限售3年怎么卖房「买的二手房,不超过2年,可以卖掉吗」
来源： 2023-09-05 16:17:24
2017年5月14日，南京发布了楼市限售新政，其核心内容就是新购住宅三年内不得转让。然而最近有买房人爆料，在南京河西南二手房市场，提前挂网出售的房源越来越多，有些中介甚至明确表示“都可操作”。
购房“变”抵押
带你绕开三年限售
近日，我们接到买房人王先生（化名）爆料称，南京河西南板块出现大量“未到期”二手房挂网抛售。而这“未到期”的房源其实就是买到手不足三年的新房或二手房，其按新政规定是不得上市买卖的。
既然按规定不能出售，那他们是怎么操作的呢？我们带着疑问，联系了一家声称可以操作的房产中介。
据中介透露，目前这类房源要想买卖都需要“特别操作”。具体来说，就是买卖双方不仅要签订购房合同，还要签房屋抵押合同。
所谓房屋抵押合同，其实就是将该房屋抵押给买房人，买房人再把房款打给房主，然后双方再去房产主管部门办理房屋他项权证。
通过该合同，双方约定在原房主购房满三年后，再去房管部门办理过户手续。
然而，大多数情况下，房主都会要求买房人全款付清，随后由原房主提前还清银行按揭贷款（若有），解压后即可办理全权房屋他项权证。
这样一来，虽然买房人的资金压力较大，但不用担心卖方会出现“一房多押”的道德风险，同时卖房也可以减少贷款利息支出，提高投资收益。
不想全款买房
按揭贷款也可操作
如果买房人无法全款买房，那中介也有“套路”帮着解决。该套路主要有两点：
其一，由买卖双方约定一个合理的价钱做保证金（类似首付款），而后将房屋部分他项权证转给买房人，待该房屋可以上市交易后，再进行银行按揭贷款。不过这样一来，就降低了原房主的投资收益，毕竟资金是有时间成本的。
其二，由中介为买房人提供部分资金全款付给卖方，而后中介与买房人共同享有该房屋他项权证。待到期后，由买房人申请银行贷款，按合同约定，支付相应资金成本，办理房屋过户。
中介表示风险上可控
律师表示法律上可行
至于中介为何乐意接这类“生意”，原因很简单，中介可通过此类操作获取“独家房源”。同时，其还能增加相关服务费或资金拆借利息。
据该中介业务员小张（化名）表示，在目前二手房服务竞争激烈的环境下，要想多赚钱，就得走“野路子”，否则同质化服务，只会让中介费越拼越低。
而对于此类“特别操作”是否合法，我们也咨询了法律界人士。
据江苏昊信律师事务所主任蒋德军分析称，房屋限售不是法律规定的，属于地方行政政策，不具备法律效力。这也就意思着，法院不能仅以违反限售政策，而认定合同无效，那也就是说此类合同是有效的。但由于不动产登记部门是政府部门，他们只会按政府文件办事。因此在限售期内，他们不给办理登记过户手续，就会出现法院认定的合同有效与政府部门的不予办理，形成执行冲突。不过，若此类合同附加过户期限，而此期限又在政府限售期外，那这种操作原则上是合法的。
虽然此类操作在法律上可行，但也不是毫无风险，关键就在于怎么控制风险，毕竟真正的产权转移还是要到拿证之后才算数，期间存在的不确定因素，还需谨慎对待。
对此，中介表示，风险不大，完全可控。
由于此类交易属于房屋远期交易，类似大宗商品期货，因此就会出现价格波动，有波动就有违约风险。
为了防范因远期价格波动导致的买卖双方违约，即其中一方放弃交割。房屋中介在合同里会明确双方违约责任及违约金。
据悉，目前该类交易违约金为5%至20%的房款不等，具体由买卖双方协定。事实上，只要在约定期限内，房价波动在违约金范围内，则双方违约概率就不高。若波动超过违约金，那就算违约，对双方来说也都有所补偿。
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