高架 铁路 也能卖2万 福塔旁的项目 魅力有多大

今天，我们来聊聊郑州、经开区、福塔旁的项目——华润置地凯旋门。

2020年1月8日，经开老城区，中原福塔北侧24/25/26三块地开拍。

南侧24/25两块地，被保利拿下（这两个地块暂且不表，等下回分解）。

最北侧的26号地，被华润收入囊中。

24/25/26地块示意图 来源：房天下

拍地当天，保利、华润、碧桂园、中海、招商、金茂、美的、金科、越秀、中梁、旭辉、中交、华发等一线房企悉数到场！

建业、昌建、绿都等本地豪强，也不甘落后。

最终，3宗地均以熔断价成交，保利22亿元斩获24、25号地，华润16.5亿元收26号地。

可以看到，在净地方面，外来一线房企对土地的无情掠夺，根本不给本地房企任何机会，使得本地房企，只能玩玩城改项目，或者被迫与“地主”合作。

以前，是外来的和尚经难念，拿不到地，卖不动房；现在，本地的和尚，经也不好念。

01

废话不多说，直接上今天的主角——华润置地凯旋门。

地块熔断价16.5亿，折合楼面价9783元/㎡，综合房价19712元/㎡。

也就是说，凯旋门的价格，将会奔着2万 ，一去不回头！

老规矩，先看位置。

网上有人做了个图，很清晰，这里直接用了（我没有偷懒）。

项目区位图 图片来源：房天下

华润置地凯旋门的位置，是真的好。

郑州地标之一，中原福塔的北侧；

中州大道一路高架到CBD，仅4公里；

中州大道、陇海路，半路个高架到东站，7.6公里；

到哪，哪近；去哪，哪方便！

这个位置，简直就是在东区工作最理想的居住地。

西侧，中州大道，快速路；

北侧，陇海路，快速路；

南侧，航海路，双向8车道道路；

航海路上，还有5号线加持，距离中原福塔站，1.5公里左右；

距离正在修建的4号线，货站街站，只有不到700米。

双快速路、双地铁，交通通勤，足够强势。

东西两侧，十八里河 七里河双河环绕，立体河景，现在的河道已经不是臭水沟，滨河景观改造升级之后，真的会很漂亮；

西侧世纪欢乐园要改造成一个600多亩的市政公园，各种水系、绿植、设施，应有尽有；

南侧中原福塔公园，休闲遛弯的好去处。

公园绿地、河景水系，在这里，应有尽有，遛狗、遛弯、观景、散步，不会缺地方。

商业方面：

东南侧两公里，航海经开广场；

西南侧两公里，万科美景广场；

再加上，富田太阳城的商业；

还有后期中原福塔北侧商业。

四大商业中心，完全满足日常逛街购物需求。

02

优点说完了，我们来说说缺点。

经开区的教育，一直是木桶上最短的那块板子。

据说隔壁的保利会建一所学校，但是教育质量如何，就不知道了。

经开区最好的朝凤路小学，距离项目不远，不知道未来能否划片划进去。

灵魂画手，手工制图

华润凯旋门第二大缺点，可能就是高架带来的影响。

地块北邻经北六路，南临经北五路。我们从地图上实际测量一下，项目距离高架，究竟有多远。

【以下测量均为最近楼栋】

距离陇海铁路，不到100米。

灵魂画手，手工制图

距离陇海高架，不到500米，这个距离，基本没有什么影响了。

灵魂画手，手工制图

西南侧，距离中州大道最近距离为150米左右。

灵魂画手，手工制图

以上距离，中间都是无遮挡的状态。

曾经在距离高架80米的房间里做过测试：

双层玻璃，关窗，声音较小，正常人可以忍受，较敏感人不行；

开窗户，声音很大，影响生活。

铁路的声音，相对高架而言，更甚！

基于以上经验以及实际的距离，可以得出以下结论：

1.北侧楼栋受陇海铁路影响，会有噪音；

2.西侧，特别是西南角楼栋，受中州大道影响较大；

3.整个项目东侧楼栋，受高架、铁路影响较小，且有七里河河景加持。

所以，对噪音敏感的人，睡眠浅，容易惊醒的人，慎入。

03

分析完外部因素，我们来看一下华润凯旋门，产品究竟如何？

华润置地凯旋门效果图

项目面积：56106平方米；

规划总建筑面积：222926平方米；

容积率：2.99 ；

绿化率：30.05%；

总户数：1516户；

限高：80米；

梯户比：2梯4户，3梯6户、2梯2户都有；

规划12栋25-27层高层住宅。

硬性数据，没啥毛病。2.99的容积率，全高层设计，没有洋房吃容积率，吃绿地，居住密度不高，舒适度还是有的，天生自带改善基因。

再说说户型。

入门89㎡小三房；中间有102㎡与123㎡三房；最大143㎡四房。

89㎡有两个户型，先看最常见的中间户。

华润置地凯旋门89㎡户型图 图片来源：安居客

89㎡中间户设计的中规中矩：

进门玄关 餐厅，侧面U字形厨房；

客厅 阳台，采光通风效果尚可；

三开间朝南，动静分区；

卫生间没有做到干湿分离，北侧书房略小。

再看一下89㎡的边户：

华润置地89㎡户型 图片来源：安居客

进门玄关，与卫生间门虽然错开，但依然部分重合，入户门对着卫生间，此乃户型设计大忌，原因很简单，窜味儿；

L型厨房，正对客厅；

客厅 主卧双开间朝南；

大的连通阳台，很舒服；

最有特点的是第三个卧室，原本是储藏间 阳台的设置，中间有墙体隔开，有门连通。改造之后，墙体拆除，整体作为一个卧室，阳台半封，送一半面积。

这样做有一个好处，多出来一部分赠送面积；

也有一个坏处，预计会需要签一个类似“改造协议”的东西，作为附属合同，后期会改造成什么样，有不确定性。

边户不对连廊，私密性更好，没有过道浪费面积，还有半个阳台的赠送；

中间户户型方正，动静分区，布局更加合理。

怎么选，看个人。

华润置地凯旋门102㎡户型 图片来源：安居客

102㎡户型，与89㎡中间户类似，不同的是，北侧书房 阳台设计，主卧带卫生间。

华润置地凯旋门123㎡户型 图片来源：安居客

123㎡户型，与89㎡户型很像，只不过多了一个主卧卫生间，这就使得北次卧比较惨，夹在两个卫生间中间。

户型方正，中规中矩，没大毛病，不再分析。

华润置地凯旋门 143㎡户型图 图片来源：安居客

143㎡户型，做到了4开间朝南 连通大阳台，这才是改善户型该有的样子。

综上，华润置地凯旋门，位置足够优越，在经开老城区，项目也足够稀缺。

华润作为国企，产品、物业都还不错，二七塔旁边的华润悦府，交房之后，口碑也还不错。

但是，经开老城区的华润紫云府，却……，详细内容，还是自己搜索吧，这里不再多说。

说回华润凯旋门。

地段好、配套好、双地铁、双河景、多公园、距离东区近，都是不可磨灭的优势。

临铁路、临高架、有噪音，也是无法忽视的劣势。

可以立个flag，2万左右的价格，在老经开，根本不愁卖！

立贴为证，不惧打脸！

以上，为正文。

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