超85城一季度出台花式楼市松绑政策：调利率松限购免增值税

4月26日，辽宁省沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，规定个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

自2022年以来，全国多地因城施策发布适应本地区的房地产相关政策，各地楼市开始松动，且政策力度还在持续加码中。

上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者梳理数据发现，各地累计出台的房地产稳楼市政策已超百条，其中包括加大住房补贴、公积金贷款松绑、下调房贷利率、放松限购/限售等内容，以满足购房者的合理住房需求。

此外，据上游新闻记者统计，2022年至少已有包括沈阳、哈尔滨、南宁、郑州、福州、兰州、昆明、南京、银川、南昌等在内的10个省会城市出台了楼市松绑政策。

2022年以来，全国各地楼市松绑政策统计。图片来源/诸葛找房

《政府工作报告》释放积极信号

中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

除此之外，在2022年全国两会上，房地产政策依然是热点。《政府工作报告》明确，继续保障好群众住房需求。探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

记者梳理近年政府工作报告发现，报告已至少连续五年对商品房市场传递出更多积极信号。2020年首次提出“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”；2021年提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期。2022年则综合了前两年的态度，释放更多的积极信号，并在报告中首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

沈阳率先调整二手房增值税

4月26日，辽宁省沈阳市房产局、 国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，规定个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

对于出台此政策的原因，《通知》称，为消除新冠疫情对沈阳市正常生产生活造成的不利影响，减轻群众购房负担，满足住房需求。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，沈阳是全国首个对二手房增值税进行调整的城市，类似风向值得关注。二手房增值税免征年限从5年调整为2年，客观上有助于降低二手房交易的成本，促进二手房市场的活跃。

诸葛找房数据研究中心则认为，沈阳增值税“5改2”有利于促进部分业主以旧换新进行房产置换，有利于促进购房需求的释放，进而提升二手房市场活跃度。

2022年4月，沈阳调整个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。图片来源/沈阳市房产局官网

超85城出台松绑政策

2022年以来，全国各城市均在不断出台需求端松绑政策，支持对象更倾向于刚需群体。记者根据公开信息梳理发现，截至发稿时，已有超85个城市出台松绑政策。

记者还注意到，自4月以来，各城市调控频次更为密集，放松政策也从三四线城市扩大至二线，支持力度不断增强，且松绑类型更加多样化，不少城市突破了限购、限售等政策，其中不乏省会城市的身影。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月20日，全国各地调控次数超百次。4月前20天，合计出台政策31次，明显超过前三个月月均25次左右的频次，变得更为频繁。

2022年1月，率先调控松绑的城市包括保定、马鞍山、亳州、玉林等三四线城市，松绑内容以提高公积金贷款额度、发放购房补贴为主。

2月开始，省会城市以及二线城市跟进，或调整商业贷款首付比例，或房贷利率下调，大多数局限于公积金以及补贴方面。

进入3、4月，各地松绑力度进一步加大。统计显示，几乎每天都有1个或以上的城市宣布松动政策，其中包括热点城市衢州、秦皇岛、大连、苏州、南京、佛山等等，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。

其中，4月1日，衢州取消限购政策，同时松绑了限售政策，成为全国首个同时放松“两限”的城市。

近两年来，沈阳二手住宅市场均价走势。图片来源/诸葛找房

松绑政策效果暂不明显

记者统计发现，全国至少已有10个省会城市出台了楼市放松政策，分别为沈阳、哈尔滨、南宁、郑州、福州、兰州、昆明、南京、银川、南昌等城市。

其中，政策出台较早的为广西南宁。2月18日，南宁市发布了住房公积金新政策，将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%。同时，据南宁住房公积金管理中心称，公积金贷款额度亦均有不同程度的提升，首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房最高额度为70万元。但业内人士认为，这一政策从放松力度到涉及的政策面，仍具有局限性。

3月1日，郑州发布了楼市调控“十九条”，成为首个放松“限购限贷”的城市。相关政策从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五大层面出发，共19条。

