为什么不在深圳买房「深圳公司都是坑」
来源： 2023-09-20 18:17:10
【粉丝提问】在深圳2年多了，近期有买房打算，想请教下；90后，500-600w现金，想在南山买一套3-4房的房子，交通便利，2年左右结婚，也兼顾考虑学区；想请教老师您如何选房，盼复。
回答：
1.新人首套，首房首贷的名额尽量“物尽其用”。在自己所能够承受的范围内选择适当高一些标的房产，暂不清楚你能承受的月供，也就没法匹配负债和标的。
2. 学位可暂时不用考虑 ，年轻阶段第一要提升技能创造更多价值，第二要有意识打造被动收入，斜杠也好，理财也罢，为下一次换房蓄力储备。记住，新人的首套都只是过渡品。
3.新人首套，不要掺杂太多"女性思维"，大多数女性购房者会把注意力更多的放在价格、品牌、户型装修朝向落地窗南北通透等物理空间这些产品层面，而忽略房子的“男性思维”，成长性，价值投资，产出比回报率、首付和资金利用技巧，隔壁老王效应，换手接盘侠画布等等。
房子是自住 投资的双重结合体。女性的自住感性思维和男性的投资理性思维结合才能真正挖掘房子的最大价值。男女搭配，才能干活不累。新人未来还有持续的上涨空间，不要一开始就择木而息，一劳永逸和一步到位的做法都不可取。适当的利用可承受的良性负债，给自己事业和家庭未来加杠杆做价值投资。
【会员提问 】我在龙岗一套房自住，福田一套在大孩子名下出租，都没贷款。目前老二上小学，但两处房的学位都不太好，我一直考虑是把福田房子卖掉重新换套学区房，还是用我名义供套小一房，因为要七成首期，可选择的好少。纠结不下，想请您给个建议，非常感谢！
回复：
1.如果为了读书，买一个好一点小的学位房即可。常规的办法，卖掉一套，家庭以第二套购买，首付7成。
2.显然这并不是最好的方法。但有两点信息不清楚，是无法给出任何有实质性的策略建议。
a.首先不清楚这两套的资产市值、债务结构
b.其次不清楚你的收入和还款能力
如果收入和还款能力还可以，可以继续买第3套，只用3成首付。买一个小点的学位房。
3.另外，第三套的房票从哪里来？
a.以父母名义买房，做30年接力贷，子女作为还款人和担保人；
b.离婚、更名、腾出购房资格，
c.亲戚代持
4.购买方式可选：
a.正常按揭，首付7成
b.垫资7成 首付3成，全款购买，然后做抵押贷回款。
【会员咨询】大表哥你好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢
回复：
这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极：
1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需；
2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间；
3、学位一般，没有优质教育资源引进；
4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区；
5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光；
6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。
综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。
【咨询】表哥好，什么是房产的代持逻辑及核心要点啊？不是很懂，可以说说吗？
回复：
1.为什么要代持？
a.破限购
b.资产隔离
2.代持的最大风险是什么？
来自于对代持人的识别和控制。
3.如何把控代持风险？
a.找靠谱的人
b.签署委托公证，增加证明；
c.减少代持人的试错利益，来降低试错成本
4.如何降低利益？
a.叠债务
b.叠租约
c.实际控制
5.代持合法吗？
代持完全合法合规，从法律层面，代持协定，公证都受保护。100%合法。
………
当你孤独时，风儿就是我的歌声，愿它能使你得到片刻的安慰；当你骄傲时，雨点就是我的警钟，愿它能使你获得永恒的谦逊。
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