东莞二手房交易参考价对东莞楼市会有什么影响吗「东莞二手房会下跌吗」

传言半年之久的“楼市核弹”，东莞二手房交易指导价最终落地了。2021年10月8日东莞市住建局官网挂出《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》

1、东莞二手住房交易参考价格是在二手住房网签交易价格基础上综合各因素形成发布，并视市场运行情况适时调整。

2、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格

3、二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一

同步发布的还有32个镇区218个成交活跃的二手楼盘交易参考价格。（文章尾部）

1、首批公布非全市所有小区，仅对交易活跃的小区；

2、指导价折价幅度相差不一，热门区域和项目折价率约6-8折，非热门区域项目指导价和实际价格相差不大；

3、房产信息平台已迅速跟进下架高出指导价的房源，银行、网签等相关机构也要配合执行；

4、二手房指导价是动态发布的

折价幅度=（二手挂牌价-成交参考价）/二手挂牌价

“核弹”已丢出，威力如何？

来看看邻居已经实施二手房指导价的湾区城市

深圳：重拳打击模式，全市全域覆盖，成交量跌入冰点，价格停涨，效果立竿见影

2月8日，深圳发布重量级措施——建立二手住房成交参考价格发布机制，同步公布深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

政策特性:

1、按照市域全覆盖、住宅小区为单元的区域网格化原则；

2、中介挂牌价格不能超过参考价，商业银行根据成交参考价格发放二手房贷款；

3、原则上一年发布一次；

4、公布的参考价中，62%的楼盘价基本上与网签价一致，10%近一年甚至两年无成交，27%市场上关注度高的福田宝安和南山热点盘是明显偏离参考价的，但存在部分价格虚高、投机炒作，不能体现市场合理水平的小区。

1、去年深圳715政策后，二手房成交量开始缩量，而今年2月二手房指导价出台，其更是加速了下滑的速度，9月成交1765套，12年来首次跌破2000套。而2019-2020年过去三年，深圳二手房月均成交量皆在6000套以上。

2、数据的背后是715限购加码、首付资金严查、二手房指导价降杠杠的多重政策效应的精准打击，投资客退潮，投机炒房熄火。

3、经过7个月的，深圳二手房市场陆续经历了成交量开始下跌——部分卖家降价急售——中介带看量下降，横盘——中介闭店潮的行业演变。

广州：平稳预期模式，针对热门区域热盘降温，二手市场转冷，成交量腰斩价微跌

8月31日广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》并公布首批96个小区二手指导价。

政策特性：

1、仅针对热点板块、热门楼盘；

2、指导价折价幅度总体为5-8折；

3、二手指导价是动态发布

3、各银行已迅速跟进指导价，执行二手房贷。

广州避免一刀切的二手房指导价政策，旨在对热区热盘有降温的同时，又保证非热点区的正常市场规律，给市场留有空间。

发布二手房指导价仅一个月，效果立竿见影，9月二手成交不足1500套，环比8月下降33%，同比去年下降65%

价格方面，绝大部分卖家业主心态还是比较坚硬的，基本上每个区都下跌了500~1000千元/㎡左右

广州二手交易指导价虽然出台时间较短，但其效果已经逐步呈现了，二手市场转冷已经成为定局。

对比来看，很明显东莞的二手房指导价参考的是广州模式，仅对热门区域成交活跃“重拳出击”，但其威力将大于广州。

1、东莞首批指导价范围较广，涉及32个镇区218个小区，其中常平、南城、东城、寮步、虎门等镇街入选楼盘较多；而广州仅涉及5个区96个小区，且8成集中在天河和黄埔

2、对热门片区价格有明显压制，如松山湖没有超过4.5万元/㎡，而东城和南城也不超过4万元/㎡，镇区最高指导价皆没有超过9月30日公布的东莞商品住宅房价地图上的价格，旨在解决一二手房价倒挂问题，起到“控房价”目的

