鹤山银行出台房贷新政 没有购买半年以上江门社保的外地客注意了

由于特殊的区位，再加上“限贷”而不“限购”的政策，使得鹤山成为外地置业客眼中的香饽饽，但近期有个别广佛客向本报记者“吐槽”：部分银行开始“限外”——对无法提供半年以上江门社保的不予贷款。是真还是假？

记者调查发现，确实存在这一现象，并且，未来不排除会有更多银行跟进，如此一来，可减少外地客的投资、投机行为，有助于保障当地居民的置业需求。

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走访：鹤山部分银行出台房贷政策，限制外地客置业

“我在鹤山无住房,想购买一套一手房，请问房贷政策是怎样的？”8月6日，记者以广佛客的身份，就此问题电话咨询了鹤山各大银行，得到的回复不尽相同——

招商银行鹤山支行信贷经理谭先生表示，大概从两个月前，该行出台新政：外地客中，购买了半年以上江门社保的，可以办理贷款，首付比例最低三成；没有购买半年以上江门社保的，不能办理贷款。

“您是自住，还是投资？如果是投资，我们是不做贷款的。”中国银行鹤山华苑支行李经理表示。

建设银行鹤山前进支行工作人员、工商银行鹤山支行信贷经理冯小姐则表示，今年以来，他们已将外地客购买首套房的首付比例提升至四成起，而此前为三成起；农业银行鹤山支行苏经理表示，他们视客户资质不同，要求首付比例三成起。(文中所涉房贷政策以各家银行网点的最终解释为准。)

梳理银行业受访人士的声音不难发现，鹤山自今年以来，针对外地客，购买首套一手房的首付比例普遍由此前的最低三成提升至最低四成，其中个别银行要求客户提供半年以上的江门社保，否则不予办理。

记者还于8月4日走访了鹤山九个楼盘，其中大部分置业顾问表示，目前针对外地客，银行可以提供贷款，但资质审查越来越严格，且首付比例最低四成；另有一大型房企的销售经理表示，有的银行确实表示，如果你不能提供在鹤山工作或生活的证明，将难以获得贷款。

“各家银行的政策有所不同，但总体是趋紧的。”美智地产总经理汤建军表示。

探因：外地客涌入，大幅推升当地房价

鹤山银行持续收紧房贷新政，与当地楼市相对特殊的情况有关。

领先丰地产执行董事李华宇熟悉鹤山楼市，他留意到，鹤山楼市曾经呈现自给自足型的状态，价格保持在5000元左右/平方米小幅波动，土地成交计算容积率面积40万平方米以内，楼面地价在1000元/平方米以内。从2017年下半年开始，则逐渐成了一个外来房企、外来购房者阶段性抢滩的市场，楼价快速上涨至8000元左右/平方米，土地成交量价均翻番，使得过去温和的市场变得躁动起来。具体来说，可分为四个阶段：第一阶段（2015年11月之前），月均成交约400套，均价约4800元/平方米，其特征是：市场较为平和，市场容量较小，部分楼盘甚至出现滞销的情况；第二阶段（2015年11月——2017年），月均成交约660套，均价约5000元/平方米，其特征是：保利中央公园高调进入鹤山市场，碧桂园也从鹤山郊区进入到市区，品牌项目的冲击下，呈量升价稳态势；第三阶段（2017年），月均成交约1100套，均价约7000元/平方米，其特征是：部分项目相继发动二手渠道，市场受到来自广佛区域的投资客的推动，量价高速提升，库存被快速消化，市场供不应求；第四阶段（2018年上半年），月均成交约660套，均价突破8000元/平方米，沙坪街道大部分带装修项目突破“9字头”，其特征是：供应大增，但市场库存不足，成交依然受到制约，然而供求开始走向平衡，价格趋稳。

如他所说，梳理鹤山楼市，有一点无法回避，那就是外地客占比较大。

“在我们项目中，本地客大概占了五成，外地客大概占了五成，其中中山人最多，其次是广佛客。”一大型房企营销经理表示。

“鹤山的客户群体由本地客为主逐步转变成外地客为主。”美智地产总经理汤建军说，根据他们的数据统计，目前外地户籍购房人群占比达到七成以上。

李华宇表示，一个城市的本地客和外地客有着本质的不同，本地需求虽然会随着市场的波动而变化，但始终会维持在一个大概的区间上下波动，这是一个城市的基本面所决定的。而外地客是一个流动性很强的群体，他们的购房决定会随着楼市的各种因素而改变。2017年之前，鹤山是一个以本地客为主，少量顺德客户的市场，但自2017年市场发生变化后，外地客逐渐成为影响市场的一支重要力量。2017年下半年鹤山楼市最辉煌的时候，整个沙坪街道可以达到七成以上的外地客。之所以如此，主要有四个原因：广佛限购导致的购房需求向西转移；鹤山相对周边区域而言，价格较低；品牌房企进入，带来庞大的业主、“粉丝”资源，同时品牌房企的进入快速带热了鹤山的房地产氛围；鹤山是粤港澳大湾区的城市之一，是江门连接广佛肇经济圈的北大门，也是将江门连接粤西的重要枢纽，随着未来广佛江珠城轨的规划落实，区位价值日益优越。

需要指出的是，外地客中，包括本身在鹤山工作、生活的群体，也包括在广佛等地买不起房，或者是为了小孩子读书和安置老人，而来鹤山的刚性需求置业者，但除此之外，仍有一定比例的外地投资客。

显而易见的是，外地客的阶段性涌入，推升了鹤山房价。

记者于8月4日走访时获悉了多个楼盘的售价——绿地公园城带装修均价约10000元/平方米，保利中央公园带装修均价为9500元/平方米，越秀星汇名庭毛坯均价约9500元/平方米……

记者梳理鹤山在2016—2018年上半年的数据发现，一手住宅成交均价分别为4660元/平方米、6650元/平方米、8114元/平方米，由此不难看出，鹤山市场近三年上半年平均递涨约2000元/平方米，涨幅位居五邑各市（区）前列。

“这几年上涨得确实有些厉害，让很多本地人都有些吃不消。”在工商银行工作的冯小姐吐槽。

趋势：提高外地客置业门槛，保障当地人置业需求

去年4月27日，鹤山市发布了限贷政策，提高了置业者的首付门槛，但并未限制外地投资客的购买资格，被业内人士视为一般性调控措施。

如今，鹤山部分银行的信贷政策开始“限外”，之后，不排除会有更多银行跟进，整体信贷政策进一步趋紧。重要原因之一在于，“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”、“防范金融风险”等表态需要落到实处，需要因城施策。

“如果主流银行都出台‘限外’政策，无疑大大提高了置业或投资门槛，预计对于鹤山市场成交量会有较大冲击。”美智总经理汤建军表示。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，部分银行婉拒外地客贷款需求，有助于满足当地刚需人群购房需求，减少投资投机成分，促进当地楼市健康发展。

“由于外围市场受到政策影响波动较大，鹤山楼盘不能单纯依靠外围市场拉动。”广东中原地产营销总监莫志华同时认为，房款政策收紧会影响开发商的资金快速回笼，但对楼价影响有限，毕竟现在的地价成本较高。

“银行‘限外’当然是好事啊，可以更好地保障我们这些当地人的住房需求，再说了，有的小区，很大一部分的房子是外地投资客买的，以后进到里面，看起来像个空城，想起来真不是滋味。”鹤山居民黄女士吐槽。