拆迁楼探秘「说好的拆迁又不拆了」

最近，“挂横幅，求棚改”已然成为深圳的一道风景。

团长特意走访了龙岗中房怡芬花园，确实有许多居民在自家阳台上挂上了“我想棚改”、“我想旧改”的横幅，而1996年竣工的中房怡芬，至今已有24年的楼龄，从楼房的外立面也能看得出来，确实比较破旧了。

但走进小区之后，并没有感受到楼体老化到不能居住，或者存在某些安全隐患，小区内部有运动场，游泳池，虽然不宽阔但简单实用，而且内部的楼体要比外部新一些；

配套方面，项目紧邻大芬地铁站A出口，南侧是星都豪庭的商业和沃尔玛购物广场，两公里内有木棉湾学校，可园学校，石芽岭公园，总体来看是比较宜居的，很难被政府纳入棚改或旧改的范畴。

链家中介小哥告诉团长：“这些横幅都是业主自己主动挂上的，政府从来没有对这里的居民意愿进行过征集，想棚改短时间是不可能的。”

中房怡芬门口的保安大叔对团长说：“这么好的房子，怎么能说拆就拆呢？08年的时候业主就集体申请过棚改，但没有得到政府的批准，这一次还是同样的结果。”

当团长问保安大叔，您觉得多久能拆呢？大叔用手势比划了一个“十年”，他认为没有十年，中房怡芬是拆不动的。

在深圳，中房怡芬不是孤例，南山的桃苑公寓，罗湖的东乐花园，龙兴大厦都有过业主申请棚改的案例。

桃苑公寓 图源：网络

为什么当下的深圳业主都强烈要求政府拆自己，这些“快要棚改”的房子可以投资吗？我们可以从业主、政府和购房者三个角度来进行分析：

1、对于业主来说，“棚改”成了涨价灵药

近年来，许多老旧小区因为有了棚改预期，价格有了非常显著的涨幅，如：

今年4月，南山桃苑公寓二手房成交价仅在5-6万，“闹”完棚改之后，挂牌均价已经上涨到8万/平；

同片区已经确定棚改的中兴之家、荔芳村、荔馨村等挂牌价格最高已经到了9万/平，这要比周边的普通商品房贵1-2万/平；

与之相似的还有福田八卦岭的鹏盛村，深港合作区的南华村，虽然一个有名校落地，一个有深港合作区的规划利好，但棚改的快速推进也是小区价格上涨的推手之一。

我们再次回到龙岗的中房怡芬，不排除有部分业主真心想改善居住环境，但试图以“棚改”之便，提振房价快速出货应该也不在少数。

布吉是深圳一个比较神奇的板块，多数人都嫌弃布吉脏乱差的环境，拥堵的交通，杂乱无章的城建，密集的握手楼，但这里也是深圳二手房、小产权成交量最高的区域之一。

因为布吉的区位好，紧邻罗湖，去福田龙华上班方便，区域内有建成通车的地铁3号线和5号线，并在百鸽笼、布吉、木棉湾、大芬等地铁站周边形成成熟的居住区，房价稍高于坪山，但区位绝对好过坪山。

当粉丝朋友问起，布吉和坪山谁更宜居？答案是布吉；那么布吉和坪山谁更有升值潜力，团长也在心中划上了一个大大的问号，因为坪山中心区更有故事可讲。

对于深圳刚需而言，在有限的资金预算和居住需求面前，升值潜力不值一提，这也是大多数深圳人选择置业布吉的原因，单价3万出头就能买到地铁站附近的老破小，小产权的价格更便宜，是周边商品房价格的三分之一。

布吉承接了深圳最纯粹和最无奈的居住需求，买这里单纯是为了上车，与升值无关，这也是布吉房价常年不涨的原因之一。

与此同时，布吉也承接了一部分改善需求，很多罗湖的业主为了寻求更大的生活空间，也会选择置业布吉，比如说金御半山，佳兆业可园，万科麓城等，都是品质和性价比非常好的项目。

