北京别墅容积率「海淀区豪宅排行」

各位粉丝：

昨天，今年第一批集中供地完成土拍，不过大家更关注的还是即将入市销售的项目。

粉丝们在后台询问最多的区域就是海淀了，今年第一批集中供地中没有海淀的地块，去年海淀一共供应了6个地块，其中树村两个项目已经销售，其余4个地块分别是北沙滩的两个地块，以及永丰的两个地块。

粉丝的留言咨询中，对永丰的项目关注的人更多一些，因此今天先聊聊永丰的新房，过些天再说北沙滩的。

而且，永丰的项目还有一个特点，就是错位的配置，1.5的类别墅容积率的地块，竟然最终推出了77平米两居的户型，所以更值得聊一聊了。

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从购房者关注度来看，海淀无疑是当前最热的区，没有之一。

这一状况的出现，还是印证了我们之前一直说的，产业发展决定居住需求，决定楼市冷热。

近年来，海淀是全市经济发展最快的区之一，互联网等大量的科创企业都位于海淀，这造成了海淀中高收入群体的数量要比其他区更多。

而这些人群对于居住的需求，也使得海淀的楼市也要比其他区更热，甚至都连带着其周边的昌平南部地区也获得了利好。

再聊聊永丰，如果搁在十年前、甚至是五年前，大家也都不会想到永丰现在会发展成这样。

还记得永丰第一个共有产权房，2018年选房的中铁碧桂园价格才37000元/平米（个人产权比例70%）。而如今永丰地区的商品房新房价格早已突破8万元/平米，部分高端一些的二手房价格甚至超过10万。

这是为什么？

还是要从决定房价的供求关系来分析。从需求端来说，永丰最早可能大家都熟知的是有一个环保产业园，而如今则是越来越多的科创企业落户到这里。

这是因为海淀产业发展的核心——中关村科学城，这些年逐渐是在往北扩的。

传统的中关村位于南部区域，已经是建成区了，无法再大规模的规划建设。而海淀北部地区则有着巨大的待建设区域，也就意味着未来巨大的发展空间。

于是，从最初的中关村地区，到上地、后厂村等软件园区域，到如今再向北，重点发展永丰、翠湖等区域，中关村新的扩展重心也一直在北移。

去年，《中关村科学城规划》公布，首次明确了中关村科学城北区的概念，

无论是海淀分区规划，还是中关村科学城规划，其空间结构最重要的是“两轴”，“一纵轴”和“一横轴”。

“一纵轴”是南北向的中关村大街。“一横轴”则是北部地区的北清路前沿科创发展走廊。而永丰则是在两轴的交汇位置，重要性不言而喻。

同时，前年正式揭牌的北京自贸试验区中，中关村科学城区域主要涵盖的是翠湖科技园、永丰基地及周边可利用产业空间。

中关村科学城北扩和自贸试验区的双重加持，永丰自然成为了“新贵”。

再从供给来说，海淀靠近城区的区域都是建成区，新的住宅地块供应会非常少，只有一些零星的棚改等存量改造地块，而北部新区由于新的产业布局，在“职住平衡”的总原则下，需要配置一定量的住宅供应，也是未来海淀新供地比较集中的区域。

所以，不难理解即便是在中关村或是后厂村等企业的员工，如今也越来越多的去北部永丰等地区买房的原因了。毕竟，目前永丰已经覆盖了地铁16号线，与中关村其他区域有着便捷的联通，将来的19号线支线还将再增加一条通往中心城区的快线。

而且，随着产业和居住的往北扩展，海淀也同时将教育、医疗、商业的资源更多的赋予北部新区尤其是永丰地区。

教育有清华附中的永丰分校有小学、初中和高中，中关村二小和中关村三小也设置了科学城北区分校和科学城分校。

医疗方面，海淀在这片区域设置了北部医疗中心，另外还有北大国际医院、309医院等。商业则有中粮智慧谷、海淀悦界主题街区、以及建设中的海淀大悦城。

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再分析一下去年海淀的新房供应。

去年海淀一共供应了6个新房地块，其中最早一批次供地的树村两个地块，学府壹号院项目已经基本售罄。北沙滩的两个地块是中建壹品·学府公馆，永丰两个地块分别是中海的滙德里和华润的幸福里润园。

