五象最新楼盘「五象新区最有潜力楼盘」

这两天，五象实验一小旁的“万绿宝华”业主们急坏了。业主们被告知，因为学校生源超标，这所学校一年级新生要分流至良玉小学。

也就是说，对这几个小区来说，五象实验一小的学区可能不稳了。

而这，也可能成为这几个小区二手房部分房源下调的诱因之一。

从市场来看，曾经单价卖到2万 的硬核学区房，现在冒出了1.5万的价格，一些此前1.5万 的明星二手盘，也出现了1.1万 的房价。

楼市飞涨那几年，不少楼盘被捧上“神坛”。而今市场震荡，甚至波动下行，登上过神坛的楼盘，也有欲跌落的迹象。

01

硬核学区房挥泪降5000甩卖？

最近，各大群里出现了不少热门二手楼盘房源“抛售”的信息，其中一些信息直指神盘们。

最能代表五象房价飞涨，被“封神”的“华润二十四城”，在高点时候曾被追到2.3万 元/平方米的单价。该项目之所以被推上神坛，除了因为华润的品牌、地铁口等优势，很重要的原因是项目拥有五象三中 五象实验一小这一“名校组合”。

但最近，朋友圈却传出这个盘的一些小户型却出现了1.5万 元/平方米的价格。

那么，华润二十四城二手房价格1.5万~1.6万元/平方米的房源是真实的吗？这样的低价房源多吗？

花儿姐向中介人员了解到，“目前这个占比还不太多。这个小区挂出的200多套房源中，大概也就10来套是这个价格，而且以小户居多。其他房源基本还是在1.8万元/平方米以上的。“贝壳一名中介人员介绍。

除了华润二十四城，花儿姐在五象湖一带打探了一圈发现，旁边万科魅力之城、绿地国际花都二手房价格整体都有所下降。

如贝壳一名中介人员告诉我，这些盘相对高点时候整体大概下滑了3000-4000元/平方米。

另一所中介门店人员则说，大概下滑了20%-30%左右。

另一个案例，来自于万科金域蓝湾的业主。这个小区同在五象湖板块，拥有“十四中五象校区 五象实验四小”组合的优势，近期则传出有业主2.3万单价买入，之后1.8万抛售，足足缩水5000元/平方米。

五象蟠龙板块，较为热门的二手楼盘农房澜湾九里，在高点2019年时，89㎡的户型成交总价140万-150万，现在总价变成100万-110万，单价则从1.6万 直降至1.2万元/平方米左右。

另一个同样在片区封神的五象楼盘，是龙岗的江湾山语城。

一方面有着靠近五象三小 民中的学区优势，再加上自身小区园林优美，建筑颜值颇高，2019-2021年，该盘的二手房单价一度卖到1.4万 ，一些可看江的房源甚至冲到1.6万 元/平方米，可谓是笑傲龙岗的存在。

但是在最近的报价中，该小区不少二手房仅挂出1.1万 元/平方米的价格。

中介介绍，此前江湾山语城一套148平方米的错层精装洋房，2019挂牌总价300万，现在直接甩出185万的价格，直降115万。

从整体数据来看，尽管没有像个案如此触目惊心，但价格走向却都是一致的，都在下行。

数据显示，南宁二手房整体均价已由2021年年初约1.3万元/㎡下调至近期约1.15万元/㎡，降幅约11.5%。

02

二手业主一再妥协的背后

二手房价格一降再降，背后是一再妥协的业主。

“相比前两年降了几十万，心在滴血，但是不降根本没人看。”一名最近抛售五象二手房的业主叹息道。“不过好在2016年买入也算是在低点，现在少赚了，但也没亏。”

相比这些2018年以前上车现在要卖掉的二手房业主，2018年后买入现在要转让的卖家才是真正的“滴血”，“简直是冤大头。当时1.2万买的，现在1.1万卖出去。总价120万的房子，直接亏了10万，但如果加上这几年的高利息，亏的更多，不敢细算。”

其实，从去年以来，二手房价格缩水已是普遍现象，但是，此前价格“跳水”的还主要是一些品质和学区等都比较平庸的二手房，但是今年开始，一些学区和品质都比较“冒尖”的热门二手楼盘的房源，价格也出现了明显的下滑。

二手房业主一再妥协的背后，看到几个不争的事实：

①市场进入下行通道，二手房市场首当其冲。

（来源：贝壳找房）

②经济不景气之下，更多二手房业主降低心理预期，大家套现的愿望加重。因为疫情和经济影响，不少业主在面临生意惨淡，公司降薪裁员的压力下，部分房东低价出售二手房成为当下的现实。

③最近，五象名校遍地开花，之前“珍贵”的名校学区房变得没那么稀缺，甚至变得平庸。与此相对应，一些此前坚挺的学区房现在也变得没那么稳了，也是一些二手房价格不得不下调的原因。

例如，这两天闹得沸沸扬扬的”五象实验一小“生源要被分流问题，就把该学校旁边的“万绿宝华”业主们给急坏了。

因为学校生源超标，业主们被告知，家门口的学校读不了，一年级新生要分流至良玉小学。也就是说，对这几个小区来说，五象实验一小的学区可能不稳了。而这，也可能也将成为这几个小区二手房下调的诱因之一。

五象之外，此前二手房价格爆出5万 元/平方米的金旺角，因为学区不稳，近期二手房价格被拉低，也是类似的情况。

④整体来看，同一个楼盘的二手房中价格下滑更明显的是小户型。

（来源：贝壳找房）

一些急于换房，或是此前带着投资目的买入小户的业主，如今看空楼市，急于甩卖。所以整体来看，小户型价格普遍比大户型偏低。

（龙岗一二手门店挂出的价格：同一个小区，大户型价格比小户型更加坚挺）

03

现在二手房变香了

二手房价格下滑的同时，变得更香了。

最近和几位中介聊天了解到，二手房市场有明显的回头势头。根据贝壳找房的数据来看，今年以来，南宁二手房供应量和成交量整体稳步攀升。

“买卖双方都做了足够的妥协，现在基本上能上车的人愿意选择上车，毕竟各种利好都出尽了。当然，也有一些人还在观望，还在等价格继续下探。”

花儿姐身边也不乏一些被二手房吸引而出手的案例，最近接触的几位朋友，原来一直看的都是一手房，但是后来最终下单却转战到二手房市场。

“相比一手房可能出现暴雷，交房延期，或者是品质货不对板的情况，二手房马上可居住，而且学区相对也比较稳定，现在价格下来后，觉得还挺香的。”最近刚上车一套五象二手房的业主说道。

当然，并非二手房就绝对安全。二手房也有坑，也需要注意。那么，对于普通买房人来说，一手和二手之间如何抉择？

1、着急买房读书或者买房结婚的，二手房可以考虑。

2、新房能买，最大的问题就是交付风险，选择安全、靠谱的房企最重要。

3、二手房规划旧，产品老化，这些都是问题，但是二手最大的优势就是安全、靠谱，这两点一定是未来买房最大的优势。

4、二手也要注意避坑，产权不明的房子不要轻易碰。另外，还要注意黑中介。