3、业主尤其是已公布的218个小区业主进入消化期，惜售心态下成交或停滞，部分区域的二手中介将进入寒冬，叠加之前的二手房增值税2变5，以及银行放款缓慢等，二手市场将迎来极为艰难的时刻

4、降低银行风险但增加客户买房成本；指导价的作用路径普遍是：通过控制银行放贷金额→客户首付门槛提高→要求客户资金实力更强，筛选客户，客户量减少→市场成交量下降→业主心态减弱，价格下降

5、将导致高价房源不挂牌，不展示，信息不透明下，或产生新的行业乱象。

显然，东莞二手指导价出台对二手市场冲击会比较大，但成交量是否会腰斩则不一定。

1、自去年715新政将二手房纳入限购范围，东莞二手房成交量已经在低位上运行，且二手房指导价已传闻半年之久，二手楼市已有所免疫。

尤其是“莞八条” 后业主心态已有松动，82%镇街过半项目挂牌价下调

2、核心热门地段如中心城区、松山湖、滨海片区已进入存量时代，基本以二手房为主，购买力较强，区域纳入指导价的小区也不多，将促使暂未纳入指导价的小区业主下降价格预期快速出货

东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表

片区

镇街

备案名称

成交参考价格
（单位：元/㎡）

城区片区

莞城

富盈东方华府

32204

东湖花园

19082

花园新村

11318

东城

天骄峰景

36720

景湖春晓

35164

景天花园

27376

万盛广场

20965

新世纪星城

28446

新世界花园

30039

星河传说商住区

33902

宜景康源

18073

中惠丽阳时代

26771

东泰花园

28625

中信商业广场

25830

新世纪河畔广场

19591

华凯帝庭园

24000

南城

御花苑

33117

百悦尚城

30146

东骏豪苑

34064

孚泰明园

30680

恒大御景苑

31195

江南第一城

30452

三元里综合商住楼

27797

世纪城国际公馆

32254

万科翡丽山

30827

万科金域华府

39600

中信新天地

30738

石竹新花园

29685

未来世界花园

31063

汇龙湾花园

30407

金地格林花园

31325

金众葛兰溪谷

31289

金丰花园

25636

深国投时尚岛公寓

28570

中信森林湖

36780

江南雅筑

27268

万江

信鸿澜岸花园

27371

理想0769

27828

江滨花园

18540

阳光海岸

26730

北大资源御湾

32436

上东国际花园

32444

石碣

达鑫江滨新城

24479

东协广场

13186

骏隆君悦天城

19264

高埗

新世纪颐龙湾

25330

松山湖片区

松山湖

保利红珊瑚花园

37078

翰林湖花园

43437

松山湖1号花园

43153

万科金域松湖花园

32899

星城翠珑湾

40680

茶山

新世纪丽江豪园

22329

石排

利丰城市花园

13179

企石

嘉宏盛世豪苑

14365

佳兆业东江豪门

16597

东坑

皇家公馆

18054

皇家翡翠湾花园

19369

碧桂园豪庭

18807

横沥

名巨中央花园

16156

阳光粤港花园

14982

新世纪华庭

11240

宝翠花园

13645

东成花园

13320

碧悦湾花园

18658

城市家园

12600

大朗

五福购物中心

22551

大朗碧桂园

22641

碧水天源

26479

金泓财富公馆

23219

松湖朗苑

25631

万科金域蓝湾

30057

福都花园

13871

寮步

香缤城市花园

22709

鼎峰品筑

23293

鼎峰尚境北园

31272

丰泰城

20916

康城假日花园

23391

太和花园

17242

万科城市高尔夫花园

22659

万科松湖传奇花园

27879

心语花园

26687

星城国际花园

27690

星城玉珑湾

27022

中惠松湖城

26592

海悦香郡花园

23308

海悦花园悦莱商住小区

16128

香缤雅苑

24346

大岭山

山湖城花园

24197

新世纪领居

24779

中惠沁林山庄

20367

