青岛学区房价格走势「迪拜神话正在破灭」

对于望子成龙的家长来说，谁都不愿意让孩子输在起跑线上，所以学区房人气持久不衰。随着众多学校的新建、改扩建，岛城基础教育均衡发展不断优化，学区房也在楼市低迷的情况下，开始“退烧”。记者调查发现，在大户型价格下跌的同时，小户型二手房的价格也开始松动。随着许多房源流入房屋租赁市场，租房价格也呈现平稳下滑的态势。在与非学区租房租金差距不断缩小的情况下，学区房租赁市场人气开始上涨。据业内人士分析，在过去两年中许多家长提前置业，“透支”了今年的刚需需求，这也是市场呈现分化的主要原因。

市南中片

只涨不跌的“神话”破灭

今年36岁的吴女士在市北区一家外贸公司工作，她女儿今年上幼儿园中班，从去年开始她便有了在市南中片区买学区房的打算。“一是为孩子创造良好的学习环境，再就是看好了学区房的增值属性。”吴女士说。2012年，她与同事几乎是同时买房。在预算差不多的情况下，同事花了80万元在莱芜二路买了50平方米的房子；而吴女士则花85万元在北仲买了一套70平方米的高层住宅。五年之后，同事80万元的学区房已经涨到200万元以上，而她名下的那处房子连90万元都卖不出去。也就在那时，吴女士更加坚定了买学区房的想法。

因为手中预算有限，所以她承受的学区房只能是中小户型，“老、破、小”是这些房子的共同特点。“200多万元买套房根本不能住，租也租不上价去，看完这些房子心里堵得慌。”吴女士说。

近期，吴女士焦虑的心情有些缓解，因为她发现学区房开始降价了。原本大学路没有总价低于180万元的落户房，但现在160万元左右的房源有好几套；以前莱芜一路的二手房都已经超过4万元／平方米，但现在已回落到3．5万元／平方米左右；以前江苏路的学区房出来一套很快就被抢走，而现在有的房源两三个月无人问津……二手房的价格已经不再是只涨不跌，而是出现了小幅度的下滑。

学区房价格平稳回落，不仅仅是吴女士一人的感觉，而是市场的真实动态。以大学路周边的学区房为例，目前房源均价为5．6万元／平方米左右，与7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片区内不能贷款的大户型学区房，价格下跌则更为明显。一套标注“急售”的89平方米的大户型学区房，总价已经从去年的450万元下降到目前的420万元左右，降幅已经达10％左右，而且还有降价空间。江苏路的学区房同样如此，售价从6月份毕业季至今一直下跌。

“今年市场总体不好，许多人虽然想给孩子买学区房，但无奈手中持有的房产卖不出去。加之学区房首付比例又很高，所以市场也随之回落。”二手房经纪人刘先生说。他还告诉记者，家长在孩子毕业后出手学区房的习惯没有变，但是目前购房者数量减少了一半左右。还有一些急于出手学区房的房主，不得已都会选择降价销售。

湛山片区

大户型学区房不涨反降

相比市南中片区，今年湛山片区在教育资源配置方面有了新变化。2019年5月6日，青岛市市南区教育和体育局正式发布 《关于青岛 （市南）海信学校做好2019年招生工作的通知》，同意海信学校从即日起招生。海信学校按照招生计划小学一年级6个班、二年级2个班、三年级2个班、四年级2个班，每班不超40人；初中4个班，每班不超45人。学校配备大型室内体育馆、室外250米体育场、下沉庭院广场等，硬件设施相对比较优越。与传统公立学校相比，该校最大的特点就是面向青岛市市内三区户籍及务工适龄儿童招生，虽然每年的学费不菲，但是确实改变了许多中产阶层的教育计划。

在江西路工作的张先生算了一笔账：在附近的海信慧园买一套102平方米的三室一厅，需要620万元。首付加中介费和各种税费至少需要拿出300万元，每年损失的投资收益至少是30万元，此外还要贷款344万元，即使20年还清也需要支付240多万元的利息。“如果房价继续上涨，买学区房当然没有问题。但是如果房价不涨，以如此高的代价仅仅是为了让孩子上公立学校，我认为并不值得。”张先生说。

