奥体在售楼盘「奥体附近房价」

“5.17”新政快满3月，逐渐走弱的成交量似乎在验证着行情被“打回原形”。

但奥体核心区度过了相对坚挺的3个月，数据显示过去的90天里，创世纪成交了26套，时代奥城22套，天璞13套，就连成交行情一直矮半头的都会山都有10套。

要知道全杭州上千个二手小区，过去三个月的平均成交量还是个位数，奥体小区显然跑赢了大盘。

但随着2000户澄品交付，对于奥体的质疑声越来越大，一边是二手房挤兑降价，动辄6-7万/㎡的网签价，一边是各种高价成交截图出来频频“打脸”。

一时让人摸不着头脑的奥体，如今的真实行情究竟是怎么样的？

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奥体中介L拉出了门店的挂牌数据，创世纪有70多套，时代奥城、天璞各有60套左右，澄品最多，足有160多套。

虽说挂牌量不小，但真正诚心的卖家4个楼盘加在一起还不到100个。

澄品挂牌均价95367元/㎡，其中高层大户型普遍9万/㎡左右，小户型8.5万元/㎡左右，洋房均挂在了10万元/㎡以上，一套145㎡带花园和地下室的1楼甚至要价1740万，折合单价12万元/㎡，跟隔壁龙湖天璞跃层差不多。

只有一套6楼的99㎡因房东急着摇号，“只”卖740万，不过加上双税也要800多万了。

即便价格较高，澄品的带看量仍然不低，L先生说，7月以来这么热的天，平均每天都有4、5组看房，周末更多了，而且现在已经成交了5套。

唯一网签房源，是一套148㎡的低楼层，网签价600万，实际成交大约1250万，单价超过8.4万元/㎡。还有一套高楼层的145㎡，折合单价约8.5万元/㎡；另有两套169㎡房东“贱卖”，只要8.3万元/㎡就出掉了。

另外，网传一套底跃洋房以超过10万元/㎡的价格成交，L先生表示只是意向比较高，买卖双方还在谈。

“澄品确实卖得最贵，但其它楼盘被砸到大幅降价，还是太扯了。”在附近中介看来，澄品的价格还算“正常”，因为“三兄弟”大户型也要这个价格，而且前者交房将近两年，澄品算是“新鲜出炉”，楼盘质感也不错。外观上是近两年流行的灰色铝板 大面积玻璃，整体定位偏向于改善，现在挂出的除了少量99㎡外，大多数户型都是130㎡左右，很符合附近客户的需求。

“‘三兄弟’降价最狠的一波已经过去了，诚心卖的现在价格都很合适。”在机构后台，“三兄弟”四房户型大多在8-9万元/㎡，小面积在8万元/㎡以下，很少有低于7.5万元/㎡，一些高区房源，带软装的价格甚至逼近9.5万元/㎡。

尽管澄品进入大量出货期，“三兄弟”近月的成交也是可圈可点。创世纪上个月卖了13套，本月已经有2套意向签约，均价8万元/㎡ 。

时代奥城已经成交两套，一套低楼层139㎡，无双税单价8.2万元/㎡，另一套中间楼层144㎡，单价也超过了8万元/㎡。

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“都在说奥体‘崩’了，实际上什么样，看看数据就知道了。”中介L先生在附近做了快5年中介，经历过大涨，也经历过“8.5”新政后的下跌。

他坦然，这一年里“三兄弟”的房价也在降，但跌去的都是市场火爆期的泡沫，总体来说都在“合理”的范围内，具体来说，大户型单价从9万 降到8万 ，小户型8万左右，极个别低楼层或急售的在7万出头。

而且，在这两个月之间，奥体二手房价已趋于稳定。

比如，同样的创世纪129㎡中高层，6月成交价1100万，7月1130万，单价略有提升。时代奥城中区144㎡，6、7月总价都在1200万左右。

成交价格企稳，成交量也在逐步回升，尤其进入7月后，“三兄弟”加在一起成交了近30套，相当于5、6月份之和，这也说明，奥体当前的价格是有市场依托的。

奥体三兄弟

不过，L先生也坦言，“三兄弟”的价格短期内很难回到去年8月之前的巅峰价格。一方面，大的经济环境冷清，许多改善客户买房需求暂缓，房价单方面上涨，但买家不会再为高房价买单。

其次，奥体不缺二手房，当前贝壳找房平台上“三兄弟”就有约200套挂牌，都会山、檀悦和景瑞天赋又贡献170套，加上全盘基数2000套、后期将源源不断“出货”的澄品，隔壁奥体核心区板块的杭州壹号院、奥邸国际，以及明年交付的滨江“三品”，光是这几个投资网红盘，后续二手出货量保守估计就有近千套。

所以，即便市场已经筑底，过去那种“三天小涨、五天大涨”的日子也不会再来了。

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奥体二手房价格体系能不能立住，最终还是看新房。今年以来，SKP住宅部分星潮映象府两次开盘两次限售；傲世邸总价近千万、浑身“硬伤”，中签率仍有30%，选房当天全部售罄，说明奥体新房依然有市场号召力。毕竟，新房限价可比次新房低了3-4万/㎡。

而且，由于新房供应量乏善可陈，奥体新房热短期内不会消失。

接下来，奥体仅有两盘供应。中粮悦著云轩，位于奥体印象城西侧，周围有杭州之门、亚运主题公园等配套。

项目规划了7幢23-24F高层和一所6班幼儿园，总套数310-320套，由于地上面积5.1万方，可推算套均面积约160㎡，主打改善。

悦著云轩项目规划图

另一个滨江奥体项目，在亚运佳苑南边，离奥体中心直线距离不到1km，位置非常优越，可惜项目体量不大，只规划了3幢楼。从规划图来看，1#住宅两梯两户，层高3.15米，一共92套房源，据悉全部做成大面积改善。2、3#商办（左侧两幢高楼），规划为全800㎡的大平层。

滨江奥体项目规划图

两个项目房源加在一起才400多套，根本无法满足市场上的改善需求，估计摇号难度又将是地狱级别。况且，网上流传的杭州三批地块名单中，奥体板块并无供应。

可以说，接下来半年，奥体只靠这400来套新房撑场子，改善的第一选择，还是会转向二手房。