广州增城未来发展分析报告「增城未来发展」

来源： 2023-10-28 16:17:01

从化五千升到一万,增城八千升到一万六，花都九千升到两万，南沙一万升到两万五，增幅一样,增城对比花都南沙升值差远了!

图1：广州市地图

政府有数据,广州十一区,15年来房价增幅,从化倒数第一，增城倒数第二，因为增城的配套实在太差了,政府拼命吹,其实亲自到广州增城看一下,就知道根本没有那回事。我到过增城,增城最好的地区就是荔城(距离广州市区70公里)的山区,另一个是距离天河40公里的新塘镇(增城养子，新塘赚的钱总是发展荔城街道)。

图2：房价对比图

也因此，广州市增城区境内优先通了广州地铁13号线和广州地铁21号线，一个通到新塘，一个为了通到荔城。但是，广州地铁21号线南北两侧都是山地和丘陵，只有地铁沿线5公里内有土地供住房建设，21号线南北侧附近区域已难再通地铁。而广州市增城区南侧新塘、仙村、石滩都是大面积的河沙沉积平原，而这些地方都未大面积开发，很多都是农田、树林和草地。而且新塘、仙村、石滩这些地方的东西南北，分别是广州黄埔区，东莞中堂镇、高埗镇、石碣镇、石排镇，惠州石湾镇，这些地方不属于广州，但是反而有大面积钢筋混凝土化的城区，因此东莞这些镇房价反而涨到2万左右，比广州增城房价还高，形成了倒挂。

图3：广州市增城区卫星图

首先目前建议的投资发展防线：新塘＞永和＝中新＞石滩=仙村＞朱村＝宁西＞增江＞正果＝派潭＝小楼。

1、新塘的发展已步入黄金阶段，置业者将逐渐从刚需升级为改善型新贵，房价在增城区内也是数一数二（2022年5月均价地铁房2万2左右，非地铁房2万左右，其中碧桂园凤凰城云顶和招商臻园打着新塘的名号，实际上位于永和）。新塘目前已经建成广州地铁13号线和新白广城际，规划中的广州地铁16号线、广州地铁23号线、广州地铁28号线一开通，新塘镇在增城区的核心功能将会越来越强。只要预算足够，无可争议是最优先的。

2、购房者真正需要斟酌的是在21号线沿线的中新、朱村，和10年内都很难通地铁但紧邻黄埔和新塘的永和、宁西片区。永和、宁西因为这些区域房价大部分涨到1万8到2万一平，而且未通地铁，已经透支未来至少五年的房价增幅。中新、朱村的缺点是没有新的利好预期，永宁片区的问题是规划交通薄弱，发展优先级相对较低。

3、现在地图上显示：广州核心城区基本已经钢筋水泥化了，现在就剩下黄埔区和白云区的山区、白云山，从化区大部分，