在去年9月到今年深圳的一轮上涨周期中，就有过布吉桂芳园业主集体控盘涨价的传闻，而中房怡芬这个项目，明知无缘棚改，但强行“挂横幅、求棚改”刷存在感，其意图与“业主集体控盘涨价”没什么区别，都是想增加曝光量和提振房价，快速出手然后把房产置换到西部热点区域。

2、对于政府来说，棚改加速是趋势，但仍有棘手问题有待解决

棚改和旧改，是深圳解决土地瓶颈的重要途径，虽然政府一直有意加快棚改的推动，但从2016年至今，棚改成功实施的项目寥寥无几，甚至出现难以为继的现象。

棚改推进速度慢的主要原因在于缺乏利益的驱动，拆除重建的旧住宅，除了安置房外全部建设成为人才房和保障房，并且不允许销售，主要收益仅为人才房租金收益，资本金回收期漫长，几十个项目同时铺展开来就会出现财政短缺。

对于政府来说，棚改虽然是带有公益性质的项目，但其投资额巨大，收益却很低，很难做到持续性发展，同时又缺乏利益的驱动，导致市场企业参与度不高。

而研究近期一些“挂横幅，求棚改”的小区特点后，我们可以发现，容积率较高的高层建筑，很难被政府纳入棚改规划。

如南山区桃苑公寓，虽然外立面经过翻修比较新，但内部存在供水供电设备老化、墙体开裂等问题，有媒体研究后发现，同片区的9个小区都确定棚改，只有桃苑公寓排除在外，是因为它是片区中楼层最高，户数最多，容积率最高的小区。

桃苑公寓 图源：网络

如罗湖区东乐花园，近30年老楼，总户数达3300 多户，在多达 117 栋楼梯房中，有 5 栋 32 层的电梯房。在小区进行棚改时，业主却遇到了“只改多层不改高层”的问题。

还有罗湖区龙兴大厦，也是楼龄近30年的30层高层电梯房，同样是海关二院的建筑，旁边的多层均已经被纳入船步街片区棚改范围，龙兴大厦未被纳入棚改范围这一事情引起了龙兴大厦业主的不满。

这样看来，棚改除了缺乏利益驱动，高层楼房的拆迁也是棘手问题。

网上一直有一个话题，现在的高层以后有可能沦为贫民窟，再过50年后，当高层变成危房时，谁还来拆迁，谁能拆得起？

容积率这么高，住户这么多，怎么安置赔偿都一个相当复杂的问题。开发商也不是傻子，超过15层的房子，拆迁没有利润可拿是没有人愿意接盘的。

3、对于购房者来说，棚改是机遇吗？

近几年，深圳棚改确实有了加速的趋势。

2018年5月，《深圳市政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。

2019年2月，深圳市对棚户区改造工作职权进行调整，简化审批流程，加快推动棚户区改造工作，深圳棚改“强区放权”正式施行。

2020年6月，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

许多投资者觉得自己看到了趋势，于是便快速冲进棚改市场，想靠老破小实现发财梦。

团长认为，老破小存在机会，但也有陷阱。

首先是区域的选择，尽量选择有规划的热点片区和核心区域，比如罗湖、福田和南山，龙岗布吉即使棚改，安置赔偿的收益也不会特别高，而且像龙岗坪山这些还有土地的片区，对棚改的热情没有其它区那么高。

其次是楼盘的选择，不仅楼龄要超过20年，还得是危房难以居住，严重影响市容市貌的那种，旧改棚改机会更大，而且还要侧面调查小区业主同意拆迁的比例是不是超过9成，如果多数人不同意棚改想旧改，或者单纯的觉得这里生活方便不愿意离开，那么你投资这里的老破小至少被套10年。

最后是价格，已经确定纳入棚改的小区，价格涨幅确实很惊人，甚至超过周边正常的商品房，这时候选择投资这些老破小，就要仔细衡量资金的机会成本，投资周期等，到底划算不划算了。

总之，买老破小更像是一场赌博，而且陷阱常常比机会多，没有经过大量市场研究的人最好不要轻易投资。