万科环京项目「环京楼市未来会怎么样」

上个月的风头还是属于碧桂园，华润等等几个开发商的 - 因为后期的房子降价，老业主砸了售楼处；因为对质量不满，新业主拉横幅维权，诸如此类的事件占据了房地产的头条。

过了个十一假期，风头就都是万科的了。

这段时间，万科都干了啥？

一边喊出“活下去”的口号震惊了整个行业，一边三季度近500亿拿地，几乎是恒大碧桂园保利融创拿地的总和；一边在厦门降价大甩卖，给老业主每户退款100万，一边用32亿收购了华夏幸福的环京33万平方米土地。

姜还是老的辣。

万科的2018年中报显示，万科上半年货币资金高达1596亿，净负债率仅仅32.7%，负债率远远低于碧桂园，恒大，融创这些行业巨头。一边降价清盘，一边大举收购土地。

显然，万科并不只是想“活下去”。万科用实际行动表明，我才是地产大哥。

虽然不做大哥两三年，但潮水褪去，现在所有人都明白了，带头大哥还是万科。

（一）万科环京土地的盈利前景

环京的楼市已经沉寂很久了，偶尔的新闻也就是某某楼盘腰斩了。

这次万科32亿收购华夏幸福的环京33万平方米土地，文科生小编和环京中介一起欢呼：万科都高价来抄底了，说明环京见底了！

万科是高价收购土地吗？环京见底了吗？

凡事怕认真。

我们来扒一扒万科收购华夏幸福的这些地块，然后再来看看环京是否到底。

根据华夏幸福上市公司10月9日的公告，华夏幸福持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地(以下简称 “目标地块”)，总用地面积约339,338.36平方米，均为住宅用地。万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。

33.93万平米土地，32.34亿元收购款，算下来平均每平米土地成本9500元左右。这是土地成本，如果容积率为2，则楼面价为4800元/平米；如果容积率为3，则楼面价为3200元/平米。这个价格贵不贵呢？我们往下看。

涿州码头95这个地块的大概位置如下图所示。从地图中可见，地块离涿州影视城很近，而且也是涿州离北京最近的地点之一。另外，这个地块，也正好位于在建的京雄高速附近。

该地块附近有鸿坤理想尔湾的新盘在售，目前高层单价1.5万/平米起，别墅2.0万/平米起。鸿坤尔湾容积率2.0。如此看来，如果按照万科平均楼面价4800元/平米的成本，利润空间很大。

我们再看看大厂的地块。从下图来看，大厂地块与距离北京最近的潮白河区域还有一段距离。

如果放大来看，可以发现，这个地块在大厂自治区的县城中心地带。

其附近的现代幸福城小区的二手房在安居客上的均价是1.77万，而距离北京更近的潮白河孔雀城英国宫二手房在1.5～1.6万左右。即使按照二手房这样的价格，万科4800元/平米的楼面价也都是利润空间巨大的。

所以，我们的结论是：这些地块，都是稳赚不赔的，对万科来说没有任何风险。无论万科是否看好环京楼市，都不会赔钱。甚至即使房价再跌30%，万科也赔不了。当然，对于资金链紧张的华夏幸福来说，这些都是比较优质的环京土地，只能是忍痛割肉了。

对于万科来说，3000～5000元的楼面价，可以至少卖到1.5万，这是抄底。但对于买房人、投资者来说，抄底的时机可能还远远未到！

（二）环京楼市的底部在哪里？

抄底，首先要是明确是底部。对于环京现在的房价来说，很难说到底了。

环京的限购限贷，把房子的投资需求和金融属性都剥离掉了，让环京的房产逐渐回归了其真正的居住价值。

环京的真正居住价值是什么呢？

四线小城市的居住价值。

我们以燕郊的天洋城为例。

天洋城是燕郊的知名大盘，有47栋高层，多达1万5千户。前几天有自媒体报道了天洋城相对于高点，现在是实实在在的腰斩了。去年年初其成交峰值是32000-35000元/平米，而且成交很多。而近期天洋城二手房的成交价已经跌到了16000-17000元/平米。

那么以天洋城为代表的燕郊楼市和环京楼市，见底了吗？

这得看在限购限贷之后，剥去了投机价值的天洋城，到底值多少钱？

我们看了链家上的租房成交价格：

其两居的租金大约是1500元左右，三居室2000-2500元。

以92平米的两居为例，一年的租金是1.8万，物业费和取暖费算3000元，不计算空置期，每年最高租金净得1.5万。

而这样的房子，现在的售价是150万左右，也就是租售比是1%！这还是不计算空置期，最高租售比回报率。如果打开链家看看天洋城挂牌出租的房源，你会发现有多达436套在挂牌出租！这意味着租出去都很困难，何况空置期呢。

这样的回报实在太低，甚至连装修的本钱都拿不回来，也说明燕郊的居住需求很低，居住价值很低。

极低的租金，租售比低于1%，说明了很多天洋城这样的环京小区完全没有多少实际居住需求。大量的房子都在投资者和投机者手中，这些房子就是为了等别人接手。

天洋城在2015-2017的大牛市启动之前，均价长期在9000-10000元徘徊。

我们认为，这个均价可以看成是终极的底部，是没有什么水分的。由于通货膨胀，实际上房产价格总是在不断抬高的，不太可能回去的。当然，即使环京跌到10000元/平米，万科这次收购的土地，一样能赚钱。

环京的很多新盘，比如上面提到的鸿坤理想尔湾，周边相当荒凉，高层的单价仍然有1.5万/平米，也真算不上低。

对比天津武清的房子，在很多方面很像环京的房子，但是还多了一个落户天津的需求，而武清的房价，大部分也不过一万出头。

现在限购并未放松，而这些环京小区的周边也没什么改善，环京房价下降的趋势依旧。如果说非要估算一个底部，以天洋城为例，我们认为可能的底部在12000～13000元左右。对于燕郊品质比较好的小区，类似于首尔甜城，可能的底部在15000～16000左右。其他的环京房价底部，可以按照类似的比例推算。即使跌到这个区间，租售比仍然非常非常的低；即使跌到这个区间，也不代表马上就会上涨，要知道，上一轮二线城市的熊市就持续了5年。

环京楼市惨淡的现实告诉我们，北京是北京，环京是环京。

这几年，通州变化巨大，大兴变化巨大，但是环京变化很小，即使是紧邻通州和大兴的区域。环京并没有因为离北京近，而在城市发展上获得很多益处。

如果拿股市做类比，北京的房产更像是招商银行和贵州茅台这样的优质蓝筹股，而环京的房产更像是垃圾股。大牛市时，鸡犬升天，各种概念都能刺激垃圾股大涨，甚至涨幅超过了蓝筹股。一旦到了熊市，蓝筹股跌幅小，有些甚至还能创出新高，而垃圾股基本从哪里来回哪里去。潮水退去，才发现谁在裸泳。

环京楼市真正的价值提升，需要基础设施改善，产业发展和人口流入。

所以我们说，现在环京没有投资价值，只有投机价值。而投机价值的关键点在于放开限购，让全国的投机者进来。

我们并不对环京楼市一棒子打死，有些区域，还是有可能受惠于北京产业的外溢和京津冀一体化的。几个有可能发展起来的区域包括：

希望有一天，京津冀一体化能让环京发展起来，就像上海的周围有一批经济发达的小城市和上海一起组成长三角都市圈，而不是像现在，环京一堆四五线小城市和农村包围着大北京。