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广州增城未来发展分析报告「增城未来发展」

来源:   2023-10-28 16:17:01

从化五千升到一万,增城八千升到一万六,花都九千升到两万,南沙一万升到两万五,增幅一样,增城对比花都南沙升值差远了!

图1:广州市地图

政府有数据,广州十一区,15年来房价增幅,从化倒数第一,增城倒数第二,因为增城的配套实在太差了,政府拼命吹,其实亲自到广州增城看一下,就知道根本没有那回事。我到过增城,增城最好的地区就是荔城(距离广州市区70公里)的山区,另一个是距离天河40公里的新塘镇(增城养子,新塘赚的钱总是发展荔城街道)。

图2:房价对比图

也因此,广州市增城区境内优先通了广州地铁13号线和广州地铁21号线,一个通到新塘,一个为了通到荔城。但是,广州地铁21号线南北两侧都是山地和丘陵,只有地铁沿线5公里内有土地供住房建设,21号线南北侧附近区域已难再通地铁。而广州市增城区南侧新塘、仙村、石滩都是大面积的河沙沉积平原,而这些地方都未大面积开发,很多都是农田、树林和草地。而且新塘、仙村、石滩这些地方的东西南北,分别是广州黄埔区,东莞中堂镇、高埗镇、石碣镇、石排镇,惠州石湾镇,这些地方不属于广州,但是反而有大面积钢筋混凝土化的城区,因此东莞这些镇房价反而涨到2万左右,比广州增城房价还高,形成了倒挂。

图3:广州市增城区卫星图

首先目前建议的投资发展防线:新塘>永和=中新>石滩=仙村>朱村=宁西>增江>正果=派潭=小楼。

1、新塘的发展已步入黄金阶段,置业者将逐渐从刚需升级为改善型新贵,房价在增城区内也是数一数二(2022年5月均价地铁房2万2左右,非地铁房2万左右,其中碧桂园凤凰城云顶和招商臻园打着新塘的名号,实际上位于永和)。新塘目前已经建成广州地铁13号线和新白广城际,规划中的广州地铁16号线、广州地铁23号线、广州地铁28号线一开通,新塘镇在增城区的核心功能将会越来越强。只要预算足够,无可争议是最优先的。

2、购房者真正需要斟酌的是在21号线沿线的中新、朱村,和10年内都很难通地铁但紧邻黄埔和新塘的永和、宁西片区。永和、宁西因为这些区域房价大部分涨到1万8到2万一平,而且未通地铁,已经透支未来至少五年的房价增幅。中新、朱村的缺点是没有新的利好预期,永宁片区的问题是规划交通薄弱,发展优先级相对较低。

3、现在地图上显示:广州核心城区基本已经钢筋水泥化了,现在就剩下黄埔区和白云区的山区、白云山,从化区大部分,

图4:广州市从化区卫星图

南沙区大部分农田,增城大部分。其中,只有南沙区和增城区南部有平原,还存在开发的空间。

图5:广州市天河区、番禺区、南沙区和佛山市卫星图

其中,增城的仙村、石滩还未和增城的新塘、永宁、荔城连在一块,还有很大面积未城市化,所以仙村、石滩有大面积土地可供发展。

图6:广州地铁16号线logo

而且仙村、石滩的房价已经降到1万2一平,只要2023年,广州第四期地铁申报,广州地铁16号线开始建设,增城区南侧,尤其是石滩和仙村,将会迎来质的飞跃,大步赶上新塘和荔城的发展,大踏步赶上朱村、荔城的地铁房房价完全没有问题。

图7:广州地铁16号线线路图(规划中)

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