百货笑购物中心：你就是个二房东

购物中心当初被百货公司嘲笑：你不就是“二房东”嘛。结果不到十年，百货公司或关店或转型成购物中心的模样！

近日在中经联组织的《将创新进行到底》的论坛上，绿地商旅文事业部总经理王智明讲了上面这个段子。对此，他补充说“天亮了，与鸡叫不叫没有关系。”

这个段子太有意思了，不得不让我们联想到现在一些地产人对联合办公、长租公寓这样的新空间的质疑：

你不就是“二房东”嘛！

你不就是把隔墙打断租桌子吗？你不就是会忽悠投资人嘛？你不就是有个富爸爸嘛？你家孩子不就是上了个好学校嘛？你不就是XXX？

壹

研究社会心理学会特别有意思。哪怕你再怎么牛逼，再怎么努力，只要碰到“不就是XX”这句话，基本就像全选后的WORD被按下Delete键，所有的自尊和努力瞬间在他们眼里清零。

碰到这样的主，一开始我还解释，后来解释累了，就说只会回答“是”。“是的，他们都只是二房东”，“是的，我们没有未来”，“是的，未来房地产还是靠拿地。”

这个世界从来无需辩解，而只需要证明。比如，任凭百货怎么嘲笑购物中心是个“二房东”，但却阻挡不了购物中心迅速成为统领商业地产江湖地位的步伐；就像都是人当初嘲笑马云“让天下没有难做的生意”是痴心妄想，也没能阻止他成为BAT；就像多少人质疑优客工场靠什么盈利，也没能阻止他迅速成为共享经济的又一只独角兽企业。

让质疑的人继续质疑吧，创新者都是“神经病”。

让动不动就喜欢用“不就是XX“这个句式的人见鬼去吧，因为他的结果早已注定——“看不懂，瞧不起，跟不上！”

贰

度娘告诉我，“百货”是指以商品为分类的贩卖场景，“购物中心”是以业态为分类的消费场景，那么所谓的“新商业”呢？

怎么评价无印良品、优衣库、茑屋书店、共享际、创享DNA、闪殿等等这些新型商业场景？

王建林与马云打赌电商干不过实体商业的场景还记忆犹新，董明朱与雷军的赌局也胜负未分之时，我们看到阿里投资的盒马鲜生已疯狂在全国开店，据说已经又许多地方政府甚至主动补贴，并让商委牵头帮其拓展；而雷军也依然从小米手机生产拓展到电视、净化器、音响、电饭煲……几乎占领我家的全部生活场景。

忘掉对手，不是忽略竞争，而是我们知道唯一能真正战胜我们的从来都不是看得见得“敌人”，而是看不见得趋势！

创新就不能纠结于概念，因为概念从来都是总结时理论家得事情；创新就不能太考虑评价，因为任何人都只会从他得角度2维地看你，而你早已是3D的个体；创新就不能自我设界限，因为世界上最伟大的创新都是从边缘突破的，比如一个做PC电脑的乔布斯开创了智能手机；一个做火箭运输的X-Space公司造出了真正的全能电动车；一个十年运营的支付宝被春节期间的微信红包迅速抢占了市场份额……

2006年12月，上海五角场万达广场开业，这被认为是中国真正进入购物中心时代的元年；2016年万达宣布关闭万达百货、剥离万达商业，全面布局文旅产业，正好10年时间。也正好在这年年底，优客工场创始人毛大庆创立的另一个以服务24小时生活场景的共享商业空间——北京东四.共享际宣布开业。这个将悦跑圈、未读、许飞吉他等一众IP落地与一个空间，将居住、办公、零售、健身、娱乐等多种业态融为一体，将招商、联营、参股、孵化等多种合作模式结合的的“新物种”，一出生就被共享派期待，被产权派质疑：这真能成为城市更新和消费升级时代背景下的商业地产“颠覆者”吗？

答案只有时间知道。何况，我也不喜欢“颠覆”这个词，但我喜欢“创新”。

中粮置地商管中心副总经理张黎说：购物中心已经不能再简单做平台，靠租金收入，而应该不断孵化Ip创新内容。他还拿迪士尼举例，说这才是成功内容商业的典范，因为迪士尼不是贩卖商品，而是提供一个美好生活方式的场景，贩卖的是美好的回忆。

