番禺地铁楼盘「房子产权缩水多少可以接受」
来源： 2023-09-22 16:17:11
时隔19年，又见枝头吐新绿。
近日，市场传来消息，位于番禺石碁镇一个叫加富·天悦的新盘即将入市，均价最低2.3万元/㎡。
在乐居君印象中，石碁镇近年来并无宅地出让，为什么会突然冒出个新盘？
原来，加富·天悦实际为加富花园二期，加富花园早于2000年建成，共102栋，分为楼梯洋房及独栋别墅。其中楼梯洋房现时均价为1.6~1.8万元/㎡；独栋别墅为2.8~3.2万元/㎡。
时隔19年，该项目再度推出二期，但二期电梯房最低均价仅比一期的楼梯房多7000元/㎡？这具体是什么情况？我们一起来看看~
1
双地铁交汇 配套完善
客观上说，加富天悦的地理位置其实不错。
首先，项目位于番禺区石碁镇莲塘路，毗邻广州新城、亚运城。目前离其最近的地铁站为地铁四号线石碁站，从项目楼下乘坐公交，4站即到地铁站。
而从长远来说，项目更靠近地铁三号线东延段的广州新城站，步行约20分钟，广州新城站与番禺广场一站之隔，换乘后无论是乘坐三号线到广州市中心还是坐十八、二十二号线到南沙新区都十分方便。
除了地铁，项目周边还有石碁总站、石碁文化广场两个公交车站，通达广州南站、市桥、南村万博等板块。
△石碁总站公交车站
其次，项目还邻近石碁镇政府、城管局等政府机构，相信治安方面也不会差。
最后，项目几乎拥有石碁镇最好的配套，包括石碁镇幼儿园、石碁镇中心小学（市一级）、石碁城市广场和养老院，吃喝玩乐等一系列休闲活动都能得到满足。
但据项目销售透露，石碁镇幼儿园、中心小学的学位非常紧张，有需要的业主要把户籍迁到项目所在地才能入读。
△石碁镇中心小学与项目仅一路之隔
△石碁文化广场
△从文化广场便能一眼看到加富·天悦，由于项目周边没有高楼，所以视野不会受遮挡
△石碁城市广场里面包含各种餐饮店和电影院、服装店
△养老院
△项目周边的大街小巷有各种老字号小吃店
2
主推51~118㎡一至三房
吹风均价2.6万元/㎡
项目二期将于下周末正式开盘，售卖户型为51~118㎡一至三房，总货量328套，吹风价均价2.6万元/㎡，现处于认筹阶段，有1万元抵5万元优惠，具体售价要等到开盘才能确定。
乐居君踩盘当日为工作日，现场有两台客人在计价。
二期为两栋单体楼，位于整个项目的东北方，南向、西向户型望小区园林。
实地图片可以更加清晰地看到，二期可以俯瞰整个一期项目。
具体户型方面，二期涵盖51㎡一房、60~93㎡两房、101~118㎡三房。
乐居君认为，虽然项目所处位置不错，但投资价值远不如市中心，而且自住的话，也很少有人会买一房的小户型，所以51㎡一房的设计对于该板块市场来说不太合理。
至于用93㎡来做两房就更加令人费解了，在今各大房企都追求高实用率产品的今天，二期产品竟然反其道而行之。（戳这里查看同样使用率不高的项目）
从图片来看，93㎡两房整个户型大致呈“L”字型，有两个卫生间，仅得一个阳台。
88㎡两房户型虽然实用面积也不算高，但胜在尚算方正，60㎡两房户型与88㎡两房户型都能做到双阳台设计且均带一个卫生间。因此乐居君认为，对于刚需客来讲，不介意开放式厨房的话，60㎡两房性价比更高。
至于86㎡两房户型也是比较奇葩，厨房夹在主卧和次卧中间，与公卫相对，而且主卧竟然是正对客厅的，私密性还不如次卧高。
另外，与60、88㎡两房相比，86㎡两房户型主卧多带一个卫生间，但就少了一个阳台。
△88㎡户型客厅
△88㎡户型两房面积相差不大
△88㎡户型阳台比三房户型的还要大
