楼市加息 从这28个城市开始了吧「靠房价拉动经济」

昨天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了2021年6月月贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65% ，两个期限品种报价均与上个月持平。

这意味着我们的LPR继去年4月份下调之后，已经连续14个月按兵不动。

银行贷款利率虽然一年多没有改变，但我们楼市贷款利率，进入2021年以来却是已经连续5个月加息不断。

同时，我们的政策利率也创下2019年来新高。

数据显示，6月9日央行、财政部联合进行的28天期中央国库现金管理商业银行定期存款招标利率为3.35%，较上期上行0.25个百分点，为2019年初以来最高点。

同时，我们的M2增速也回到了“8”字打头的时代。

这说明，我们的货币政策与利率政策都在收紧，只是考虑到实体经济发展需要，没有开启全面的加息，只是进行点对点的定向加息。

尤其是楼市方面，为遏制资产泡沫加大，同时也是为稳住不断扩大的贫富差距，从2020年末以来，管理层就从资金端出发，给楼市降杠杆。

比如去年给房企划定的三条杠杆，就是逼迫房企降杠杆。再比如去年年末给银行限定了给房地产贷款与个人住房贷款的上限，都是想通过釜底抽薪的方式，给楼市降温。

而进入2021年以来首套房与二套房贷款利率5连升，同样是给热点城市的楼市降温。

按照规定，各城市银行可以根据自身城市的楼市状况，在基准贷款利率的基础上，对房贷利率进行加点或者减点。

5月份，建行、工行、农行、中行、交行等在深圳的分行，纷纷上调了首套房与二套房的贷款利率。广州此前也已经两度加息。

一周前，杭州多家银行，再次集体上调了房贷利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行，目前其它银行的房贷利率也都普遍在收紧。

而就在上个月，杭州已经对楼市加息了一轮。

当时，杭州多家国有银行将首套房利率上调至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大约为首套5.2%、二套5.38%，即分别上调20个BP左右。

两次调整之后，杭州相当于对新房加息了40个基点，对二手房加息了32个基点。这无疑加大了刚需和改善型需求人群的购房压力。

制图：城市财经

而要论加息最猛，当属苏州。

根据贝壳研究院披露的数据显示，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有城市中排名第一。

首套房上调65个基点，是什么概念？

目前苏州姑苏区的均价是3万元/平方米左右，一套100平米的房子总价300万，首付30%，也即90万，需要向银行贷款210万元。

同样是等额本息30年贷款，不加息65个基点和加息65个基点，总利息差了30万元。

换句话说，同样是这套房子，现在购买和一个月之前（加息之前）购买，购房成本增加了30万元。虽然平摊到每个月，成本只增加了851元，但30年下来累计增加了一辆奥迪A4L豪车的成本费用。

除了苏州外，嘉兴、常州、泉州等城市也上调了贷款利率。

6月份贝壳研究院追踪的72个城市中，有28个城市房利率发生变化，其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮，重合的18个城市首套、二套利率均提高。

来源：贝壳研究院

除了加息外，很多城市的贷款周期还延长了。

贝壳研究院数据显示，有46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。

此外，最近还传出武汉、合肥、南京、连云港等少数城市的二手房停贷消息。

无论是加息、延长贷款周期还是停贷，对于楼市都是利空。

那么，为何这多城市城市集体对楼市加息呢？主要有两个原因：

第一，给楼市降温。

比如深圳、杭州、广州等城市，这些都是此前楼市过热的城市代表。

以杭州来说，5月份加息之后，6月份又加息，两度加息是因为杭州年初收紧的调控政策，只是短暂压制了杭州楼市。

数据显示，5月（截至5月28日）的杭州商品房累积成交套数35936套，是近十年以来，杭州商品房月度成交量的新高。

房价方面，根据中国房价行情网数据显示，5月杭州二手房均价35432元/平方米，同比上涨16.1%。

第二，银行有贷款压力。

去年年末，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给银行划定了楼市红线，也即给银行的贷款流向房地产市场设置了上限。

在文件要求下：

1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；

2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%；

3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%；

4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%；

5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%。

这种背景下，银行无法给房地产市场和个人住房贷款更多贷款，只能加息与延长贷款周期甚至停贷的方式，来调剂给予房地产市场和个人住房贷款的份额。

在银行限贷以及控制资产泡沫的双重压力下，后续加息还会继续。

只不过，受加息伤害最大的不是炒房客，而是刚需人群。毕竟刚需人群的规模更多。

而伴随着首套房贷款利率不断走高，刚需购房的成本不断增加。上面第二部分以苏州楼市进行的计算，就可以看出成本增加有多厉害。

所以，本号还是那个观点，中心城市的刚需客，尽早上车为妥。理由是：

1、中心城市的房价很难下降，即便调控强压下，大多数中心城市的房价至多是横盘，个别可能会微调。

2、楼市定向加息还会继续。

房价难降，贷款利率增加，这种背景下，刚需客越早上车越划算。