静安区跟闸北区「静安和闸北什么时候合并的」
来源： 2023-09-23 18:16:25
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，考虑在静安区买房，比较想了解一下静安区现在楼市情况，还有和老闸北地区相比如何呢？哪个板块更值得入手呢？
沪叔：你好，静安区的房价还是有差距的，总体呈现南高北低的趋势，也就是说，老静安的房价要高于老闸北。其实老闸北地区也有部分房子的价格要高于老静安区，不过从具体数据来看，老闸北地区房价的张幅度要高于老静安区，老静安区甚至有部分楼盘是处于下跌的状态中。在静安区，首先可以关注一下一轴三带地区，一轴主要是指南北高架地区，三带主要是指苏州河两岸，中环两翼及南京西路。带动静安区发展的主要有几大因素，首先就是科创城的建立，其次就是商圈的完善，最后是轨道交通的建设及周围良好的生态环境。上海买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，我是本地人，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？
沪叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。
公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。
提问：沪叔，你好，我刚需买房，首套房，买房预算总价在800-1200万，该怎么选?应该考虑哪些因素？能否推荐几个楼盘？
沪叔：你好， 对于预算在800-1200万的购房者来说，首先应该关注政府规划即板块因素，张江地区整体未来发展前景不错，产业聚集，政府规划倾斜，教育资源较好，商业聚集，环绕森林公园，整体环境较好。其次这类购房者也可以根据楼盘配置来购房，考虑整体配置，南翔是较好的选择。南翔地区高速公路四通八达，周围也有地铁站公交站，交通便利，离医院，学校等设施距离较近。生态环境较好，绿化面积大。还有康桥板块的楼盘也是不错的选择。
总之，预算在800-1200万可以根据区域位置或者配置条件进行相关楼盘的选择。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，您好，我在上海工作，无房刚需，准备买一套房子明年结婚，预算比较有限，但是还是想在市区买房，请问可以在上海哪里买房呢？最近看宝山热度比较高，这里怎么样？有没有推荐的楼盘可以选？
沪叔：你好，宝山是上海闵行以外最靠近市区的郊区，价格也十分亲民，而且区域内楼市行情也稳中带涨，性价比很高，深得刚需购房客青睐。而且宝山南部区域在2035规划中纳入上海主城区，资源集中，配套丰富，交通与产业也发展的很好，现在的宝山，是上海的价格洼地区域，比较建议刚需入手。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
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