江宁商业综合体「江宁商圈」

你有多久没逛过商场了？

上周，跟朋友去竹山路的金鹰GE66吃饭，结果楼上的餐饮店基本都关门了，丝毫看不出开业时的盛况。

回想了一下，之前去百家湖金鹰和景枫，人头攒动，排队吃饭，相差甚大。

众人期盼的竹山路商圈，似乎遭遇了瓶颈。

但别忘记，竹山路还有个景枫商业综合体，已经开始动工，它终于要来了！

今天，笔者实探了竹山路景枫综合体，项目已经动工。

站在围挡外，就能听到里面传来的打桩声，一改往日的安静，轰隆作响，与这炎热的夏日相配。

站到高处，可以看见大部分土地的杂草已经被除去，开始铺上了绿网。

两个机器正在运作，应该是在挖草和平整土地。现场还有几位工作人员正环视地面，勘测地势。

种种迹象表明，心心念念的景枫商业综合体真的动了。

根据地块出让要求，景枫竹山路G96项目将建设一座150米高的标志性塔楼，且需自持一座不低于15万方的集中商业购物中心。

另外，景枫还需建设并自持两个酒店，一个不低于2.5万方、客房数不低于250个的国际一线品牌酒店，另一个须按高星级标准建设。

景枫竹山路综合体力求在城市机能的优化上寻求突破，通过将停车楼和两条地铁线无缝衔接，从而引入了"停车一换乘一地铁"的理念，倡导并践行绿色出行。

本项目打造了一处四面临街的时尚街区，购物中心为地铁上盖，位于街角。

从效果图上看，每一层都种植了绿化，中央有喷泉水景，俨然一个城市新客厅。

这块地是2020年12月景枫以11.6亿拿下的，距今一年半的时间。但是，这块地早就受到颇高的关注，消息不断。

2017年，《江宁区2017年下半年一批控规修改及地块图则编制公示材料》显示，这幅地为二类居住用地和商办混合用地。

2017年11月，江宁区高新园网络发言人曾说：“园区拟在该地块引进华润万象城这类高品质商业综合体项目，但商业用地需公开挂牌出让。”

此后，就一直传闻，该地块是华润的意向地块。

2020年5月，有消息曝出，这幅地块是景枫商业综合体，讨论激烈。

2020年11月，竹山路G96地块挂出。2020年12月，景枫拿下该地块，打造重磅商业综合体。

不过拿地之后，就没什么动静。直到今年2月，《南京市2022年经济社会发展重大项目计划》中提到，景枫竹山路商业体总建筑面积约50万方，拟建酒店、商业综合体、办公及附属设施，起止年限为2022-2027年，也就是说最快也到2027年才能面世。

项目总投资约40亿，今年计划投资15亿，于3月开工，今年计划完成地下室支护及桩基施工，土方开挖，连廊施工。

今年3月，项目并未如期开工，有人询问项目开工时间，官方回复是：项目建设方案仍在报批过程中，预计下半年动工，考虑到YQ影响，有可能延期。

现在快到年中，机器终于进场，平整土地，为后期做好准备。

若是项目于2027年面世，彼时竹山路将迎来“龙湾天街、金鹰GE66、景枫商业综合体”三足鼎立的局面，但是按照金鹰GE66如今的境况，想要好好经营到2027年，就需要做出一定的改变。

细数南京的商圈，旱的旱死、涝的涝死。

河西南、江核、鼓楼的商业一直处于1.0阶段，而桥北这种非常成熟的区域，商场一个接一个的开，一到节假日，人潮汹涌。

而江宁似乎介于两者之间，从东山的万达广场到百家湖的景枫、金鹰，再到竹山路的龙湾天街。接着一路向南，到达九龙湖、上秦淮的砂之船奥特莱斯。

细看这些区域的商场，除了百家湖的商场相对密集，其他基本是一个区域依靠一个大型商场的形态。

随着竹山路的金鹰GE66开业，江宁第二大商圈正在悄然成型。

龙湖龙湾天街的消费更偏年轻化，品牌也是中高端，基本满足购物需求。金鹰GE66定位金鹰奥莱，针对20-40岁的年轻白领，与龙湾天街形成互补。景枫商业综合体从规划来说，体量大，大概率是走中高端路线。

从最初的整体业态来看，其实和百家湖相差不大，而且从地理位置看，竹山路商圈是最靠近百家湖的，东山、上秦淮等区域的商场，业态稍有些滞后，位置相对偏远，再加上龙湖、金鹰、景枫都是优秀的商业运营者。

显而易见，竹山路商圈的地位不低。

但是即便如此，金鹰GE66还是和众多商场一样，难逃落寞的命运。

首先在大环境上，因为YQ影响，餐饮业本就受到冲击，没有收入自然难以支撑。其次，金鹰GE66体量太小，虽走的奥莱路线，但招商没有太多亮点，业态不完整，难以形成规模。靠近百家湖，这既是优势，也是劣势，在拥有绝对关注度的百家湖商圈面前，没有吸引力很难留住人气。

放到整个百家湖-竹山路商圈来看，竹山路商圈也存在一些问题。在商业布局上，百家湖商圈以地铁站为中心，毕竟地铁旁可是流量密码，金鹰无缝连接地铁，景枫又与金鹰连通，能够汇聚人流。

而竹山路仅景枫商业综合体为地铁上盖，且开业时间还需等待，龙湾天街距离地铁站有一定距离，虽然避免了相互竞争，但也大大削弱了聚合力。

时至今日，商业地产简单粗暴的扩张模式早已过时，不少房企拿地后，一再延期开业，其实是没有底气，毕竟商业前期需要投入大量的资金，而回报却需要一定周期。

同质化是商场难以存活下去表露出来最明显的问题，这就更加考验新建商场的招商、运营和管理水平。

景枫KINGMO的成功能否复制到景枫竹山路商业综合体上，我们不清楚。我们只知道，今天的商业地产比的是谁更用心，谁更有耐心，拿地只是开始，后续可能会迎来美妙的邂逅，也有可能在浴火中跳跃，无数商圈兴起的背后，是生与死的较量。