记者从郑州当地多家连锁房地产中介处了解到，改善性住房的松动政策对当地购房者激励明显，也就是指在“郑十九条”新政中，“已有一套住房且贷款还清，再买时享受首贷”所惠及的人群。

当地一名房产经纪人接受记者采访时介绍，在政策出台后半个月左右，看房人数有所增加，一个月后热度下降。“与去年同期相比，楼市的整体销售并不理想，但是与去年底对比，已明显赶超。”

数据显示，2022年3月，郑州新房成交规模有所回升，新房成交3852套，环比上涨47.47%，同比下降52.21%；二手房住宅方面的成交情况优于新房，二手住宅成交套数为3627套，较2月上涨55.53%。

对此，记者拿到的诸葛找房数据研究中心报告中指出，虽然郑州市场出现了回升态势，但整体回暖程度依旧不及预期。从第一季度郑州新房供应规模来看，依旧延续下滑态势，同比以及环比幅度呈现“三连跌”。

继郑州之后，同为省会城市的哈尔滨在3月23日宣布废止2018年出台的限售政策。而早在2021年10月，哈尔滨便发布十六条新政，包括放宽公积金贷款条件，发放购房补贴等内容。

哈尔滨某楼盘售楼处。摄影/上游新闻记者 张莹

超百城自主下调房贷利率

记者注意到，近期全国多个城市个人住房贷款利率均出现下调，有部分城市的首套房贷款利率已降至4.6%。

据悉，郑州市部分银行已将二手房的首套房贷款利率下调至4.6%，新房首套房贷款利率保持不变，最低可达4.9%。上海部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%；山东多地银行下调房贷利率，下调幅度20—45个基点不等。此外，还有佛山、南京、兰州、郑州等多个城市也陆续下调房贷利率。

在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20—60个基点不等。

除降低房贷利率外，广东省还降低首付比例。4月28日，广东发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》，明确因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。同时，鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理确定按揭标准，提升借款和还款便利度。

哈尔滨某楼盘实景。图片来源/网络

因城施策 多地花式松绑

据中指研究院不完全统计，2022年一季度已有超过60个城市发布楼市新政逾百次。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，政策松绑主要覆盖放松限购、限贷，降低首付比例，下调房贷利率，公积金贷款放松，放松限售，购房补贴等六大层面。

除加大购房补贴力度、公积金宽松成为市场趋势外，各地还因城施策，多方面花式松绑。部分地区出台措施，精准满足合理住房需求家庭。例如，南京非本市户籍居民家庭申请购房条件有所调整，从此前的“三年内在南京连续两年及以上缴纳社保或个税”，调整为“一年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴不算）”；江苏省无锡市出台新政配合优化生育政策落地，生育两个孩子及以上的居民家庭，可在限购区域新增一套购房指标，改善多孩家庭居住条件。

此外，记者注意到，大连银行还为新市民群体提供房贷优惠，新市民满足首房首贷标准的，在大连银行申请个人住房贷款可在现行房贷最低价格基础上优惠5个基点，提前还款免预约、免收违约金。

与大连银行类似，还有多个地方银行推出新市民专属信贷，为新市民提供包括创业就业、住房贷款等优惠。

诸葛找房数据研究中心在对当前市场形势分析中指出，2022年至今，虽然各地纷纷出台松绑调控政策，但从市场数据来看，今年一季度的市场不容乐观。3月市场有所回暖，但力度不大，整体来看，一季度房地产市场表现不及预期。分析指出，按照以往规律，政策松绑后市场必然有所回升，然而本次宽松政策后，3月销售面积同比降幅进一步扩大，主要是疫情拖累市场的修复速度，但政策宽松后市场向好是必然，只是恢复时间问题，且明显可以看出本次政策松绑的类型更多，覆盖城市更广，所以有理由相信，房地产市场的最坏时期已经过去。

上游新闻记者 张莹