经营不善要升级改造 佛山南海大沥宝盈国际广场单方面下调商铺投资客返利收益引争议

投资者讨要说法

“不用自己操心，每个月都有一笔商铺收益到账。”做了四年多“包租婆”的叶梅（化名）原本心里美滋滋，但不久前的一份公告却让她的心情顿时跌入谷底。

原来叶梅在2013年被南海区大沥镇宝盈广场一则“承诺5年回报44%”的营销广告所吸引，投资10多万元获得了一间商铺30年使用权并委托物业经营管理，过去4年多每月都正常返利，但在7月26日，物业公司单方面出了一份告知书称：“因广场升级改造，投资客原有的返利下调至往常的40%~60%，为期一年”，叶梅因此返利大幅下降。

记者了解到，与叶梅同样遭遇的投资者初步估算有3000多人，涉及金额数亿元，直至目前，商城并未实施升级改造。正因这份公告，众多投资者聚在一起讨要说法，通过对比合同发现，广场转让使用权商铺套路很多，由此也引发了巨大争议。

强势宣传引来3000多人投资

根据一份《集体建设用地使用权出租合同》称，大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名“庙后”）面积约为34226.9平方米的集体建设用地被佛山市三水区宝盈投资有限公司租赁，土地只能用于商业、服务业综合开发，总投资额不少于8000万元，土地使用权限为2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月，该项目由西边股份经济合作社负责申请三旧改造项目，并将文件交付宝盈公司。

据了解，该片土地被宝盈公司以三旧改造项目为由头开发为宝盈国际广场，于2014年7月25日正式开业，总占地面积约51.34亩，总建筑面积11万平方米，是一家集休闲、娱乐、购物为一体的综合广场。

由于土地所有权在西边股份经济合作社，宝盈国际广场所有的商铺和公寓均无产权，只有使用权和经营权（被称为“使用权商铺”），31年土地使用权到期后，宝盈公司须将该广场交还村里或协商继续续期。

通过公开资料反映，在2013年年初，尚在建设中的宝盈国际广场便开始大力推动招商宣传，外墙均贴着红色耀眼的招商广告，一位投资商说当年在大沥镇到处都能看到广场的宣传广告，宣传单攻占了大沥的大街小巷。

据一投资者介绍，根据当时物业公司售铺处数据显示，初步估算有3000多人进行了投资。

单方面压低投资者每月收益

好日子过了4年多，直到今年7月20日问题发生了。据一投资者称，平时每月20日，物业公司就会向投资者发放当月固定收益，然而7月份却拖到了30日才发放，而且收到的商铺收益只有原本的40%，足足少了60%。

与此同时，物业公司单方面发出了“2018年12月31日前租约合同到期的告知书”（下称“告知书”）称，由于广场经营不善，出租率不断下降，从8月1日开始将对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面二楼及三楼。由于改造费用所需资金比较庞大，新引进商家均需6－12个月免租期，投资者剩余部分的收益将摊分为12个月返还，今年7月~12月每月商铺的收益将是原本的40%，2019年1月~7月将是原本收益的60%，此后将是实收实租。

此告知书一公布，立即在投资者内部引起轩然大波，他们多次前往物业公司进行讨要说法，物业公司回应称，投资者的收益总额并没有减少，将收益分摊支付只是为了广场升级改造，他们预计投入500万元改造达到旺场，确保投资者未来正常收益，避免空置现象。

宝盈公司回应称，现在的运营商是佛山市悦心物业管理有限公司。假如过半年改造期后广场经营仍得不到改善，悦心物业将会引进其他更有实力的运营商进场盘活广场或各投资者可推荐运营商进场运营。

大多数投资者不知铺位位置

记者了解到，与投资者签订“物业使用权出让合同”的为佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈公司”），而签订“委托经营管理合同”的是佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心物业公司”），这两家公司法人代表均为潘绍洪。

据投资者介绍，宝盈公司将广场的每一层划分出几百上千个格仔铺，大多铺位建筑面积在10平方米以下，少数在10~40平方米以内，而且面积大多精确到小数点后两位。记者在十多份合同里看到，出让的建筑面积大多精确到了小数点后两位，比如：2.42、3.33、6.07平方米等。

由于签订合同期间，宝盈国际广场正在建设中，大多投资者都不知道铺位的位置在哪里。而有一位投资者告诉记者，她“购买”的是建筑面积2.24平方米的铺位，广场开业后物业工作人员曾带她去看过铺位，是一间面积100多平方米的商铺，她的铺位只是该商铺很小的一部分。

对此，不少投资者质疑自己的商铺位置是否真实存在，并要求宝盈公司划分出来。宝盈公司回应称，固定收益到期后，实租实收的铺位均可画出铺位出来。

不诚信行为或涉嫌商业欺诈

大沥镇政府工作人员告诉记者，该商家如此做法属于不诚信行为，政府一直在其中进行协调沟通，几个部门已介入进去要求开发商给这些长租户一个大家都认可的解决方案。他建议，如果协调不成，长租户应该走法律途径。

该工作人员表示，宝盈国际广场不是产权铺位，投资者一次性给地产商30年使用权转让费用，本身就存在很大风险。有了产权才有保障，但很多人觉得那个位置铺位肯定会旺，尽管有风险，也觉得还是有利可图。

对此，广东明宜律师事务所合伙人范才云认为，所谓的使用权出让合同，实际上是份商铺租赁协议。合同期限写到2033年止，正好是租赁合同有效期的上限，此外，合同里提到赠送10年，这是开发商的一个营销方式。开发商的营销做法并未违反法律禁止性规定，但该合同能否履行30年，关键是标的商铺是否可以独立存在，并能如实交付给投资者使用，如不能，开发商宝盈公司存在欺诈之嫌，投资者可以主张合同无效，要求退款。

对于委托经营合同，范才云认为，由于悦心物业管理公司违约在先，投资者可向其主张违约责任，由其承担损失赔偿。

来源｜羊城派

责编｜田恩祥