,天府新区=0

越靠近中心以及高新天府繁华区，越是新的盘——管控越严。

新五城：相对偏多一些。

3.地铁：

A.地铁口：步行十来分钟；

B.地铁无缝衔接：出门即是地铁；

C.地铁上盖：负一层直达。

4.类住宅（类似于住宅）

小区密闭环境 绿化：这个近郊五城最多（温江、双流最多）绿化率还很好35-65％，梯户比也低，1T2户，2T4户，2T6户。有的还是洋房设计，品质比住宅还高，水电气三通民用。

五城区也有，锦江区和青羊区各一个，锦江区都是大户型和住宅一样，青羊区有小户型。

温江实拍，绿化率不错，自住可以

A.在三环内 高新天新简直是屈指可数，真正意义上的小区密闭 绿化环境，就3个项目。

在三环外，更多四环外：存在绿化非常高，优质的小区环境类住宅公寓。（偏向自住）

其实公寓纯粹之分就是类住宅和普通公寓。

类住宅——除了产权落户学区和公寓一样，其他都是和住宅一样

严谨来说：通气 小区密闭绿化 生活阳台 梯户比小➕民用收费——双流温江有数个（七八千单价）。

四环内真的很稀少就是我说的两个，——市面上只要具有（通气or小区环境）——定义为类住宅。

5.梯户比：

不只是公寓，很多刚需住宅梯户比也不咋样。

1T2户，2T4户的，南北通透的公寓也有。

如天新的中德麓府，卡地亚，锦江区的滨江等等…

6.水电气价格

商用价格高。但也有民用标准的公寓项目。

7.高端服务式（豪宅）公馆（公寓）

.....................几百万的也多，这些客户群体都不介意是不是40年产权了，都是追求的品质，如蔚蓝卡地亚等等。

整体来说，公寓有这或那的弊端，但克服弊端的项目也有——价格or区域优势。每个人适合的产品不一样，谁不想要大房子？不想要豪宅？但是适合自己当下的才是最好的，而且很多人也是过渡或者投资，给自己一个固定收益。我作为房地产从业人员，自己也购置有金融城的loft作为资产配置，因为这边的住宅确实太贵了… 哈哈哈

自购项目

小结：

成都的公寓市场选择性还是比较大，价格区间也很大，针对预算不多的，可忽视弊端，契合自身情况来讲选择空间很大。

但是，房产这种大宗商品，百分之百合让你满意是不可能的，你和对象偶尔还要吵个架呢。

权衡利弊，适当舍得，选择契合度最大的产品。适合自己的才是最好的，愿你早日安家！

写下这篇文章——只是为有此想法犹豫中，想要下手但是又不知方向的盆友——做简单梳理，清楚了解自身情况，找到自我定位，有什么问题也可以私信我，全成都的公寓基本上都是包销。

前提是明确自己就是要买公寓，没啥纠结的，适合自己就行。很多人就是纠结狂魔，但是奈何实力不允许…