2022年买房更好「2021年北京房子会涨吗」

来源： 2023-10-01 14:17:02

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：您好，我原本持有积水潭附近海淀北太平庄街道的老破小60平，最近想卖出换大面积的房子。想请教两个问题：一是继续持有未来增值空间大吗？二是选择新街口的次新三居是好的选择吗？

A:回答:你好,感谢信任.北太平庄区域基本全是老公房小区，没有什么品质特好的小区，整个区域的房子密度比较大，缺点就是缺乏年轻人聚集，都是老人居住，板块基本已经固化导致上涨动力不足,年轻人聚集的板块才是未来房价的支撑,如果有合适的投资品可以考虑置换,长远看新街口次新三居要比北太平庄的老破小更有价值一些

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Q:提问:京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。

现在有几点疑问：

1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。

2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？

3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？

4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？

5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.

2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉

3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价.

4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般

4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着.

5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的

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Q:提问：个人情况：现有ZD800 ，北京首套（原有一套房，已售，现在名下无房）

选房原则：自住同时考虑投资（跑赢大盘即可），位置围绕朝阳公园西门方圆5公里内，由于年龄原因不想贷款或者少量贷款，想选择一套小三居或一套两居和一居，请问如何匹配合适？哪些小区适合？

另外，我已付年费，每次提问还需要付费吗？

A:回答:您好,感谢信任.1、800 首套,我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法，北京每一次的房价上行全是改善群体推动,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段,比较符合未来市场的主流。建议选一套三居室或者两居室

2、2-3居并不建议在朝阳公园本地做选筹,朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,优势是人群结构比较纯粹，坐拥的全是豪宅系，因此大户型更受市场欢迎,小户型的楼盘年代都比较旧,位置也差点,距离朝阳公园比较近的一些优质板块有大望路、双井、朝青

可以关注下朝青板块,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都不错。可以看看华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、石佛营板块的华业玫瑰郡

双井是目前北京投资首选的区域之一。双井属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，所以长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错，如果投资的话可以说是一个不错的区域。可以关注下这个区的品质两居,像富力城A区、首城国际这两个盘都不错.

3、无需付费

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