相比市南中片区，湛山片区次新房相对较多，居住属性要比开放式老小区要好。但是因为具有优质学区和地铁配套，这些大户型的次新房总价高，目标刚需比较少。以江山帝景一套两室两厅的户型为例，123平方米的售价为406万元，比去年的价格下降了12．32％，比上个月下跌也超过了2％。

南京路片区

学区不是购房唯一要素

南京路小学改扩建完工后，学校的软硬件条件均得到了极大的提升，“优质学区”也成了周边二手房在过去两年中升值的主要因素之一。相比市南中片区和湛山片区，这一片区的二手房价格相对较低，所以在过去几年中一直拥有较高的人气。不过，记者近日调查发现，南京路片区的二手房也随着大势开始回落。特别是70平方米以下的中小户型，与去年同期相比有不小的跌幅。以如同小区为例，现在小区的二手房均价为25625元／平方米，与去年同期相比有16％左右的跌幅。“相比其他学区的房源，南京路小学周边的学区房价格相对坚挺一些，但是购房者现在买房考虑的问题明显更多了，与地铁站的距离，与商场的距离等都成为购房者考察的重点。”房产经纪人朱女士说。

其他片区

学区房光环渐渐褪去

与市南市北区相对稳定的学区划分不同的是，城阳、高新区等地因为名校周边新建小区太多，公立学位无法满足所有适龄儿童，所以多采用积分入学的方式招生。记者在探访时发现，在这样的片区内，学区房概念已经渐渐淡去，许多楼盘的价格随着片区的大势而波动。在正阳中路上，一个毗邻实验二小的新建楼盘，最近推出了13800元／平方米的毛坯特价房，但是去年该楼盘的精装房价格还在19000元／平方米左右。相比于实惠的价格，学区已经不再是置业顾问宣传的重点。

在过去相当长的时间里，高新区许多楼盘都以青岛中学学区房为主要卖点，而在今年青岛中学公布了招生政策后，记者在探访时也发现，虽然置业顾问还会提及优质学区这一概念，但是多以“周边众多名校环绕”作为宣传点，而不再单独强化一所学校的重要性。

租房旺季到了 价格实惠 人气也涨起来

相比二手房市场的平淡，在租赁市场中学区房还是非常抢手。在市南中片区记者调查发现，靠近育才中学、39中、26中的大户型学区房价格与去年基本持平，但是房源明显少了很多。其中最为紧张的是26中周边房源，在某二手房租赁网站，26中周边的京山路小区、天惠苑、榉林山庄都没有可租房源，只有延安一路小区有四套房源。“现在已经到了租房旺季了。对于分秒必争的学生来说，再方便也不如住在学校旁边。”经纪人苏先生说。

湛山片区的可出租的二手房看似不少，但实际上可租的房源以大户型、高总价的次新房为主。在二手房的查询平台上，湛山片区租房信息的首页全是100平方米以上的大户型，月租金在6000元以上，这并不是普通陪读家庭所能承受的。在3000元以下的区间中，记者只能查到两套房源。

“城市之家”江西路店店长任桂梅告诉记者，因为过去两年楼市比较火爆，所以许多年轻的家长都将置业计划提前。所以，今年的学区房因为需求量的减少而出现人气下降的情况。同样，很多家长买完学区房后，并不着急入住，这些房源都会流入租赁市场。随着新学期的到来，各学校周边的租房市场人气又出现了增长。“我们店这一周就来了十几位找房源的家长，比较安静的小区只要有房子出租，往往短时间内就能找到租客。”任店长介绍说。

据业内人士估计，在二手房市场中学区房还会随大势沉寂一段时间，而租房市场的火爆行情可能会持续到九月底。对于手中有闲置二手房的人来说，先租后卖或许是一个明智的选择。记者 王寿林