三房户型方面面积包括101㎡、111㎡、116㎡和118㎡。这是四个户型均为双阳台设计，主卧都带卫生间，其中111㎡户型还带了3个卫生间。
有一点不足的是，这四个户型的主卧都正对客厅，私密性较差。
△116㎡户型客厅
△116㎡户型阳台宽1.7米
△116㎡户型厨房带生活阳台
△116㎡户型主卧及其自带的卫生间
△116㎡户型两个次卧面积与主人房相差无几
价格方面，销售称整个二期里面，106㎡三房户型由于朝向好，南北对流，单价会最高，底层预计2.6万元/㎡，高层视野更好，均价预计最高3万元/㎡。
而111㎡三房其中一个户型由于夹在两栋楼中间，阳台视野较差，单价预计最低为2.4万元/㎡。“这个户型应该是整个小区内性价比最高的了。”销售说道。
不过销售也称由于93㎡“L”字型两房户型不太“靓仔”，其均价也是整个二期中最低的，为2.3万元/㎡。
销售为乐居君对最小的101㎡三房户型进行计价，以2.6万元/㎡均价来算，加上现在1万抵5万的优惠，总价为259万元，首付约为78万元。
项目接受公积金贷款，使用组合贷、30年贷款年限的话，每月月供约9000元，这对于普通的工薪阶层还是不小的压力。
但如果选择60㎡两房户型，按照2.6万元/㎡计算，总价约156万元，首付不足50万元即可上车。
3
产权缩水近25年
周边新房最高3万元/㎡
上车门槛低，周边配套成熟，未来还有双地铁，如此看来加富·天悦还是挺值得刚需入手？
但有一个问题，大家绝对不能忽视。
开篇我们也提到过，加富·天悦属于加富花园二期，而整个加富花园的地是在1994年12月拿的，也就是说，加富·天悦产权已经严重缩水近25年！
△加富花园一期房屋外墙已显陈旧
而且二期要到2022年才交楼，到业主真正入住的时候，产权已经缩水28年了......真正使用只有42年，与公寓相差无几。
虽然根据我国法律，住宅建设用地使用权限时间届满，可以自动续期，但相关法律还未出台，具体怎样续期，需要花费多少金额，大家也无从考究。
更重要的是，广州公积金条例规定，二手房贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年；而商业贷款期限与楼龄之和不得超过55年。
当加富·天悦交楼时，楼龄已经有28年，如果业主之后想通过卖出获得一笔资金置换的话，二手业主公积金贷款年限不得超过12年，商业贷款年限不得超过27年。
这样看来，要找到“接盘侠”也不容易啊......
但是正如乐居君在开头所讲的，番禺石碁镇近年并无宅地出让，土地市场比较大的消息仅是今年4月位于前锋路东侧、南浦村的3宗土地被征收，面积约为981774㎡。（相关报道：233万㎡ ！番禺猛征16个地块）
因此片区新房数量可谓少之又少，与项目距离较近的仅有亚运城，在售88-120㎡三房以及135-167㎡四房，带装修均价约2.4-3万元/㎡。
商办方面则有金龙城，在售69-89㎡三至四房公寓， 均价约1.8-2.3万元/㎡。
至于二手房选择就丰富得多，一些楼龄长的楼梯楼最低1.5万元/㎡即可入手，而新一点的电梯房则要2万元 /㎡。
△项目周边二手房中介报价情况
板块新房稀缺，二手房大多楼龄长，加富·天悦的入市无疑也为板块楼市增添新机，使置业者多一个选择。
但对于其产权严重缩水25年，你又怎么看？欢迎留言区与我们讨论分享！
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广州乐居
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