这6个地块均采用了“竞政府产权份额”的方式出让，也就是大家说的“新型共有产权商品房”。

之前我们解读过，“竞政府产权份额”的方式主要是针对区位较好、热度较高的地块才会采用，一个区所有入市的地块均采用这种方式，可见海淀在全市各区中的热度头一份。

不过，6个地块中，永丰这两个地块在竞价时并没有达到地价上限，因此并没有出现“竞政府产权份额”的情况，属于个人全部产权的纯商品房。而树村和北沙滩的项目均有政府产权份额。

除了区位，这6个地块的情况也不尽相同，树村和永丰地块的容积率都在1.5左右，属于低密度地块，可以做出叠拼等类别墅产品或是大户型洋房。而北沙滩的容积率达到2.6，密度更大。

而最终落到的房子上，树村项目是大户型甚至是超大户型，面积最小的套型也有128平米，最大的则达到275平米。

永丰的这两个，则并没有设计成全是大户型房源，户型面积都比树村小了许多，和树村形成了一个错位。

尤其是中海的滙德里，面积最小的是77平米的两居室，四居室面积也不过125平米。华润的幸福里润园面积则要更大一些，109平米到147平米。

还记得去年第二批供地后，我们就曾发布过推送，分析前两批供地中，存在区域集中、同质化等需要改善的问题，尤其是新房项目普遍户型偏大，各项目以及项目中的户型设置上应该有所差异化。

而这次永丰项目就体现了这种差异化，不再是纯粹的大户型和超大户型，而是更多的考虑到实用和总价。

而且刚才说到的“错位”其实是一个好现象，毕竟，同样1.5容积率，低密度决定了项目的品质较高。但因为户型面积，又控制了合理的总价。要知道，树村的房源是一千多万总价起步，而永丰的中海滙德里，77平米两居的总价则是6百多万元。

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具体的户型方面，相比之下，中海滙德里的设计要更有特点，因此主要说一下这个项目。

刚才说过，1.5的低容积率决定了是一个高品质洋房项目，小区密度比较低，居住较为舒适。而且这个地块形状比较规正，也有利于楼栋的排布和户型设计。

从目前公布的效果图可以看出，小区的楼栋层数不多，高度不高，这对于采光来说无疑是很好因素。而且大都是落地窗，窗墙比也比较大，更有利于采光。

具体户型来看，77平米的两居做到了南北通透，这与地块容积率低有很大关系。客厅和主卧朝南，厨房、餐厅、客厅这三个动区在一侧，两个卧室和卫生间属于静区，在另一侧，动静分离。亮点是客厅的窗户很大，主卧还有一个飘窗，能增加实用面积。

99平米的三居是南向三面宽，南北通透，客厅和两个房间都位于南侧，而且两个房间都有飘窗。99平米的面积不但是三居，还设置了两个卫生间，甚至还有一个洗衣区和家政区，利用率很高，浪费面积很少。

125平米的四居同样是南北通透、南向三面宽，同样是两个卫生间并设置洗衣区和家政区。而且无论是两居、三居还是四居，卫生间都做到了干湿分离或三分离，洗漱、沐浴和如厕互不干扰。

另外，各户型都会是精装交付，标配了新风除霾、地暖系统，以及博洛尼、方太等品牌橱柜家电。

这样的“错配”是一个值得鼓励的变化，别墅级别的容积率下，并没有去一味的设计超大户型和高总价房源，而是推出了更多普通购房者可以购买的户型，无论是77平米两居，还是99平米三居，或是125平米的四居。

这对于开发商来说，肯定会损失一些利益，但对于普通的购房者来说，尤其是这个区域面向的是中关村地区的科创人才，让他们可以享受到高品质的居住条件，以及更好的生活环境，这样的“错配”可以来得更多一些。