济南二手房分析「济南二手房降价了吗」

图源：中房报图库

张晶 / 发自济南

“对于中介提议的降价2000元/㎡出手，我有点儿恼火，也很无奈。虽然是顶层，但总不舍得降这么多，还是等等再说吧。”说起二手房的出售经历，济南市民刘女士可谓是一声叹息。

据了解，刘女士意向出售是20世纪90年代初的老房子，在中介已挂牌近一年，起初还有零星的电话咨询，偶有中介带看，近两个月来却无人问津。

实际上，刘女士的遭遇只是近期济南二手房市场的一个缩影。

从下半年开始，济南二手房市场逐渐走低，进入四季度几乎进入“冷冻”状态，成交周期延长，成交变得愈发困难。根据贝壳研究院数据显示，济南二手房成交量继 3-9 月份下降后始升始，成交均价较上月下降0.91%。

贷款难成“拦路虎”

济南史先生和妻子结婚时购买了天桥区堤口路一套两居室，考虑到改善和孩子上学的问题，打算在市中区置换一套三居室。“房子在今年初就挂出去了，中间多次调低了价格，也有中介带看，但一直成交不了，买房的想法也就此搁置。”

据史先生介绍，其实今年8月份有意向客户已基本敲定购买，但因为贷款问题而放弃，至现在也一直没有卖出去。

“靠卖掉老房子进行置业的客户数量在继续减少，因为这个周期已经在不断拉长，已经失去了好的销售窗口期。”山大路商圈一中介工作人员这样表示。

“二手房受房龄因素的影响，贷款审批严格、额度收紧也是其影响因素之一。”据介绍，目前济南多家银行仍可继续办理二手房贷款业务，像房龄较久的老旧房子，二手房贷款难影响了一部分成交；而像奥体片区新建小区的二手房，大约在2015年前后建成，贷款审批相对较快，一般在2个月左右。

11月12日，中国房地产报山东记者咨询了济南多家银行了解到，目前中国银行、农业银行等多家银行均可办理二手房房贷业务，但表示审批时间不确定，需要排队；部分银行已停止二手房贷款业务。

农业银行工作人员回应称，一般来说合作中介才可办理贷款，目前放款不是很快，需要排号。另外，中国银行信贷部门有关工作人员也表示，二手房审批严格，放款比较慢。同时，个别银行也存在二手房今年暂停收件的情况。

交易周期明显拉长

“从近期二手房成交来看，10月份客户成交周期为75天，较上月延长1天；业主成交周期为156天，环比延长12天。在本月买卖双方成交中，业主成交周期延长，客户成交周期略有延长，成交放缓。”贝壳济南站分析师对中国房地产报山东记者如此表示。

图源：济南贝壳找房

记者在贝壳找房官网上查询发现，近期成交的多套房源成交周期都很长。位于盛福片区的淮海东城御景一套85.9平方米的两居室，成交周期135天，先后调价20次。而位于工人新村北村房龄较老的72㎡二手房，成交周期达到347天，成交价格14584元/平方米。

“较9月份相比，10月份济南二手房成交量有所下降，客户成交周期拉长也比较明显。就拿这个月来说，虽然已过10余天，个别门店至今还没有开单。”一位长期从事二手房的中介工作人员对中国房地产报山东记者表示。

在他看来，目前二手房价格指数波动不大，市场活跃度下降。与新房市场的观望情绪相比，济南二手房市场成交量也进入平缓期。

据贝壳研究院数据显示，10月份济南二手房市场新增房源挂牌均价出现小幅回落，议价空间上升。在10月调价比例中，降价业主占比为88.3%，买卖双方对于预期价格走势仍以降价定调。

同一商圈价格分化明显

“受房龄、楼层、户型朝向、社区环境等因素影响，同一商圈价格分化明显。”位于文化东路的中介工作人员这样表示。

以山大路商圈来看，二手房售价从17000元/㎡-35000元/㎡不等。像羊头峪东沟顶层报价17500元/㎡左右；文化东路单位宿舍报价在22000元/㎡-26000元/㎡之间；而作为新建小区的二手房，恒大帝景报价32000元/㎡起，茗筑一品二手房源较少，报价35000元/㎡左右。

“较老旧二手房相比，新建小区的在房龄、配套、社区环境方面的优势明显，报价更高一些，而市场关注度也相对热一些。”

与此同时，鉴于新建小区的二手房是现房交易，可直接入住，税费、不动产证也已办理齐全，部分购房者为省去一到两年的期房交房等待时间，也倾向选择新建小区二手房。

对此业内人士表示，新房和二手房是联动的，较一手房市场相比，济南二手房市场不是很理想。就目前来看，新房项目频出，不少中介工作人员也在跟购房者推荐新房，二手房市场整体呈现低迷状态，这在某种程度上也会给二手房业主带来压力，导致着急出售的业主开始主动调低售价。

同时表示，在一系列调控政策下，短期内的二手房成交量短期内不会有较大幅度的变动，济南二手房回暖尚需时日。