南京房价虚高「南京学区房价格走势」

昨天，有网友发微信告诉我，世茂城品刚刚成交了一套143㎡的大户型，总价750万，单价划下来高达5.2万，问我是不是真的，还顺便发了一张现场成交的2张图片。

第一张是业主在微博发的现场成交的图片，一家不知是在哪里的德佑门店，中介似乎正在处理一个签单，图片配文是世茂城品143㎡750万成交。

另外一张是网友求证的内容，网友找到这位发微博的业主咨询这个事情，对方表示不是他家房子，成交的是他家邻居房源，侧面承认了确有其事。

看着真是有图有真相。

看到这个消息，我心里一惊：世茂城品真的成功破五万了？

但冷静下来思考后，觉得这事存在很多的不合理性。且不说这小区今年6月份才交房，未满两年加限售，即便房子能卖，大户型成交税费将贵的吓人；我相信看世茂二手房的人大多都在软件谷工作的，能接受5万这个价格的购房者不但要财力不俗，而且应该在软件谷工作了不短的时间，这也让他有足够的时间对软件谷的房地产市场进行更多的了解。

以上是前提。

我不否认世茂城品这个小区是好小区，房源品质在线，地段不错，但关键一点，教育配套一般。

关注软件谷二手房市场的人都知道，区域最好的学区配套是雨外小和雨中双学区，这两所学校的学区房不少，但是在品质上一直有较好口碑的小区并不多，宏图上水庭院和宏图上水园算是其中2家。

在链家上，我看到这两家小区二手房挂牌均价也才5万/㎡上下：

宏图上水庭院9月刚成交的一套94㎡小户型房源，单价才5.5万/㎡：

宏图上水园目前为止，最高的成交单价为5.2万/㎡：

你看，像宏图这种拥有区域顶配学区的品质二手房，其成交单价也才5万多，没有学区的世茂城品，才刚刚交付3个月，二手房成交价就达到了5万多，这合理吗？

有人说，怎么不合理？世茂可是这个片区里房源最新的小区，品质也是一线，宏图房龄太老，很多人都想住新房。

话是这样没错，但这可是单价五万的房子啊，100平米的总价就要500万。如果你预算300万，那么相对于二手房，新房更划算一些。

但是一旦预算超过500万，那么你考虑的可就不仅仅是房子新不新的问题，还有包括交通、教育、生活配套等。为什么很多人在换房时，都更愿意选择主城新房或者次新房，就是这个道理，因为换房的原因就是要居住生活变得更好，这时就要从各个方面考虑性价比的问题。

同样是单价5万，世茂跟宏图的房子相比，哪个性价比更高？

论地段，两家不相上下，宏图距离中兴、华为更近，那里相当于软件谷中心区；

论生活配套，由于发展的早，宏图周边生活氛围也不差，不过世茂更都市化些，大型商业体环绕，这方面两家也算是平手；

再就是教育配套，宏图是雨外小和雨中双学区，世茂是软件谷小学和雨中春江新城中学，宏图明显占优势；

至于房龄，宏图房龄可没老到能被世茂碾压的程度，宏图两个小区房龄最老的只有10年，户型等很多也都没有被市场淘汰。用世茂房龄新来盖过宏图所有优势，只能骗骗那些不打算买房的人。

不过以上都是我的个人分析，至于市场究竟如何，谁也说不清楚。于是我拨通了中介的电话，最终得到的结果让我觉得，是我自己想多了！

虽然房子是在德佑成交的，但由于链家和德佑共用一套房源交易系统，所以我向链家咨询的这套房源成交情况没毛病。

电话接通后，我就长驱直入的问，世茂城品是不是刚成交了一套房源，单价高达5.2万？

对方在查询了后台后回复说没有成交。

我又问，是不是因为刚刚成交，所以还没显示？对方明确的说，不可能，只要成交都会立马录入后台。我想想，也是，毕竟每一秒都有人在网上看房，房子成交后不及时下架，会影响看房体验。

但是我还不死心，又说那微博上有人说世茂城品一套143㎡的房源在德佑成交的事情，你还听说了？

呵，好戏来了！

这位耿直的中介直接否认，世茂城品143㎡的户型现在没有卖的，因为限售，小区只有2栋楼能挂牌出售，但是这2栋楼都是小户型，没有143㎡，彻底否认了这次成交。

交谈的最后，中介自己都说，世茂城品5万太贵了，很多人只是看看，一问价格就放弃了，有价无市，我们都不大推荐他们买，只是业主们一心想把小区价格炒上去，所以挂牌价一直居高不下。

好了，事情到了这里，我觉得也没啥其他可说。5.3万/㎡成交多半是炒作，而从中介的一番言语来看，市场并没有用脚投票，一个小区究竟值多少钱大家心里都有数。