起起落落一年间--2014杭州楼市“变奏曲”

新华社记者吕昂、王政

杭州(CNFIN.COM/XINHUA08.COM)--杭州楼市的2014年是在“严冬”中开始的。经历了“限购令”以来成交持续萎缩、房价接连下跌的杭州房企打响了“马年第一降”，也令杭州楼市深陷“天量库存”、“即将崩盘”的迷雾之中，作为杭州房企领袖、国内地产业标杆的绿城老总宋卫平去意终决，宣布将绿城转让给融创，无疑让整个杭州房地产界蒙上了“悲剧”的色彩。

杭州楼市的2014却又随着气温的回升酝酿着一出“喜剧”，最终在杭州最热的7月迎来“取消限购”的“超级拐点”，实现了“大逆袭”。“史上最小”房博会成交收获了5年来新高，松绑限购后的杭州楼市最终创下了63个月来的月成交纪录，而所有人都以为尘埃落定的“融绿联姻”最终因宋卫平的高调回归而“峰回路转”。这一年的杭州楼市，太多“悲欢离合”浓缩其中。

--成交“急转弯”房价“很淡定”

2014年，杭州楼市成交量经历了“前低后高”两个相对平稳阶段。除传统成交淡季春节前后的2、3月杭州市区月签约量低于4000套外，1至7月杭州楼市月成交量稳定在5000至6000套区间波动。但这一稳定局面随着杭州7月、8月两次松绑楼市限购政策也迎来“急转弯”，8月、9月杭州市区月成交量迅速上涨至9500套左右。“9.30房贷新政”更是为杭州楼市预期注入强心针，10月杭州楼市走出了“钻十”行情，当月成交12832套，创下杭州楼市自2009年7月以来的最高月成交纪录。甚至在“非传统旺季”11月，月成交依然达到11388套的高位。

相比成交量在“限购解禁”前后“冰火两重天”的强烈变化，2014年杭州楼市成交价格却呈现出“全年稳定、小幅波动”的走势，即使是取消限购后成交放量增长的情况下，价格依然保持稳定。杭州市区新建商品房价格2014年全年稳定处在14000至16000元/平方米区间内，甚至在7月底取消限购后，8、9、10三个月出现了连续小幅下跌走势，直到11月才“止跌回升”。从1月成交均价16412元至11月的15925元，2014年杭州房价避免了“大起大落”而愈发趋于平稳。

2014年，杭州的土地市场在经历了年初1月的高点后大幅回落，此后保持小幅波动。1月杭州市区土地成交35宗，2月成交22宗，但至3月时仅成交7宗。而后除7月仅成交2宗地块外，杭州土地月成交在10宗左右徘徊。值得注意的是，今年以来杭州大幅削减了宅地的推地速度，自3月起甚至经历了6个月的“空窗期”，而从取消限购的8月起重新恢复宅地供应，但推地节奏并未随着楼市回暖而显著加速，即使10月楼市成交创纪录后，11月杭州市区也只成交6宗地块、且仅有1宗商住用地。

不难看出，随着杭州楼市上半年来持续遇冷，住宅去化压力与日俱增，杭州的土地供应、尤其是宅地的推出都“猛踩刹车”。而即使是放开限购后，杭州楼市库存依然屡创新高，至11月底已逼近15万套，这也使得杭州市区推地节奏“稳字当头”。10月底杭州市住保房管局等7部门联合发布进一步稳定楼市的“杭八条”中也明确提出，要进一步完善杭州房地产市场结构顶层设计，优化住宅与非住宅总量及分布比例关系，优化保障性住房和普通商品房住宅用地供应比例。可以想见，在当前库存压力犹大的情况下，杭州的推地节奏短期内不会贸然提速。

-- “调整靠市场”格局逐步确立

经济发达、民资丰厚的浙江是上一轮全国楼市暴涨中的领军者，也是2010年以来楼市调控的“重灾区”，全省共有8个地级市实施了“限购令”，总数为全国各省区之最。广泛而严格的限购政策令浙江楼市“反应剧烈”，不仅有全国罕见的房价连跌34个月的温州，还有一度领涨二三线城市的杭州、宁波、金华“掉头”领跌全国楼市。所以当“取消限购”的气氛在全国逐渐浓厚、直至时机成熟，浙江也成为全国“松绑限购”最活跃的省份。

