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奥体在售楼盘「奥体附近房价」

来源:   2023-10-30 14:17:02

“5.17”新政快满3月,逐渐走弱的成交量似乎在验证着行情被“打回原形”。

但奥体核心区度过了相对坚挺的3个月,数据显示过去的90天里,创世纪成交了26套,时代奥城22套,天璞13套,就连成交行情一直矮半头的都会山都有10套。

要知道全杭州上千个二手小区,过去三个月的平均成交量还是个位数,奥体小区显然跑赢了大盘。

但随着2000户澄品交付,对于奥体的质疑声越来越大,一边是二手房挤兑降价,动辄6-7万/㎡的网签价,一边是各种高价成交截图出来频频“打脸”。

一时让人摸不着头脑的奥体,如今的真实行情究竟是怎么样的?


01

奥体中介L拉出了门店的挂牌数据,创世纪有70多套,时代奥城、天璞各有60套左右,澄品最多,足有160多套。

虽说挂牌量不小,但真正诚心的卖家4个楼盘加在一起还不到100个。

澄品挂牌均价95367元/㎡,其中高层大户型普遍9万/㎡左右,小户型8.5万元/㎡左右,洋房均挂在了10万元/㎡以上,一套145㎡带花园和地下室的1楼甚至要价1740万,折合单价12万元/㎡,跟隔壁龙湖天璞跃层差不多。

只有一套6楼的99㎡因房东急着摇号,“只”卖740万,不过加上双税也要800多万了。

即便价格较高,澄品的带看量仍然不低,L先生说,7月以来这么热的天,平均每天都有4、5组看房,周末更多了,而且现在已经成交了5套。

唯一网签房源,是一套148㎡的低楼层,网签价600万,实际成交大约1250万,单价超过8.4万元/㎡。还有一套高楼层的145㎡,折合单价约8.5万元/㎡;另有两套169㎡房东“贱卖”,只要8.3万元/㎡就出掉了。

另外,网传一套底跃洋房以超过10万元/㎡的价格成交,L先生表示只是意向比较高,买卖双方还在谈。

“澄品确实卖得最贵,但其它楼盘被砸到大幅降价,还是太扯了。”在附近中介看来,澄品的价格还算“正常”,因为“三兄弟”大户型也要这个价格,而且前者交房将近两年,澄品算是“新鲜出炉”,楼盘质感也不错。外观上是近两年流行的灰色铝板 大面积玻璃,整体定位偏向于改善,现在挂出的除了少量99㎡外,大多数户型都是130㎡左右,很符合附近客户的需求。

“‘三兄弟’降价最狠的一波已经过去了,诚心卖的现在价格都很合适。”在机构后台,“三兄弟”四房户型大多在8-9万元/㎡,小面积在8万元/㎡以下,很少有低于7.5万元/㎡,一些高区房源,带软装的价格甚至逼近9.5万元/㎡。

尽管澄品进入大量出货期,“三兄弟”近月的成交也是可圈可点。创世纪上个月卖了13套,本月已经有2套意向签约,均价8万元/㎡ 。

时代奥城已经成交两套,一套低楼层139㎡,无双税单价8.2万元/㎡,另一套中间楼层144㎡,单价也超过了8万元/㎡。


02

“都在说奥体‘崩’了,实际上什么样,看看数据就知道了。”中介L先生在附近做了快5年中介,经历过大涨,也经历过“8.5”新政后的下跌。

他坦然,这一年里“三兄弟”的房价也在降,但跌去的都是市场火爆期的泡沫,总体来说都在“合理”的范围内,具体来说,大户型单价从9万 降到8万 ,小户型8万左右,极个别低楼层或急售的在7万出头。

而且,在这两个月之间,奥体二手房价已趋于稳定。

比如,同样的创世纪129㎡中高层,6月成交价1100万,7月1130万,单价略有提升。时代奥城中区144㎡,6、7月总价都在1200万左右。

成交价格企稳,成交量也在逐步回升,尤其进入7月后,“三兄弟”加在一起成交了近30套,相当于5、6月份之和,这也说明,奥体当前的价格是有市场依托的。

奥体三兄弟

不过,L先生也坦言,“三兄弟”的价格短期内很难回到去年8月之前的巅峰价格。一方面,大的经济环境冷清,许多改善客户买房需求暂缓,房价单方面上涨,但买家不会再为高房价买单。

其次,奥体不缺二手房,当前贝壳找房平台上“三兄弟”就有约200套挂牌,都会山、檀悦和景瑞天赋又贡献170套,加上全盘基数2000套、后期将源源不断“出货”的澄品,隔壁奥体核心区板块的杭州壹号院、奥邸国际,以及明年交付的滨江“三品”,光是这几个投资网红盘,后续二手出货量保守估计就有近千套。

所以,即便市场已经筑底,过去那种“三天小涨、五天大涨”的日子也不会再来了。


03

奥体二手房价格体系能不能立住,最终还是看新房。今年以来,SKP住宅部分星潮映象府两次开盘两次限售;傲世邸总价近千万、浑身“硬伤”,中签率仍有30%,选房当天全部售罄,说明奥体新房依然有市场号召力。毕竟,新房限价可比次新房低了3-4万/㎡。

而且,由于新房供应量乏善可陈,奥体新房热短期内不会消失。

接下来,奥体仅有两盘供应。中粮悦著云轩,位于奥体印象城西侧,周围有杭州之门、亚运主题公园等配套。

项目规划了7幢23-24F高层和一所6班幼儿园,总套数310-320套,由于地上面积5.1万方,可推算套均面积约160㎡,主打改善。

悦著云轩项目规划图

另一个滨江奥体项目,在亚运佳苑南边,离奥体中心直线距离不到1km,位置非常优越,可惜项目体量不大,只规划了3幢楼。从规划图来看,1#住宅两梯两户,层高3.15米,一共92套房源,据悉全部做成大面积改善。2、3#商办(左侧两幢高楼),规划为全800㎡的大平层。

滨江奥体项目规划图

两个项目房源加在一起才400多套,根本无法满足市场上的改善需求,估计摇号难度又将是地狱级别。况且,网上流传的杭州三批地块名单中,奥体板块并无供应。

可以说,接下来半年,奥体只靠这400来套新房撑场子,改善的第一选择,还是会转向二手房。

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