广汉楼市前景怎么样「刚需和改善的看法」

昨天，有个网友来跟我嘚瑟“你能信？我的贷款3天就通知我去签字了！快，恭喜我。”

这究竟是个案的人品爆发？还是目前市场已经出现稳楼市的迹象？现在的广汉楼市行情之下如何选到好房子？欢迎走进今天的楼市说法。

01

房贷

全国房贷“5个持续下降” 是开始还是结束？

先说下全国市场，一片秋意凉凉啊。

相信大家的公众号里或多或少都要关注几个财经啊房产类大V，最近的分析肯定也看过不少。

9月，银保监会发布消息：截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。包括房地产贷款增速创8年新低，房地产贷款集中度连续10个月下降等等。

于是，最近你可以看到全国部分一二线城市的银行开始停止上调甚至降低利率、增加放款速度，还有之前有些停贷了二手房，现在也开始重启了。

利率方面，现在广汉主流主流银行，首套房普遍利率约在5.5%~5.8%，二套房普遍利率约在5.88%~6.15%。当然，每个人的贷款利率都是跟你的征信、收入、流水、贷款额等有关，上述只是个普遍参考值。

放款时间方面，上面那位网友3天极速放款，除了他运气不错，更重要的是跟楼盘、银行贷款规模有关。一般来说，放款的速度，除了跟个人的征信、贷款额度有关，跟楼盘合作的银行也有关系，更重要的是，银行的贷款规模。

实际上，据了解，现在广汉新房的贷款快的话一周之内能办下来，普遍一个月左右能办下来，如果银行本身贷款规模充足，那速度更快。

02

土拍

三条红线当头，房企拿地愈发谨慎

再来看看土地市场。

因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的大政策是不会放松，涨得多的要压，降价太多的还是要适当放松，目的都只有一个，就是保持楼市平稳。

三条红线当头之下，很多开发商根本连入场资格都没得。

成都、重庆今年的土拍就是例子，再来看下大数据也是直接的证明:9月份土地流拍的数量飙升。第二批土拍中，10个城市终止挂牌或流拍的地块数量高达136宗，占挂牌总数的27.81%。而今年第一批土拍这个比例只有6.83%。

千亿房企照样玩不下去，直接宣布破产的都有，都在拼了老命的往绿线上跑，资金都拿去保障施工正常、交楼顺利，哪儿还有钱来拿地？

也就只有央企、国企还能淡然处之，比如成都第二轮土拍中52宗地里有42宗都是央企国企拍走（不过这跟成都土拍限制条件增多也有关系，比如第一批次是只限制了三道红线房企，二批次就是限了资金来源，还有惩罚机制，来源不合格不退保证金，一年内不能参拍），今年深圳第二轮土拍中22宗有16宗也是央企国企拿下。

03

市场原因

广汉有自己的特点

土地作为原始供应端，对于中大型城市的影响更为明显，并且，大城市要限购、限售、限价，任何一个跟这些相关的政策有变动都会引发市场购买的变动。

但在广汉，不限购也不限售，城市规模和市场容量都明显更小，更影响市场的因素，实际上还是房源的供需结构。

2017年，当广汉整体市场库存不多的时候，那两年可以说是青黄不接，新盘少之又少。

彼时的广汉楼市，供大于求，价格低迷。

也是在2018年初，终于开始有新盘了，而且是超级大盘，如恒大、奥园、天府城、万悦城、欧城联邦、百伦、金科、新鸥鹏等，但是价格却是直接阶梯式上涨。2018年9月，广汉商品房备案成交销售均价7164元/㎡，近几年最高。

2018年的房价，是历史上房价最高的一年，单价六七千的房子在2019年开始成为常态，三四千的房价一去不复返。

04

广汉的刚需和改善

现在能不能买？

就全国的宏观来看，全国都没有一刀切的政策，都要因城施策，分化市之下也要根据具体城市来看，有些现在降的还能买，有些是高位调整，说不定还要涨。

所以再回到广汉来看，本身因为城市规模和市场容量的原因，是典型的内生市场，以自住、养老为绝对主流，影响这波房价的因素大致有这些——

1、确实有全国行情的宏观影响，但这并不是重要的原因；

2、广汉各个楼盘阶段性的策略调整，比如说，有些楼盘降价了，现在大部分楼盘都是品牌房企，年度任务考核严格，完不成要拿话来说，自然是降价走量是上策；但有些楼盘价格并没有变化，这类就以本地房企开发的楼盘为主；还有则是有绝对卖点的品质楼盘，产品有差异化，价格高还卖得走，也不会轻易降价；

因此，各类人群的买或者不买，除了要关注全国宏观政策走向，更应该结合自身和广汉自身市场，多看、多问、多比较。

并且，我们需要思考的：买房是个综合考虑的长期事件，在现在这个节点之下，不同的购房者买房更应该考虑哪些方面？

对于刚需，我依然是认为，你的需求到了，就是你的购买时候到了，不然咋个叫刚性需求？

就是因为没有等待的资格，诚然现在价格在下行周期，买涨不买跌是普遍心理，但对于刚需而言，等待的机会成本和时间成本则也应该考虑到，比如，孩子等着过两年要上学了，你们要准备结婚了，必须要有房住了，亦或者，等到年底，你现在能买得起、看得起的房源也不一定还有了。

此外，降价幅度过大的房源，也要谨慎购买，牢记“稳健比捡便宜更重要”。

稍微对比下同地段的拿地价格就能看出这个楼盘的降价空间，我们就说两个大头的，楼面地价和建安成本，现在广汉的高层带地下室建安成本普遍2000元/㎡左右，加上楼面地价，还有其他的税费、营销费用等等，猛然降价的楼盘，是否能保证交房的质量和品质，这才是更需要衡量的。

因此，对于刚需购房群体，如果你现在有购房需求，可以下手，但建议是要买优质地段、同类产品中至少选中上游品质的，交房时间尽早的，始终记得，自己买什么价格，就要接受这个价格的品质，以及风险。

那改善客群呢？

从购买的急迫程度而言，买也可以，不买也可以，确实有等待的资格。

不过，在改善客群之中，也有改善中的刚需和纯改善客群，纯粹的改善客群就不用多说了，现有房产基本都在两套甚至以上，买房看心情，而改善中的刚需基本就是置换，需要先卖掉自己现有的房子，再买更大、环境更好的新房，这部分客群，该不该现在买？实际上跟二手房市场还有极大的关系。

作为在广汉已经4年的房地产网站，我们也算是见证了广汉房价的起起伏伏，帮助过很多网友选房安家，现在，我们依然最希望大家能选到称心、不闹心的房子，所以，欢迎来，随便问。