7月28日，杭州宣布放松限购。7月29日，温州宣布取消限购。7月30日，宁波宣布限购松绑……“取消限购”的风潮接力棒式地迅速在浙江全省蔓延，而随着调控政策放松，浙江楼市也显著回暖。

杭州自7月底宣布140方以上住房不再限购后，8月杭州楼市迅速放量，以9453套、环比上涨53.78%的增幅创下年内新高。而8月底进一步宣布全面取消限购后，杭州楼市经历了9月9510套成交的“企稳”，并在“9.30房贷新政”的刺激下于10月成交12832套、创下杭州楼市2009年7月以来的最高纪录。

以绿城为例，2014年上半年其在杭州主城区项目共成交35.69亿元，而截至第三季度，绿城的总成交额达到77.41亿元，意味着解除限购后的第三季度绿城成交额达到41.72亿元，一个季度超过此前半年的销售额。甚至在“非传统旺季”11月，绿城一个月的成交额就达到25.45亿元，成为杭州房地产界名符其实的“成交王”。成交“逆袭”，令已被楼市寒意“伤透心”而决意离去的宋卫平上演了“反转大戏”，“融绿之争”也折射出楼市“限购前后”市场预期的“无比纠结”。

更值得注意的变化在于杭州房地产市场显示出更趋理性，“调整靠市场”的格局已逐步确立。在取消限购、迎来楼市成交放量激增的同时，杭州的房价并没有同多年前那样“水涨船高”，在市场库存压力面前，不少开发商理性地选择“以价换量”，以“去库存”为首要目标，使得杭州楼市在成交显著回升的同时保持价格稳中有降，整体楼市进一步回归健康、理性的“新常态”。

可以说，此轮限购政策的调整，把楼市再次交还给市场，从目前来看，既满足了大量刚需群体的强烈住房需求，也释放了相当一部分改善型群体的需要，并且在市场自发的调节中实现了“量升价稳”，没有出现大起大落，不仅显示出了前期楼市调控抑制非理性购房的成效，也说明随着市场气氛的变化，调整限购政策以适当提振楼市回归市场轨道是合理而必要的。

--高库存压力致“结构性分化”

11月杭州楼市成交均价出现“止跌回升”，表明部分房企基于对未来市场趋于稳定的预期和公司财务成本考量，已开始从折扣收紧到试探性小幅提价的低调尝试，但这依然居于市场的理性轨道之上。

透明售房市场研究院分析认为，基于目前依然较大的库存，杭州楼市房价整体尚不具备触底反弹能力，但是库存相对较小的主城区住宅，尤其是价格调整比较充分或者成长性较好的局部板块，未来价格抬头的可能性日益逼近。

透明售房市场研究院院长方张接表示，杭州取消限购以来持续放量成交，表明本轮复苏并非只是政策刺激下的脉冲式行情，而是可持续的、拥有内在驱动力的常态化行情。“杭州楼市的库存矛盾是结构性问题，所以未来市场也会出现结构性分化，既会有尝试提价、也会有继续选择低价出货。”

业内人士普遍认为，虽然近期一系列利好楼市的政策被公众解读为“政府托市”，但只要取消限购，这种基于市场化的理性趋势就是不可逆的，房地产市场不需要行政的过多干预，无论是“打压”或者“庇护”，归市场的终将回归市场。

而对于消费者的心态而言，无论是“9.30房贷新政”，或是央行最近“意外降息”，都是带给购房群体的“真金白银”，难免会让人产生“这是购房的最后机会”之感。但记者从杭州楼市了解到，随着取消限购来维持“量升价稳”格局，越来越多消费者已趋于理性，并不会选择盲目出手。“就现阶段库存而言，购房者仍没有必要恐慌性购房，精挑细选、从容购房依然是最理性的选择。”方张接表示。(完)