广州楼市领涨「广州楼市持续跌」

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：你好广叔，广州番禺区五樾台和藏珑府的叠墅和复式，家里固定人口四个，老人2-3人未来不清楚是否一起住，手上有一套77方的价值200w顶楼未能抛售！原计划购入东风广场或者锦城花园作为学区房和投资自助，再在华南板块购入一套大面积养老……目前看了五矿的盘和碧桂园的藏龙府，不清楚两者之间的未来价值，自住配套等如何筛选？手里封顶现金能拿出600w……如何购买合适，老大在区庄读书，老二小的在东风路附近读幼儿园，目前小的三年后读小学，老大两年后读高中，我该如何配置房产，如果能卖掉唯一手里的200w……又会是什么方案

回答：你好，别墅自住还是不错的，但流通性较弱，复式相对来说也没有平层流通性好。顶层不好出，原因是较晒，一些人还担心漏水。五矿万樾台的别墅自住可以考虑，投资的话价值一般。藏珑府，大石地铁，长隆旁，环境还不错，适合自住 投资。看个人需求，可入一套藏珑府作为改善自住。出掉200w可入一套黄埔作为投资：新福港鼎峰、保利香雪山花园、科城山庄锦泽园

提问：广叔好，今天到新塘踩盘了，纠结于新塘地铁站附近的亚太银座二期和离地铁站较远的优质小区锦绣天伦花园，银座近地铁口，未满两年，税多一点，楼盘还行，物业也一般.锦绣天伦大盘，环境很好，入住率高，成交量也相对高一些，周边小区少，出租应该没问题，就是离地铁站远，听说有楼巴到地铁站。作为纯投资，这两个盘选哪个好？请给点建议，谢谢！

回答：你好，纯投资当然考虑近地铁好一点，没有地铁出行，刚需相当于没有腿一样。

提问：广叔你好，本人广州增城一套房，目前价格在18000左右，83平米，在海伦堡，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的卖了在广州换大的，但老公不同意，说把贵阳的卖了再在贵阳投资买房，望指导一、二谢谢！

回答：你好，增城的房子红本到手了吗？目前手上有多少资金呢？贵阳自住可以考虑，投资价值不大。

提问：广叔好，本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好，岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：你好广叔，昨天解答给了上海，杭州，苏州，郑州的投资排序建议。很感谢。这次想再咨询一下，上海，广州的投资板块或具体楼盘。手上资金200万左右。首房首贷都在。还有买房子的入手时机。谢谢了。

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。 上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。 上海就是上车房票要求很高。上海潜力相比大于广州，广州着重在刚改类的面积，即100-130平方左右的。首贷的话，务必要尽可能多贷。留更多一点的现金做备用金也是可以的，月供的小量缺口其实解决也不算太难，至少两年内还是无忧的。 所以买房投资，难点还是看你的房票，实力充足能买一线还是优先买一线。

提问：广叔好，我现在的情况是：家庭名下三套房，一套在龙中两房，03年的房子，一套在布吉百鸽笼四房，次新房，一套在前海北大新地铁口的三房，03年的房子，广州一套房，用朋友的名义来买的，小孩今年上一年级，现在想在明年买个好点的初中学区房，（现在当家长的开始焦虑了）现在想卖掉前海北和龙中加上广州三套房，加上手上的现金，按照现在的成交价格预计能有1200万现金，家庭年收入税后在50万左右，卖了三套房后，家庭负债水平每月9000，布吉的房子每月如果出租有12000左右 我现在的问题是：我这次置业是按照终极置业来考虑的：大四房，楼盘较新，要有比较好的初中学校，像我这种情况，在深圳湾，前海片区能买到合适的房子吗？

回答：你好， 从资产上来看，你还是享受了深圳近十年来的房价红利； 如果按照你的方案，1200w现金，如果可以做到5成名额，2000w左右无论是在深圳湾还是前海南都可以买到不错的四房；但是我们同时应该思考以下几个问题： 1、对于房产的优化是否全部照看自身需求还是要兼顾投资升值； 2、是否有必要三套房都出手，还是可以通过其他方式来获取现金； 3、买入端是一套（住 学位），还是两套（分离）

提问：广叔你好，本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听广叔建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。3.说说适合你的几种方案： A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口，自住打法

提问：新人提问，婆婆名下丰台好户型板楼，90平环境一般市场价410，可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海学区房。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房？一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么？直升校会取消吗？风险如何衡量？失去直升优势的房单价会亏损多少？二、如果买学区房，陶然亭和八里庄小学对比，90平总价都在850左右，西城有直升优势，海淀不直升有假多片规则，居住条件好，从保值角度应如何选择？三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷，能否操作？产权到期只需补交3%土地金？相较畅柳园四平园谁更好？四、西城直升有其他推荐么？如何全程指导买房？谢谢

回答：教育一定会均衡话，集团化，均摊化。 海淀东城从学区对口，演变成学区划片，并且学区越化越「稀薄」，而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台，学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价最小的标的为学票付费，是最好的防风险策略 建议学票 自住的配置，例如 西城陶然亭小学买个最小面积的一居，然后在中海紫御公馆买个两居室自住，这俩离得不远， 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区，陶然亭直升北师大附中，育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学，直升35中

提问：广叔你好，听说现在宝中横盘了。我现在宝中有自住三房一套，要不要换到其余片区？什么片区合适呢？

回答：你好，房产不是股票，再加上三年限售，想做波段难度相当高，一动不如一静，如果是宝中优质楼盘还是长持吧。 我们做了那么多外地客户，没听说谁准备把深圳房子当股票来炒的。

提问：你好广叔，在您之前提点之下看了宝中片区，但是现在整体价格上涨太快，有点没敢出手。目前看到第五大道和半山海景兰溪谷各有一套1200左右的三房，均价第五大道还更高一些，福田工作，考虑自住和投资兼顾的话，您觉得哪个更适合入手？还是等华润城抽签（担心有不确定性）？

回答：你好，宝中选筹幸福海岸性价比高于第五大道。 半山海景兰溪谷也不错，长远看涨幅也不错。 但是短期内，宝中的支撑力更强。 华润城打新不确定性太大，除非你有渠道可以100%拿房，否则不建议等。

提问：广叔你好，目前在深圳龙岗上班，深圳总价150万的房子好像不好找，现在的想法是：考虑在惠州大亚湾购置一套三房，过4-5年时间，攒够首付把大亚湾房子出售然后买深圳的房子，以后深圳上班大亚湾居住也比较容易实现一些。广叔您给个建议呢？

回答：你好，很多人看到深圳上涨快比较周边城市感觉价格低，一冲动买了，市场上升期间貌似也不少涨，问题是将来不好兑现。房价波动时你的持有成本这么高，太有风险不知道经济规律盲目乐观，觉得惠州不错，开发商又无限放大供给，二手房基本没需求也没处变现永远不会值钱。大亚湾的产业较单一，发展跟着惠州速度，很慢，与东莞深圳没可比性，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。

惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。买惠州不如买东莞！

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