那么，像共享际、创享DNA、闪殿、倍格创业、K11等这些的贩卖共享生活方式，不再单纯以债权租赁收入为核心商业利润，而是于优先内容一起共享增值空间的商业模式会是改变未来商业格局的新空间吗？

弗洛伊德说：“人的需求往往是由潜意识决定的，而不是显意识决定的”，至少美好的生活方式应该是我们向往的。

所以，没有线上打败线下，或线下打败线上，更没有一房东优于二房东，只有高效率的抛弃低效率的，不优秀的落后与优秀的，自古如此，周而复始。

叁

许多做共享办公的创始人告诉我，传统写字楼宇不能碰，因为他们往往喜欢打价格战，好租了涨租金，空置率一高就拼命降价，让同在一栋物业的共享办公空间用户心里承受不了。

“我们刚在成都天府广场开业的一个新项目，大楼总共有60多层，前者将进一半空置，而世鳌国际商务中心一开业就100%满租，而且我们的租金比其他楼层至少高一倍。后来业主方受不了，过来直问为什么？”

同样的问题，从世鳌国际创始人刘天飙口中出来的答案居然大相径庭。

飙哥说，业主方问他，共享办公的天花板在哪里？言下之意是作为地产商的他能不能干？我问他怎么回答开发商的，他说我只给他讲了哥餐饮的例子。

共享办公行业就像餐饮行业，有做粤菜，有做川菜、有做淮扬菜，还有做西餐；川菜里还有做火锅、做麻辣烫等等五花八门各种口味，各种品牌，只要口味独特，经营有序都会有市场机会。做餐饮的一般都租商铺经营，当然也有卖楼经营的。你有楼，也喜欢美食，就一定非得自己开餐馆吗？如果这样，万达应该是自营餐饮品牌最多的了。你有楼，你应该专注的是发现好的餐饮，甚至好的其他商业，把他们装进商场，如果真喜欢，投资他点就完了，如果自己做，可能就像远洋做的OKSPACE，虽然资源一大把，但发展怎么样呢？

开餐馆与开发地产虽然都会与建筑物业有关，但核心商业逻辑已经变了，你确定是自己开餐馆还是招商餐馆了吗？

10年基本上是一个经济周期，新的技术与新的消费趋势会改变一个行业，有的人在抱残守缺中沉沦，有些人在战战兢兢中创新。世鳌显示属于后者。世鳌国际是中国目前规模最多的商务中心，也是运营时间最久的办公空间运营商。当许多空间花大把终结佣金还招商乏力的时刻，他们全国40多个空间除了上海（80%出租率），其他全部100%满租。

前阵Wework宣布全面拓展中国市场，第一张牌就是在伦敦起诉优客工场的商标（UR work）侵权；商业地产营销教父SOHO中国潘石屹的SHOHO3Q也已开启“不惜一切成本拓展”的价格战略，对此我问飙个怎么面对同行业的挑战者。

“我是开粤菜的，他们开西餐、看快餐如果比我好，我一点都不担心，因为我只要服务好喜欢吃粤菜的人就成了，市场足够大。反正，如果他们开不好，到可能会有些影响，最多是说这届厨子是不是都手艺不好，但他们最终还是会通过自己的常识去判断。”

“喜来登、万豪、香格里拉酒店，如果都开在同一个区域，面对同一群用户，这时你会选择谁入驻？酒店行业真正吸引你的除了品牌和文化，还有什么？新空间行业拼品牌的这一天正在到来。“新派公寓王戈宏这样有底气说这话，是因为他刚在北京顺义机场附件一个”鸟都不拉屎“的地方，居然吸引了意大利航空、中央电视台等企业员工入驻，开业就100%满租了。

想当初，他也同样被质疑是个倒卖床位的“二房东“。这重要吗？

你的关注在哪里，成就可能就在那里。

让鸡叫去吧，反正天亮与不亮与鸡叫与不叫没半毛钱关系。