山湖碧桂园

27875

金地格林庭园

28708

万科金域缇香花园

29066

凯东新城

24131

石龙

佳兆业中央豪门

16619

慧芝湖花园

21679

聚豪名轩

14492

龙城国际

15591

海伦堡花园

20847

滨海片区

虎门

中天悦府

25378

天伦居

26071

凯蓝公馆

21050

地标大厦

18281

地标广场

29077

丰泰东海城堡

29003

虎门国际公馆

25691

虎门万科城

30016

金地时代广场

25948

金湾花园

22237

客天下花园

29559

万科花园

30281

中惠悦峰花园

27174

裕田丰泽园

21798

长安

信义怡翠豪园

31982

万豪苑

21264

风临公馆

27807

富山居花园

31966

恒星花园

27396

长佳长安花园

30308

中惠新城

28450

厚街

汇景凯伦花园

22819

汇景华府

21822

东逸翠苑

20528

万达广场

26640

万科金域国际花园

26640

鼎盛中环银苑

21748

世纪绿洲花园湖景轩

19806

丰泰凌峰花园

22904

汉邦六六广场

22968

景源花园

21881

沙田

粤港花园

15226

庄士新都

18866

汇景凯伦湾花园

20624

沙田东港城

17483

礼顿住宅小区

18354

活力粤港

15563

水乡新城片区

中堂

富盈公馆

14545

骏颐花园

15986

中堂东港城

15665

莞都可苑

13071

望牛墩

海德花园

20624

道滘

鼎峰香堤雅境花园

27992

君汇半岛花园

23766

水岸丽城

24491

新世纪上河居

21762

沿海丽水佳园

23473

洪梅

中熙香缇公馆

20281

麻涌

碧桂园凤凰湾畔花园

18900

碧海蓝湾花园

19171

南峰时代广场

15541

香溪水岸花园

19607

东部产业园片区

黄江

黄江中信凯旋城

27685

黄江碧桂园

26200

江山花园

26966

金地山湖城

24445

锦绣香江花园

27488

康湖山庄

17888

晓庐假日田园

26142

雍雅山庄

16422

中惠金士柏山花园

20543

常平

红荔侨苑

8344

丽都花园

15455

海霞新都会

12699

常阳花园

10105

东田丽园

17364

金美花园

13237

丽景花园

14313

万科城

22824

蔚蓝城邦

17529

新天美地花园

14659

世纪康城

16223

绿地公馆

20552

东兴花园

14808

金田花园

12517

玫瑰新村

15224

新城市花园

8215

紫荆花园

16740

碧湖花园

18250

月湖湾

14678

金汇大厦

10353

山水雅居

15422

小城大爱公馆

16043

丽苑别墅

15074

天鹅湖花园

10266

豪苑广场

12108

霞晖花园

12149

联邦国际花园

8363

广裕中心

9411

富盈都市华府

17453

桥头

石竹山水园蓝湖半岛

14150

凯逸豪庭

14007

凯达华庭

13430

东南临深片区

樟木头

中惠香樟绿洲

18537

御景花园

14251

林语花园

20363

帝豪花园

15629

碧河花园

14718

中惠香樟半岛

20694

富盈山水华府

18489

荔景山庄荔景台

13663

万豪花园

9946

绿茵山庄

21411

长虹百荟

19354

东江花园

9630

清溪

恒盈豪庭

17956

南峰御鹿华庭

16921

塘厦

碧桂园天麓山花园

24842

凯旋城

29042

尚林华府

24180

万科朗润园

27391

银湖山庄

34832

浪琴花园

21171

凤岗

永江花园

26755

水岸豪门

27122

金地艺境花园

34082

翡翠山湖

23677

臻萃园

27027

卧龙山花园

27661

说明：谢岗镇各楼盘网签交易数量均少于10套，本次暂不纳入发布范围。